「良い土地が見つからない…」
そう悩むのは、正直言って
当たり前なんだ。本当に美味しい情報は、
あなたのポータルサイトには
絶対に出てこないから。今日から「ネット検索」を
キッパリやめる勇気、
私と一緒に持ちませんか？
佐藤さん、毎日SUUMOやat homeを眺めては、「また売れてしまった…」「残り物しかないのか…」とため息をついている、そんな日々、本当にお疲れ様です。
「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
正直、そう疑心暗鬼になる気持ち、痛いほど分かります。だって、私もそうでしたから。毎日、PCの画面とにらめっこしては、魅力的な物件が次々に「商談中」になるのを見て、何度も絶望しました。
現地に行ってみたら、どう見ても崖地だったり、道路付けが悪すぎたり。あれは本当に疲弊しますよね。もう諦めようか、そう思っているかもしれません。
でも、ちょっと待ってください。
その悩み、実は「ネット検索」を続けている限り、永遠に解決しないんです。
なぜなら、本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、我々のような一部のオーナーや業者の間で、ひっそりと決まってしまうから。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」
この事実に気づいた時、私は愕然としました。そして、ネット検索をやめ、泥臭く足を使って業者と関係を築く道を選んだんです。そう、まさしく、今の佐藤さんのように、私もゼロからスタートしたんですよ。
これは、ただの運じゃありません。戦略的に動けば、個人の大家でも一等地を手に入れられる、その具体的なノウハウと希望を、今日、あなたに渡したいんです。
もし、あなたが「もうネット検索に疲れた」「本当に良い土地に出会いたい」と本気で思っているなら、この先を読み進めてみてください。きっと、明日からの行動がガラッと変わるはずですから。
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【衝撃の真実】「良い土地」が市場に出回らない本当の理由
佐藤さん、改めて聞きますが、あなたが探しているエリアで、本当に「これだ！」と思える土地って、どれくらいありましたか？ おそらく、数えるほど、いや、ほとんどなかったんじゃないでしょうか。
そして、やっと見つけたと思ったら、「商談中」だったり、問い合わせたら「つい先日決まりました」なんて言われたり…
これって、決してあなたの探し方が悪いわけじゃないんです。
というのも、不動産業界には「囲い込み」という、一般の人にはなかなか見えない仕組みが存在するから。
【氷山の一角】ネットに出てる情報は、全体の1割もない
よく、「ネットに出ている物件は、海に浮かぶ氷山の一角に過ぎない」なんて言われますよね。
不動産業界では、これがまさに現実なんです。
あなたが見ているSUUMOやat homeといったポータルサイトに掲載されている情報って、実は売り出されている土地情報のごく一部に過ぎません。
本当に良い条件の土地、いわゆる「掘り出し物」は、一般の市場に出回る前に、特定のルートで決まってしまうことがほとんどなんです。
「え、そんなことってあるんですか？」
そう思いますよね。でも、これが不動産業界のリアルなんです。
【業者の本音】「両手取引」という甘い蜜
じゃあ、なぜ業者は情報を囲い込むのか？
これには、明確な理由があります。それはズバリ、「両手取引」という、業者にとって非常においしい仕組みがあるからなんです。
通常、不動産取引では、売り主と買い主それぞれから仲介手数料をもらいますよね。これが片手取引。
ところが、もし同じ不動産会社が売り主さんと買い主さんの両方を見つけて契約を成立させたらどうなると思いますか？
そう、なんと通常の2倍の仲介手数料がもらえるんですよ。
私たちのような一般の買い主からしたら、「早く公開してくれよ！」って思いますけど、業者側から見れば、情報を独占して自社内で買い主を見つける方が、会社の利益は最大化できるわけです。
時には、自社で土地を買い取って、アパートを建てて売る、なんてケースもありますしね。そうなると、私たち一般の個人投資家には、ますます情報が回ってこなくなるわけです。
【秘密の会員制クラブ】「専任媒介契約」の裏側
この「囲い込み」が可能になるのは、売り主さんが特定の不動産会社と「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んでいるケースが多いから。
これは、「この土地の売却は、あなたに一任します。他の業者には頼みません」という契約のこと。
契約を結んだ業者は、レインズ（REINS）という不動産流通標準情報システムに物件情報を登録する義務があるんですが、ここにも実は抜け道があるんです。
レインズって何？
これは、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのシステムのこと。売り主さんから専任媒介契約をもらった業者は、このレインズに物件情報を登録して、広く買い主を探す努力をする義務があります。
でも、登録するまでの期間には猶予があったり、登録する情報の内容が「形式的」に留まっていたりするケースも少なくないんです。つまり、「他の業者には見せないように、こっそり自社で買い主を探す」なんてことが、できてしまうわけですね。
まるで、一般には公開されない「秘密の会員制クラブ」のようなもの。そのクラブの会員（自社顧客）にだけ、特別な情報が共有されている、そんなイメージです。
「え、それって法律的に問題ないんですか？」
ですよね。実は、この「囲い込み」は、消費者保護の観点から問題視される行為ではあるんです。しかし、業界の構造的な問題として根強く存在しているのが実情です。
だからこそ、私たちは、この「秘密の会員制クラブ」の門をこじ開ける、あるいは裏口から入る戦略を立てる必要があるんです。
【先輩大家が語る】『情報の川上』へ行くための泥臭い3つの戦略
「じゃあ、私たち一般のサラリーマン大家には、本当に良い土地なんて手に入らないのか…」
そう諦めるのは、まだ早いです！
なぜなら、私自身がコネも資金も知識もない状態から、この「囲い込み」の壁をぶち破って、今では3棟満室経営を続けているからです。
その最大の秘訣は、建物にお金をかけることではなく、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。そして、その土地情報は、一般市場には出回らない「未公開」のものばかり。
どうやって手に入れたか？ それは、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたことに尽きます。
ここからは、そのための具体的な、そして泥臭い戦略を3つお話ししますね。
戦略1：ネット検索をやめて「人間関係」に投資する
まずは、一番大事なこと。「ネット検索」は今日からいったん休憩しましょう。
だって、そこに本当に欲しい情報は、もう出てこないんですから。それよりも、あなたの貴重な時間とエネルギーを「人間関係」の構築に投資する方が、よっぽど生産的です。
① 複数の不動産会社と徹底的に接触する
大手不動産会社だけでなく、地域密着型の中小不動産会社、そして土地探しから手掛ける地元の工務店やハウスメーカーにもアプローチしましょう。
なぜって？ 大手は広いエリアをカバーしますが、地元の中小企業の方が、その地域の「地主さん」とのつながりが深かったり、まだ表に出ていない売却情報を持っていたりするケースがよくあるからです。
「どんな土地を探しているんですか？」
そう聞かれたら、あなたの希望条件を具体的に、そして熱意を持って伝えましょう。エリア、広さ、予算、どんなアパートを建てたいか、入居者にどんな暮らしを提供したいか…。
「この人、本気だな」と担当者に思ってもらうことが、第一歩です。
② 担当者との信頼関係をゼロから築く
これ、本当に重要です。
良い土地探しって、良い結婚相手を探すのに似てるんですよ。待っているだけじゃ出会えないし、相手に「この人とだったら、うまくやっていけそうだな」と思ってもらわないと、話は進まないですよね。
「でも、どうやって信頼関係を築けばいいんですか？」
そうですよね。私がやったことをお話します。
- 足繁く通う： 最初は、毎週のようにアポを取って、不動産会社に通いました。「何か新しい情報はありませんか？」「先日いただいた資料について質問があって」など、とにかく顔を出すんです。
- 手土産を持参する： これ、本当に効きます。「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」ですが、高価なものでなくていいんです。地域の有名なお菓子とか、ちょっとした地元の名産品とか。「いつもありがとうございます」「お手数をおかけしています」という気持ちが伝われば十分です。これだけで、担当者さんの印象は劇的に変わりますから。
- 熱意と購入意思を伝える： 「私は本気で良い土地を探しています。良い情報があれば、すぐにでも動く準備ができています」ということを、言葉と行動で示しましょう。資料をもらったら迅速に返事をする、気になる物件があればすぐに現地を見に行くなど、フットワークの軽さを見せることも大事です。
- 泥臭いエピソード： 私も最初からうまくいったわけじゃないですよ。何度も不動産屋に通って、門前払いされたこともありました。「うちには今、あなたに紹介できる物件はありません」なんて冷たく言われたことも。でも、そこで諦めなかった。「何かあったら、一番に思い出してもらえるように」と、菓子折りを持って頭を下げて、粘り強く通い続けました。そしたら、ある日、本当にポロッと「実は、まだ公には出してないんですが…」なんて話が出てくるようになったんです。
この泥臭い努力が、あなたの「最大の武器」になることを、私は身をもって知っています。
戦略2：専門家と地域住民を巻き込む
不動産会社との関係構築と並行して、もっと広いネットワークを築くことも非常に有効です。
① 不動産関連の専門家ネットワークを活用する
建築家、弁護士、税理士など、不動産取引に関わる他の専門家と知り合いになりましょう。彼らは、不動産業界の事情に詳しく、信頼できる不動産会社や担当者を紹介してくれることがあります。
「この人なら信頼できる」という、第三者からの紹介は、不動産会社にとって非常に重みがありますからね。
② 希望エリアの「生きた情報」をキャッチする
これ、かなりアナログな方法ですが、効果は絶大です。
希望するエリアのイベントやコミュニティに積極的に参加してみてください。例えば、地域の祭りやボランティア活動、地元の商店街のイベントなど。
そこで、住人や地元事業者との交流を通じて、「実は、あそこの〇〇さんの家、近々売りに出るらしいよ」とか、「△△さんが土地を整理したがってるって聞いたけど」といった、「まだ表に出ていない売却検討中の土地情報」が耳に入ってくることがあるんです。
まさに「情報の川上」からの情報ですよね。この手の情報は、ネットはもちろん、不動産業者にすらまだ届いていない、最上流の情報だったりします。
戦略3：「いつでも動ける」準備を整える
どんなに良い情報が入ってきても、肝心のあなたが「よし、買おう！」と即座に判断・行動できなければ、そのチャンスはあっという間に逃げていってしまいます。
① 不動産知識と交渉力を高める
不動産業界の仕組みや法的なこと、税金のこと、そして相場観など、あなた自身の知識レベルを高めることは、業者との対等な交渉のためにも不可欠です。
不動産セミナーや勉強会に参加したり、関連書籍を読んだりして、知識を蓄えましょう。「このお客さんは、ちゃんと勉強しているな」と思わせることも、信頼を勝ち取る上で大切な要素です。
知識があれば、業者任せにせず自分で情報を精査し、「この土地は、ここがリスクだけど、ここはメリットだ」といった判断ができるようになります。
② 資金計画を明確にし、迅速な意思決定ができる体制を整える
本当に良い物件は、早い者勝ちです。
銀行との融資相談を事前に進めておく、自己資金の目処をつけておくなど、「いつでも迅速に購入意思決定ができる」ように、資金調達の準備や計画を明確にしておきましょう。
担当者から「佐藤さん、これ、いい土地ですよ。ただ、明日までに買うかどうか返事をください」と言われた時、「ちょっと待ってください、銀行に相談しないと…」なんて言っていたら、もう手遅れです。
「即決できる客」であること。これも、業者にとって「優先的に情報を流したい客」になるための重要な条件なんです。
【私の想い】泥臭く足を使えば、個人の大家でも「一等地」は手に入る
佐藤さん、ここまで読んでみて、いかがでしたか？
「え、そんなに泥臭いことをしないといけないのか…」
そう感じたかもしれませんね。正直、楽な道ではありません。毎日ポータルサイトを眺めている方が、よっぽど手軽に見えるでしょう。
でも、私は言いたいです。
本当に価値ある「一等地」は、そう簡単に手に入らないからこそ、手に入れた時の喜びと、その後の安定経営が、何倍にもなるのだと。
私が今、所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できているのは、決して運が良かったからではありません。最初の「土地選び」で、この泥臭い戦略を徹底したからです。
かつての私と同じように、ネット検索に疲弊しているあなたに、この不動産業界の裏側にある「情報の川上」へ行く方法を伝えたい。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づき、泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、綺麗事抜きで伝えたいと強く思っています。
ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる。
その希望と具体的なノウハウを、今日、あなたに渡せたなら、これほど嬉しいことはありません。
もう、待っているだけじゃ出会えないんです。
さあ、明日から、あなたの土地探しの旅を、新しいステージに進めましょう。
まず、手始めに、あなたが希望するエリアにある、地域密着型の不動産会社を3社ほどピックアップして、アポを取ってみることから始めてみてはいかがでしょうか？
そして、忘れずに、ちょっとした手土産を持って、あなたの本気と熱意を伝えに行ってみてください。
「この人の言うことなら、裏表がなくて信用できる」
そう思ってもらえたら、私のこのブログも、少しは役に立ったと言えるかな、なんて思っています。
【特別無料プレゼント】
私自身が、コネも資金もない状態から「一等地」を手に入れるために使った
「不動産会社アプローチ完全マニュアル」と
「担当者に響く！手土産選びの秘訣リスト」を
今だけ特別に無料プレゼントしています。
明日からすぐに実践できる、泥臭いノウハウが詰まっています。
あなたの「良い土地探し」を、力強く後押しします。
※期間限定の公開です。予告なく終了する場合がありますので、お早めにどうぞ。
最後に：今日から、あなただけの「相棒」を見つけよう
ここまで読んでくださって、本当にありがとうございます。
今日の記事で、あなたが「ネット検索」だけでは見つけられない、本当の「良い土地」への扉を開く、最初の一歩を踏み出す勇気を持てたなら、私にとってこれ以上の喜びはありません。
これだけ覚えてね、という内容をまとめます。
- 「良い土地が見つからない」のは、あなたのせいじゃない。不動産業界の「囲い込み」が原因だ。
- ネットに出ている情報は、氷山の一角。本当に美味しい情報は、「情報の川上」に存在する。
- 「情報の川上」へ行くためには、ネット検索をやめる勇気と、泥臭い「人間関係構築」が不可欠。
- 地域密着型の不動産会社を訪ね、手土産を持って、あなたの熱意と購入意思を伝えよう。
- そして、いつでも動ける準備を整え、情報が来たら即座に行動すること。
たった一人で不動産経営を始めて10年。数々の失敗と成功を経験してきた先輩大家として、断言できます。
泥臭く足を使えば、個人の大家でも一等地は手に入ります。
今日から、あなただけの「相棒」となる不動産会社の担当者を見つける旅に出てみてください。
あなたの成功を、心から応援しています。
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