ネットで「良い土地」が見つからないのは、
実はあなたのせいじゃないんです。
誰も教えてくれない「裏側」を、今から明かします。
佐藤さん、こんにちは。もしかして今、あなたは毎日ポータルサイトとにらめっこしては、ため息をついていませんか？
SUUMOやat homeを開くたびに、「またこの土地、売れてる…」「残ってるのは、いつも崖地か旗竿地ばっかり…」なんて、疲弊しているかもしれませんね。
問い合わせても「商談中」の連発。やっと現地に行ってみたら、想像を絶するような条件の悪い土地で、思わず苦笑い。そんな経験、一度や二度じゃないはずです。
「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
そう疑心暗鬼になって、そろそろ諦めようか、なんて考えているなら、ちょっと待ってください。
僕は今から、あなたがネット検索をやめる「勇気」と、明日からすぐに使える「具体的な一歩」をお伝えします。
不動産業界の「情報の川上」へ行く方法を知れば、個人でも一等地を手に入れる道は、ちゃんとあるんです。
その希望と、具体的なノウハウを、僕自身の泥臭い経験を交えながら、綺麗事抜きで話していきますね。
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ネットで良い土地が見つからないのは「当たり前」って知ってました？
正直な話、多くの人が「良い土地が見つからない」と嘆くのは、ごく自然なことなんです。
なぜか？
本当に美味しい「未公開情報」は、僕らのような一部のオーナーや業者の間で、ネットに出回る前に決まってしまうからです。
ネットに載る物件は、ぶっちゃけ、「市場に出しても売れ残ってしまったもの」か、「売主が急いで現金化したい等の特殊事情があるもの」がほとんど。
特に、都市部や人気エリアでは、更地の希少価値がどんどん上がっていますよね。
そうなると、自然と目を向けるのが「古家付き土地」。
「え、古家付き？」って思った人もいるかもしれませんね。
でもね、実は「良い立地」ほど、築年数の古い古家がそのまま残っているケースが多いんです。
これは、昔から人が住んでいたエリア、つまり利便性が高くて需要がある場所だから、っていうシンプルな理由。
ただ、ここでみんなが躊躇するのが「解体費用」と「地中埋設物のリスク」ですよね。
分かります。僕も最初はそうでしたから。
古家付き土地の「ミステリーボックス」、その中身は？
「古家付き土地」って、まるでミステリーボックスみたいだと思いませんか？
箱（古家）の見た目は古くて魅力的じゃなくても、その下（土地）には、もしかしたら誰もが欲しがる「一等地」という宝が眠っているかもしれない。
でも、その箱を開けるには費用（解体費）がかかるし、中身（地中埋設物）によっては期待外れどころか、とんでもない負債が出てくるリスクだってある。
この「中身が分からない」っていうのが、一番の不安要素ですよね。
例えるなら、古家は「氷山の一角」。
目に見える部分は小さいけれど、その水面下には、とんでもないものが隠れている可能性があるんです。
具体的に何が出てくるかって？
- 古い基礎やコンクリートガラ
- 昔の浄化槽や井戸
- アスベストが使われた建材
- 地中を走る謎の配管
これらが見つかると、追加の撤去費用が発生します。しかも、これが結構な額になることがあるんです。
ひどい場合だと、地盤の安定性に影響を与えて、将来の建物にも悪影響…なんてことも。
しかも、厄介なことに、これって「掘ってみないと分からない」ことが多いんですよね。
だから、「コミコミで提案してくれる業者いないかな？」って、誰もが思うんです。
経験談：僕も最初に掴まされそうになった「ミステリーボックス」
僕も不動産経営を始めたばかりの頃は、知識もコネも資金もなくて、まさに佐藤さんと同じように、ネット上の「残り物」を必死に探していました。
そこで見つけた「お、これは！」と思う物件に飛びつこうとしたんです。
古家付きで、駅からもそこそこ近い。
「解体費用も込みで、この値段なら…」なんて、甘い考えだったんですよね。
でも、いざ解体業者に見積もりを取ってみたら、アスベストの可能性を指摘され、さらに地盤調査をしたら昔の井戸跡が…！
「うっなるほど。痛いところ突いてくるね。」って、まさか掘る前にお金がかかるとは思ってなかったんですよ。
結局、当初の予算を大幅にオーバーする見積もりが出て、その物件は諦めることになりました。
この一件で、僕は痛感したんです。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」と。
建物にお金をかけることじゃなくて、最初の「土地選び」で勝負が決まるんだ、ってね。
「コミコミで安心」は都市伝説？プロが語る現実と見極め方
「解体も、地中リスクも、全部ひっくるめてコミコミで提案してくれる業者いないかな？」
佐藤さんのその願い、すごくよく分かります。
でもね、残念ながら、不動産売買、解体工事、建築工事って、それぞれが専門分野なんです。
だから、「全部コミコミ」を完璧に実現してくれる業者って、実はほとんどいないのが現実です。
いたとしても、その「コミコミ」には、あらかじめかなりのリスクマージンが上乗せされていて、結果的に割高になるケースが少なくありません。
そう、「コミコミ」は、単なる利便性だけでなく、コスト面で注意が必要な「割高になる可能性」も秘めているんです。
もちろん、いくつかの専門業者が提携してワンストップで対応してくれるケースもありますが、その場合でも、彼らが「どこまで責任を持ってくれるのか」を明確にする必要があります。
「これだけ聞くと、何が良いの？」「いや、よく分からんけども。」って、思いますよね。
ですよね、お待たせしました。
結論から言います。「泥臭い足」と「関係性」が最強の武器になる！
僕が今、所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できている最大の秘訣。
それは、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたこと。
これこそが、僕の最大の資産であり実績です。
「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」って、僕はよく例えます。
じっと待っているだけじゃ、理想の相手にはなかなか出会えないですよね？
自分から行動を起こして、いろんな人に出会って、関係性を築いていく。
土地探しも全く同じなんです。
ネット検索で出会えるのは、言わば「婚活サイトに登録されている残り物」でしかない。
本当に良い情報は、人から人へ、口コミで流れていくものなんです。
明日からできる！「情報の川上」へ行く具体的な行動リスト
「そうは言っても、具体的に何をすればいいの？」って思いますよね。
安心してください。明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方から教えます。
これは、僕が実際にやってきて、効果があった「泥臭い」けれど「確実」な方法です。
１．まずは「地場の不動産屋」に会いに行くべし
大手チェーン店じゃなく、駅前や商店街にある、昔からやっているような地域密着型の不動産屋さんが狙い目です。
彼らは地域の情報に詳しく、昔からの地主さんとのつながりも持っています。
２．手土産は「消耗品」で、気持ちを添えるべし
「菓子折りなんか持って行ったら、変に思われるんじゃないか？」って心配になりますよね。
でもね、これが意外と効くんです。高価なものは避けて、ちょっと気の利いた、日持ちするお菓子がおすすめ。
あくまで「ご挨拶」という気持ちを込めて。
「ほんと、ただの良いヤツって思われてるかも。」って自分でも思ってましたけど、これが関係構築の第一歩になるんですよ。
３．自分の要望を「明確」に、しかし「柔軟」に伝えるべし
「駅徒歩〇分以内、広さ〇坪以上、予算〇〇円で、古家付きでもOK」と、具体的な条件を伝えます。
ただし、「古家付きでも構わないので、良い立地なら検討したい」という、古家に対する柔軟な姿勢を見せることが重要。
これで、相手は「この人は目の前の古さに囚われず、土地本来の価値を見ているな」と感じてくれます。
４．「未公開情報」の価値を理解していることを伝えるべし
「ネットには出ないような、地域の良い土地情報があれば、ぜひ教えていただきたいんです」と、ストレートに伝えてみてください。
これは、「あなたを信頼しています」というメッセージにもなります。
５．「解体費用」の概算を複数社に依頼する準備をしておくべし
気になる古家付き土地が見つかったら、契約前に、少なくとも2～3社の解体業者から詳細な見積もりを取る計画を立てましょう。
アスベスト調査・撤去費、地中埋設物調査・撤去費も含む見積もりを依頼することで、費用感を明確にできます。
「いや、よく分からんけども。」って、解体業者選びも大変そうですよね。
地元の工務店や、地域密着の不動産屋さんに「信頼できる解体屋さん、いませんか？」って聞いてみるのが、一番手っ取り早いです。
６．土地家屋調査士や建築士を伴って内見するべし
可能であれば、専門家を連れて現地を見に行きましょう。
彼らの目線で、解体や地中リスクに関する専門的な見解を聞くことができます。
７．「特約」や「保証」を交渉するべし
売買契約に、「地中埋設物が見つかった場合の費用負担に関する特約」を盛り込めるか、不動産業者と相談してください。
全てを売主負担にするのは難しいですが、例えば一定額までは売主、それ以上は折半、など、交渉の余地はあります。
僕が実践した「人との関係性」の築き方
僕も最初は、飛び込みで不動産屋さんを訪ねて、門前払いされたことも何度もあります。
「なんだこいつ？いきなり来て」みたいな顔をされることも、正直ありましたね。
それでも僕は諦めませんでした。
何度も足を運び、世間話をして、時には頭を下げてお願いすることもあった。
そうやって、少しずつ「顔と名前を覚えてもらう」ことから始めたんです。
「あ、またあの人来てるな」「いつも熱心だな」って思ってもらえるようになったら、こっちのものです。
彼らは、本当に良い情報というのは、信頼できる人に渡したい、と思っているから。
僕が提供する情報が、売主さんも買主さんもみんなハッピーになれるようなものだと、彼らに理解してもらえることが重要だったんです。
そうすることで、自然と「いいのがあったら、一番にあの人に教えよう」って思ってもらえるようになるんです。
僕にとって、この「人との関係性」こそが、最大の資産になったのは間違いありません。
まとめ：諦めなければ、あなたも「一等地オーナー」になれる！
佐藤さん、どうでしたか？
今日、あなたが覚えて帰ってほしいことは、この3つです。
- ネット検索をやめる勇気：本当に良い情報は、ネットには出ません。
- 泥臭く足を使う勇気：地場の不動産屋さんと「顔の見える関係」を築くことが何より大切です。
- 関係性が最大の資産：人との繋がりこそが、未公開情報を手に入れる唯一の道です。
「良い土地が見つからない」と嘆く毎日から、「こんな掘り出し物があったなんて！」と驚く喜びに変わる日は、すぐそこまで来ています。
決して運任せじゃありません。戦略的に、そして人間味あふれるアプローチをすれば、個人の大家でも一等地は手に入れられます。
僕自身が、コネも資金も知識もない状態から、この方法で道を切り開いてきました。
だから、次はあなたの番です。
一つでも「お？」と思えるものがあったら、ぜひ今日から、いや明日からでも、試してみてください。
諦めなければ、必ず道は開けます。僕が保証します。
あなたの土地探し、もう一人で悩まないでください。 僕が実践した「未公開情報」の獲得術、もっと深く知りたい方はこちらへ！
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