半年間、毎日SUUMOとにらめっこ。
問い合わせれば「商談中」、現地に行けば崖地。
「サラリーマン大家には、クズ土地しか回ってこないのか？」そう、あなたも今、疲れ果てていませんか？
佐藤さん、あなたと同じように、僕も昔は毎日ポータルサイトとにらめっこしてました。
「今日は新しい物件出てるかな？」って期待してパソコン開くじゃないですか。
でも、問い合わせてみれば「もう売れちゃいました」か「商談中」の返事ばかり。
やっと見つけたと思って現地に行ってみたら、想像をはるかに超える変形地とか、これどうやって家建てるの？ってレベルの崖地だったり。
あのときの絶望感、今でもはっきり覚えてますよ。
「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
そう疑心暗鬼になる気持ち、痛いほどわかります。
そんな中で、光り輝いて見えたのが「未公開物件あります！ご来店で特別公開！」みたいな広告でしたよね。
「これだ！ネットに出ないお宝物件に巡り合えるチャンスだ！」って。
勇気を出して不動産屋に足を運んでみたものの、出てきたのはネットで山ほど見たことある物件のプリントアウト。
「え、これ未公開じゃないじゃん…」って、心の中で突っ込んだ経験、ありませんか？
僕も、あの手この手で誘い出されて、結局がっかりした経験、数えきれないくらいあります。
でも、安心してください。
泥沼の不動産探しで疲弊しきったあなたに、「ネット検索をやめる勇気」と「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から教えるつもりで、不動産業界の裏側にある「情報の川上」へ行く方法を、綺麗事抜きで伝えたいんです。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づき、泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、僕自身の経験を交えながら包み隠さずお話しします。
ただの運じゃなくて、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、その希望と具体的なノウハウを、今からあなたに渡しますね。
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「未公開物件」の罠、その正体とは？
結論から言いますね。
あなたが期待して来店したところで紹介される「未公開物件」のほとんどは、来店させるための釣り針です。
ガッカリしました？
でも、これが不動産業界のぶっちゃけた話なんですよ。
「え、でも本当に未公開物件ってないの？」
そう思いますよね。もちろん、本物の未公開物件は存在します。
でも、それがネット広告で大々的に「ご来店で！」なんて謳われることは、まずありません。
なぜ、ネットのコピペを見せられるのか？不動産屋の裏事情
なんで彼らは、わざわざあなたを店まで呼んで、ネットにある物件を見せるのか。
理由はシンプルです。
一つ目は、「接触機会を増やしたい」から。
不動産屋にとって、お客さんと直接会うことが何よりも重要なんです。
会ってしまえば、あなたの好み、予算、家族構成、なぜ不動産を探しているのか…といった具体的な情報を聞き出すことができますよね。
ネット上の情報だけでは分からない「本当に欲しいもの」をヒアリングして、そこから自社の持つ他の物件を提案したり、「こんな条件なら、こういう物件を探してきますよ」と見込み客として囲い込みたいんです。
そう、彼らにとってあなたは、最高の「見込み客」なんです。
二つ目は、「本当に魅力的な未公開物件を持っていない」から。
これが悲しい現実なんですが、残念ながら、常にたくさんの「未公開」で「超優良」な物件を抱えている不動産屋は、ごく一部です。
特に、集客目的で「未公開物件」を大々的に宣伝しているような会社は、むしろ本当に良い情報は持っていない可能性が高い。
僕も昔、「未公開」って言葉に惹かれて行った不動産屋で、A4の紙にプリントアウトされたSUUMOの画面を渡されたときは、椅子からずり落ちそうになりましたよ。
「いや、これ昨日見たやつじゃん！」ってね。あの時の時間と労力、返してほしいですよ、マジで。
彼らは、あなたを店に呼んで、適当な物件で時間を潰した後、「お客様に合いそうな物件、一生懸命お探しします！」って言って、あなたを帰らせる。
そして、本当に合いそうな物件を探すのかと思いきや、結局、一般公開されている物件の中から条件に合いそうなものをピックアップしてくるだけ、なんてことはザラにあります。
悲しいけど、これが現実なんです。
じゃあ、本当に良い「未公開物件」ってどこにあるの？
「結局、未公開物件なんて夢物語なの？」
そう思ったあなた、ちょっと待ってください。
本物の未公開物件は、ちゃんと存在します。
結論から言うと、本当に良い土地は、ネットに出る前に動いているんです。
これ、良い結婚相手を探すのに似ていると思いませんか？
「理想の結婚相手、どこかにいないかな～」って、家でSNSやマッチングアプリばかり眺めていても、なかなか本物の出会いってないじゃないですか。
本当に素敵な人って、実は友達の紹介だったり、共通の趣味の集まりだったり、コミュニティの中で自然と出会って、気がついたらカップルになってることって多いですよね。
不動産も全く同じなんです。
売主さんが「そろそろ土地を売ろうかな」と思ったとき、真っ先に相談するのは、昔から付き合いのある地元の不動産屋さんだったり、信頼している業者さんだったりします。
そして、その業者は、まず自分と懇意にしている買い手候補や、日頃から「こんな物件があったら欲しい！」と具体的に相談してくれているお客さんに声をかけるんです。
ネットに広告を出すのは、その段階で買い手が見つからなかった「次の一手」なんですよ。
つまり、本当に美味しい情報は、ネットに出回る前に、我々のような一部のオーナーや業者の間で決まってしまう、ということです。
【実践】本物の未公開情報を見極めるための3つの質問
じゃあ、どうすれば本物の未公開情報にたどり着けるのか。
ネット広告で「未公開物件！」という誘い文句を見たら、まずこれを試してみてください。
- 「なぜ、この物件は未公開なのですか？」
- 「この物件の、一般的な不動産ポータルサイトへの公開予定はありますか？」
- 「この物件の情報源は、どちらの会社様からですか？」
僕も、初めて不動産屋に電話するときは心臓バクバクでしたよ。
でも、この3つの質問を、なるべく具体的に聞いてみてください。
もし、業者が「売主様のご希望で公開してないんです」「いずれ公開する予定です」といった曖昧な答えしか返ってこなかったら、要注意です。
本当に未公開である理由が明確であれば、例えば「売主様が近所に知られたくないから」「買取専門の当社が直接仕入れた物件で、一般には流通させていません」といった、具体的な説明が返ってくるはずです。
特に3つ目の「情報源」を聞くのは、なかなかハードルが高いかもしれませんが、「どういう経路でこの情報が自分のところに来たのか」を明確に答えてくれる業者ほど、信頼できます。
もしそこで「それはちょっと…」と口を濁すようなら、高確率で「ただの来店誘導」だと思って良いでしょう。
【裏技】あなたが「信頼される顧客」になるための泥臭い行動
僕が、コネも資金も知識もない状態から始めて、今では地場の不動産業者さんから直接「〇〇さん、いい土地出ましたよ！」って電話をもらえるようになった最大の秘訣。
それは、「泥臭く足を使って業者と関係を築いたこと」に尽きます。
「え、手土産とか持っていくんですか？」
そうそう、まさにその通り。
僕も、最初は門前払いもされましたし、怪訝な顔をされたこともあります。
でも、そこは「先輩大家」として、頭を下げてでも信頼を勝ち取るんです。
明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方
手土産って、単なるお菓子じゃないんですよ。
「あなたのことを気にかけていますよ」というメッセージであり、「これからも良い関係を築きたい」という意思表示なんです。
- 地元の有名菓子：「〇〇さんの地元の、これ美味しいって聞いて。皆さんでどうぞ！」って言うと、話のきっかけにもなりますし、「ちゃんと調べて来てくれたんだ」って印象付けられます。
- 個包装で日持ちするもの：スタッフの皆さんが、自分の好きなタイミングで食べられるように。これは基本ですね。
- 高すぎないもの：逆に気を遣わせちゃいけないので、2,000円〜3,000円くらいで十分です。
これを月に1回とか、2ヶ月に1回でもいいから、「ご挨拶がてら」って持って行ってみてください。
その時に「最近、〇〇エリアで良い土地とか出てませんか？」って、雑談がてら聞いてみるんです。
そうやって、何度も足を運んで、顔と名前を覚えてもらうこと。
「この人、いつも気にかけてくれるな」「本気で探してるんだな」って思ってもらうことが、何よりも重要なんです。
「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」って言いましたよね。
待っているだけじゃ出会えないし、いきなり「良い人紹介して！」って言っても難しい。
でも、誠実に関係性を築いていれば、「そういえば、〇〇さんにはこういう人が合うかも」って、自然と情報が集まってくるようになるんです。
もちろん、すぐに結果が出なくても、諦めないでください。
僕だって、何度も不動産屋に通って門前払いされたり、「また来たのか」って顔をされたりしましたからね。
でも、その泥臭い積み重ねこそが、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築くことにつながったんです。
これこそが、僕の最大の資産であり実績だと、今でも思っています。
「未公開物件」探しは、情報リテラシーの戦い
不動産探しの世界では、情報の非対称性というものが常に存在します。
業者の方が、売主や物件に関する情報を持っているのは当たり前ですよね。
この情報の差を理解し、その上で賢く立ち回ることが、良い物件を手に入れるためには不可欠なんです。
REINS（レインズ）って知ってますか？
不動産の情報は、REINS（レインズ）という不動産業者専用のデータベースで共有されています。
宅地建物取引業法では、売却依頼を受けた物件は原則として7日以内（専任媒介契約の場合）にREINSに登録することが義務付けられています。
これは、一見すると「全ての物件が公開される」ように見えますが、実はそうでもないんです。
- 登録までの7日間：この期間は、業者によっては「未公開」として自社で買い手を探す期間になります。
- 売主の意向：売主が「近所に知られたくない」などの理由で、情報公開を限定的にしたり、一時的に停止したりすることも可能です。
- 両手仲介の狙い：業者が「売り手」と「買い手」の両方から手数料を得るために、他社に情報が流れるのを意図的に遅らせる、というケースも残念ながら存在します。
つまり、「未公開物件」という言葉には、こうしたREINS登録前の一時的な状態や、売主の特殊な事情、あるいは業者の戦略など、様々な背景があるということです。
これらを知っているのと知らないのとでは、不動産屋との会話の質も、物件の見極め方も大きく変わってきますよ。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」
この事実を胸に刻んでください。
どんなに素晴らしい建物を建てても、その土台となる土地が悪ければ、後々の賃貸経営や売却に大きく響いてきます。
だからこそ、目先の「未公開物件」という甘い言葉に惑わされず、本当に価値のある情報を見極める目と、信頼できるパートナーを見つけるための努力が、何よりも重要なんです。
僕は、コネも資金も知識もない状態からたった一人で不動産経営を始め、今年で10年目を迎えます。
最初は条件の悪い物件を掴まされそうになったこともありましたが、「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」を徹底的に突き詰めた結果、現在は所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続しています。
この安定経営の最大の秘訣は、建物にお金をかけることではなく、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。
ぜひ、あなたも僕と同じように、戦略的に動いて、一等地を手に入れてほしい。
そして、もう二度と「未公開物件」の罠に騙されない、賢い大家さんになってください。
まとめ：今日からできる！未公開物件で騙されないための3つのポイント
さて、ここまで読んでくださってありがとうございます。
泥臭い話も多かったかもしれませんが、これだけは覚えて帰ってください。
- 「未公開物件」の言葉に飛びつかず、冷静に真偽を見極める質問をする。
「なぜ未公開なのか？」「公開予定は？」「情報源は？」この3つを忘れずに！ - ネット検索漬けをやめ、足を使って「信頼できる不動産屋」を見つける。
地元の不動産屋さんと、顔と名前を覚えてもらえる関係性を築くことが、本物の情報への近道です。 - 情報の非対称性を理解し、自身の情報リテラシーを高める。
REINSや不動産業界の仕組みを知ることで、業者の話が本当か嘘か、見抜けるようになります。
「ネット検索をやめる勇気」って、最初はすごく怖いと思います。
でも、その一歩を踏み出すことで、あなたが見つけられる情報の質は劇的に変わるはずです。
そして、「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から、ぜひ実践してみてください。
一つでも「これならできそう！」と思えるものがあったら、ぜひ今日から試してみてはいかがでしょうか？
あなたの不動産投資が、実りあるものになることを、心から応援しています。
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