毎日SUUMOとにらめっこ、
「良い土地」はいつも商談中。
もう諦めようかと思ってる？
そんなふうに思っているなら、
一度この記事を最後まで読んでみてほしい。
僕も昔は君と同じように、
「どうしてこんなに良い土地が見つからないんだろう？」って、
もう絶望しかけた人間だから。
理想の家を建てたいのに、
ハウスメーカーの言いなりになりたくない。
自分のこだわりを詰め込みたい。
そう考えて「建築条件なし」の土地を探しているのに、
ネットに出てくるのはいつも「建築条件付き」ばかりでしょ？
しかも、たまーに良いなと思う土地を見つけても、
問い合わせたら「もう商談中です」とか「現地の写真と全然違うじゃん！」とか。
もう、「サラリーマンには業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って
疑心暗鬼になる気持ち、めちゃめちゃわかる。
でもね、結論から言っちゃうと、
その「良い土地」がネットに出回らないのは、
当たり前の話なんだ。
そして、
君がいまやるべきことは、
ネット検索を「やめる」こと。
「は？ なんでだよ！」って思いますよね。
でも、そうすることが、
君の理想の土地を見つけるための、
一番の近道になるんだ。
僕はコネも資金も知識もない状態から、
たった一人で不動産経営を始めて10年目になるんだけど、
今では所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続してる。
これってね、
決して運が良かっただけじゃない。
むしろ最初は条件の悪い物件を掴まされそうになったり、
色んな失敗もした。
でも、その中で気づいたんだ。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」ってことに。
そして、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、
地元の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたんだ。
これこそが、僕の最大の資産であり実績。
今日は、その「情報の川上」へ行く方法と、
泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、
綺麗事抜きで君に伝えたいと思ってる。
ただの運じゃなく、
戦略的に動けば、個人の君でも一等地を手に入れられる希望があるんだ。
さあ、君の「絶望」を「希望」に変える旅、始めようか。
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なんで「良い土地」は、いつも建築条件付きなんだろう？
君が「建築条件なし」の土地を探して疲弊しているのは、
何も君が悪いわけじゃない。
それは、不動産業界の構造的な問題なんだ。
想像してみてほしいんだけど、
もし君が不動産会社の社長だったらどうする？
土地を仕入れて、それをただ売るだけじゃ、利益はそこそこ。
でも、土地に自分たちのハウスメーカーで建物を建ててセットで売れば、
利益は格段に上がるでしょ？
しかも、土地の仕入れから建築まで一貫して管理できるから、
事業リスクもグッと減る。
だから、多くの不動産会社やハウスメーカーは、
「良い土地」ほど、自分たちの利益を最大化するために
「建築条件付き」として囲い込むんだ。
「抱き合わせ販売」と「両手仲介」のカラクリ
不動産業界には、
「両手仲介」っていう慣習がある。
これは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうこと。
建築条件付き土地の場合、
不動産会社は土地の売主であると同時に、
建物を建てるハウスメーカーでもあることが多い。
だから、土地と建物の両方で利益を出せるわけ。
これって、まるで既成服とオーダーメイドスーツの話に似てるよね。
既成服（建築条件付き）で満足できるなら、それはそれで良い。
でも、自分の身体に完璧にフィットするオーダーメイドスーツ（自由設計）を求めた時、
選べる生地が極端に少ないようなものなんだ。
理想の家づくりは、最高のパズルを組み立てるようなものなのに、
肝心のパズルのピース（土地）が、
既にフレーム（ハウスメーカー）に固定されてしまっている状況なんだよね。
「それって、ずるくない？」って思うでしょ？
ですよね～、僕もそう思う。
でも、これが今の不動産市場のリアルなんだ。
だからこそ、
僕たちはこの現実を理解した上で、
戦略的に動く必要があるんだ。
ネット検索で「建築条件なし」を探すのは、もうやめよう。
君が毎日SUUMOやat homeを見て、
「また売れてしまった」「残り物しかない」と疲弊しているのは、
当然の結果なんだ。
なぜなら、本当に美味しい「未公開情報」は、
ネットに出回る前に、僕らみたいな一部のオーナーや業者の間で決まってしまうから。
ポータルサイトに出る頃には、
すでに「売れ残り」か「業者からしたらそこまで魅力的じゃない物件」なんだよね。
だから、ネット検索を続ける限り、
君はずっと「残り物」の中から選ぶことになってしまう。
そして、疲れ果てて、「もうこれでいいや…」って
妥協した家づくりをしてしまうことになる。
それでは、人生最大の買い物で後悔することになる。
「じゃあ、どうすればいいんだよ！
ネット検索やめたら、もっと土地が見つからないじゃないか！」って思うよね。
その通り。
でも、それは「正しい情報収集の方法を知らない」だけなんだ。
ここからが本番だよ。
結論から言います。 「足を使って、関係を築く」これしかない。
僕がたどり着いた結論は、
「地場の不動産業者と、泥臭く関係を築く」こと。
これしかないんだ。
「え、そんな原始的な方法…？」って思った？
でも、これが、「情報の川上」へ行く唯一の方法なんだ。
考えてみてほしいんだけど、
不動産業者さんにとって、
「建築条件なし」の土地は、
正直あまり利益が出ない商材なんだよね。
だから、わざわざ広告費をかけてネットに出したりはしない。
でも、彼らは常に「良い土地」の情報を持ってる。
例えば、相続で土地を手放したい人がいるとか、
急にお金が必要になった地主さんがいるとか。
そういう「未公開情報」は、
まず、普段からお世話になっている、
信頼できるお客さんに優先的に回ってくるんだ。
僕がまさにそれで、
「〇〇さん、実は良い土地が出たんですけど、どうですか？」って、
一番最初に電話がかかってくる立場になった。
「そんなの、普通の人には無理じゃないですか？」って思うかもしれない。
でも、僕は最初、君と同じ「普通の人」だったんだ。
コネも資金も知識もなかった僕ができたんだから、
君にも絶対にできる。
「関係構築」って、具体的に何から始めればいいの？
ここからが、具体的なアクションプランだよ。
「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から教えるね。
1. 地元の不動産会社をリストアップする
まずは、君が家を建てたいエリアの
地場の不動産会社を5〜10社リストアップしてほしい。
SUUMOやat homeで見かける大手よりも、
看板が古くて、昔からやってそうな、
地域密着型の会社が狙い目だ。
こういう会社の方が、地域の地主さんとのつながりが強いからね。
2. 手土産を持って、アポなしで訪問してみる
「え、アポなし！？」って思った？
そう。アポなしでいい。
もちろん、事前に電話で「ご相談したいんですが」って言ってもいいんだけど、
アポなしの方が相手の印象に残りやすいことがある。
そして、手土産はマスト。
高価なものじゃなくていい。
大事なのは、「相手への配慮」と「自分を覚えてもらうこと」。
例えば、地域の有名なお菓子屋さんのお菓子とか、
ちょっと気の利いたコーヒー豆とか。
僕がよく使ったのは、老舗の和菓子屋さんの日持ちする詰め合わせだった。
「いつもお世話になっております、〇〇と申します。
土地のことでご相談したくて参りました。これ、つまらないものですが…」ってね。
もちろん、最初は門前払いされることもある。
「今は良い土地がないですね」「また連絡します」って言われて、
そのまま連絡が来ないことも。
僕も何度も経験したよ。
「また来たよ、あの人…」って思われてるんじゃないかって、
正直、へこむこともあった。
でも、そこで諦めちゃダメだ。
良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている。
待っているだけじゃ出会えないんだ。
3. 「理想の土地」の条件を具体的に伝える
訪問したら、「建築条件なし」を希望していること、
そして、希望エリア、予算、広さ、接道方向など、
具体的な条件を明確に伝えること。
「だいたいでいいや」じゃなくて、
「これだけは譲れない」っていうポイントを絞って伝えると、
相手も探しやすくなるし、
君の「本気度」も伝わる。
そして、大事なのは、「なぜ建築条件なしがいいのか」を
熱意を持って語ること。
「自分だけのこだわりの家を建てたいんです！」ってね。
4. 定期的に顔を出す（月1回くらいが目安）
一番大切なのが、これ。
一度訪問して終わりじゃなく、
月に1回くらい、
また手土産を持って顔を出すこと。
「〇〇さん、何か情報ないですか？」って。
最初は「また来たのか…」って思われるかもしれない。
でも、何度も顔を出すことで、
不動産会社の人も君のことを覚えてくれる。
「この人、本当に真剣に探してるんだな」って、
信頼関係が生まれてくるんだ。
人間ってね、
何度も会う人に好意を持つ「単純接触効果」っていう心理があるんだ。
それが、未公開情報が回ってくるきっかけになる。
「あ、そういえば、前に建築条件なしを探してた〇〇さん、
この土地に興味あるんじゃないかな？」ってね。
この泥臭い努力が、
ネットには出ない「一等地」を引き寄せるんだ。
ちなみに、既存住宅のリノベーションも選択肢に入れておくと、
さらに間口が広がるよ。
古い家だけど立地は最高！みたいな物件は、
結構な穴場だったりするからね。
「一等地」を手に入れるために、絶対に知っておくべきこと
「建築条件なし」の土地探しは、
たしかに自由度が高い。
でも、その「完全な自由」は、
実は「無限の選択肢」という名の「無限の責任」を伴うってことも、
頭に入れておいてほしい。
設計の知識、工務店の選定、予算管理、各種申請…
自由には膨大な時間と労力、そして専門知識が求められる。
ある程度の制約があった方が、
かえってスムーズで効率的な家づくりができる場合もあるから、
「建築条件付き」を完全に排除するのではなく、
交渉のカードとして考える視点も持っておくといい。
建築条件付き土地の「条件解除」交渉術
実は、建築条件付き土地でも、
条件解除の交渉ができるケースがあるんだ。
一般的に、建築条件付き土地の契約には、
「契約期間（通常3ヶ月程度）内に建築請負契約が結べない場合、
土地売買契約が白紙解除となり手付金が返還される」という特約がついている。
この期間を利用して、
「建築請負契約を結ばない代わりに、
少し違約金を払う、あるいは土地価格を上乗せするから、
建築条件を外してくれないか」と交渉してみるんだ。
不動産会社によっては、
土地を早く売りたい事情がある場合、
応じてくれるケースもある。
もちろん、タダじゃないし、
必ず成功するわけじゃないけど、
交渉してみる価値は十分にある。
「え、そんなこともできるの？」って思った？
ですよね、なかなかこういう裏技は教えてくれないから。
欧米諸国では、土地と建物を別々に購入し、自由に建築するのが一般的なんだ。
日本の建築条件付きは独自の商慣習だから、
僕らが賢く立ち回る必要があるんだよね。
「希少性の原理」って心理学用語があるんだけど、
良い土地ほど建築条件付きで市場に出るため、
条件なし土地の希少性が高まり、さらに見つけにくく感じさせるんだ。
この心理に惑わされず、
冷静に戦略を立てることが大事だよ。
絶望は希望に変わる。行動すれば「未公開情報」は手に入る。
君が今、「建築条件なしの土地探し」に絶望しているのは、
情報収集の方法が、まだ「川下」にいるからだ。
でも、この記事を読んだ君は、もう違う。
「情報の川上」へ行くための地図を手に入れたんだ。
今日の話をまとめると、これだけ覚えておいてほしい。
- ネット検索で「建築条件なし」の「良い土地」を探すのは、もうやめよう。
- 地場の不動産業者と、泥臭く足を使って関係を築くこと。
- 手土産を持って定期的に顔を出す「人間関係」が、未公開情報を引き寄せる。
- 「建築条件付き」でも条件解除交渉の余地はある。
僕は、コネも資金も知識もない状態から、
泥臭い努力で理想の土地を手に入れ、
満室経営を続けている。
その最大の秘訣は、
建物にお金をかけることではなく、
最初の「土地選び」で勝負を決めている点にある。
君の理想の家づくりは、
誰かの都合で終わらせるものじゃない。
「良い土地は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づき、
泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、
ぜひ行動に移してほしい。
明日、君が不動産屋に持っていく手土産を選ぶところから、
君の「絶望」を「希望」に変える旅が始まるんだ。
諦めないで。応援しているよ。
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