「良い土地は、ネットに出ない」
この真実を、あなたは見ないふりしていませんか？
もう、『残り物』探しで疲弊するのはやめましょう。
「本当に住みたいと思える土地が見つからない…」「いくつか候補はあるけど、どれも一長一短で決め手に欠けるんだよなぁ。」
もしかして、あなたも今、こんな風に頭を抱えていませんか？
毎日、SUUMOやat homeを眺めては、ため息をついている。問い合わせてもいつも「商談中」の冷たい返事。やっと現地に行ってみたら、想像とはかけ離れた崖地だったりして、もうウンザリ…。
「サラリーマンの俺には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
そう疑心暗鬼になって、そろそろ諦めようかなって思っているなら、ちょっと待ってください。
分かります、その気持ち。私もかつて、あなたと同じように疲弊していましたから。
でも、諦めるのはまだ早い。
本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に決まってしまうのが、不動産業界のリアルなんです。
今回は、私がコネも資金も知識もない状態から、どうやって一般市場には出回らない「一等地」を手に入れ、今では所有する3棟すべて満室経営を続けているのか、その泥臭い道のりと「決め手」について、綺麗事抜きでお話しします。
このブログを読み終える頃には、あなたはきっと「ネット検索をやめる勇気」と、「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」まで見えているはずです。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づき、泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、今日から実践できる形で伝えていきます。
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「良い土地」探しって、結局どうすればいいの？
佐藤さん（仮名）、あなたの悩み、本当に痛いほど分かります。
私も不動産投資を始めたばかりの頃は、まさにその状態でした。
毎日毎日、仕事が終わってからポータルサイトとにらめっこ。いいなと思う土地を見つけても、数時間後には「売約済み」とか「商談中」の文字。
問い合わせてみれば、なんだかんだ理由をつけて「もう決まりそうなんですよね〜」とあしらわれる。
やっと内見にこぎつけても、写真じゃ分からなかった急な坂道だったり、近隣に嫌悪施設があったり…。もう、心が折れそうになりますよね。
「もしかして、俺みたいなサラリーマン大家には、誰も見向きもしないようなクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
私も同じことを思いました。でもね、それはあなたの努力が足りないわけじゃないんです。
多くの人が「良い土地が見つからない」と嘆くのは、正直当たり前のことなんです。
だって、本当に美味しい「未公開情報」って、ネットに出回る前に、もう決まってるんですよ。
結論から言いますね。
ネット検索だけじゃ、本当に良い土地は見つかりません。
じゃあ、どうするのか？
答えはシンプルです。不動産業界の裏側にある「情報の川上」へ行く方法を身につけるんです。
直感に頼る？妥協する？答えは、泥臭い「足」と「関係性」にあった
「いくつか候補はあるけど、どれも一長一短で決め手に欠けるんだよなぁ。
『ここだ！』っていう直感は、本当に降りてくるものなのかな？
それとも、どこかで妥協して決めるものなんだろうか…。」
この気持ち、よーく分かります。
人生で最も大きな買い物の一つである土地。後悔したくないからこそ、完璧を求めてしまう。
でも、ごめんなさい。完璧な土地なんて、存在しません。
どの土地にも、メリットとデメリットが必ずあるんです。それが現実。
だからこそ、多くの人が「直感」と「妥協」の間で揺れ動いてしまう。
土地探しは「結婚相手探し」に似ている
ちょっと、例え話させてください。
良い土地探しって、実は良い結婚相手を探すのに似ているんですよ。
「こんな条件の人がいいな」ってリストアップして、待っているだけじゃ、理想の相手には出会えませんよね？
たくさんの人と出会って、会話して、相手の良いところも、ちょっと「うーん」って思うところも見て、
その中で「この人となら、どんな未来でも一緒に歩んでいける」って思える相手を選ぶ。
そして、選んだ後に、二人で価値を創造していく。信頼関係を築いていく。
土地も全く同じなんです。
私も最初は、頭でっかちで「完璧な条件」ばかり追いかけていました。
でも、そんな土地、一つも見つからなかった。
じゃあ、どうやって私が今の満室アパートの土地を見つけられたのか？
それはね、泥臭く「足」を使い、地場の不動産屋さんとの「関係性」を築いたからです。
門前払いから未公開情報へ。私の泥臭い経験談
当時、私はまだ駆け出しの大家で、不動産屋からすれば「どこの馬の骨か分からない客」です。
当たり前ですが、最初の頃は門前払いの連続でした。
「何かいい土地ないですか？」って聞いても、「いまは無いですねぇ」って、そっけない返事。
分かりますよ、向こうからしたら、実績もない、信頼もない人には、わざわざ手間の掛かる未公開情報なんて出したくないですよね。
それでも私は諦めませんでした。
毎週のように、地場の不動産屋さんを何軒も回りました。
もちろん、最初は手ぶらで。
でも、さすがに何度も行くと「また来たな」って顔をされる。
そこで私がやったのは、「手土産を持って、頭を下げる」こと。
高級品じゃなくていいんです。地域の銘菓とか、ちょっと気の利いたお菓子とか。
「いつもお世話になっております。何か新しい情報があれば、ぜひお声がけいただきたくて…」って、ひたすら低姿勢で。
最初は「いいですよ」って受け取ってもらっても、その後もすぐに連絡が来るわけじゃない。
でも、これを半年、一年と続けたんです。
するとね、ある日、一本の電話がかかってきたんですよ。
「〇〇さん、実は今、うちで管理してる土地で、まだ表には出してないんだけど、いいのが一つありましてね…」
もう、心臓が飛び出るかと思いましたよ。
そうやって、私は初めて「情報の川上」に辿り着いたんです。
だからね、「直感」っていうのは、実はこれまでの経験や潜在的な知識、そして何より「情報量の蓄積」から来るものなんです。
泥臭く足を使って、信頼関係を築き、良い情報をたくさんインプットした結果、
「これは…！」っていう直感が、ようやく降りてくるようになるんですよ。
「この土地だ！」と確信が持てるようになるための3つのステップ
では、具体的にどうすれば、あなたも「この土地だ！」と確信が持てるようになるのか。
私が実践してきたことを、3つのステップでお伝えしますね。
ステップ1：優先順位の「見える化」で迷いを断ち切る
「良い土地が見つからない」って言ってる人って、意外と自分が何を一番求めているのか、分かってないことが多いんです。
私もそうでした。
だからこそ、まずは家族会議を開いて、あなたの「絶対譲れない条件」「できれば欲しい条件」「妥協できる条件」の3段階でリスト化してみてください。
紙に書き出すのがおすすめです。
例えば、
- 絶対譲れない条件：
- 駅徒歩10分以内
- 日当たりが良い
- 〇〇学区内
- できれば欲しい条件：
- スーパーが近い
- 公園が近くにある
- 静かな環境
- 妥協できる条件：
- 多少の坂道
- 土地の形状がいびつ（工夫で何とかなる範囲）
- 築年数が古い建物が建っている（解体前提）
これを作ることで、あなたは自分が何を最も重視しているのか、何を最も避けたいのかが明確になります。
ここがブレると、どんな良い情報が来ても「うーん…」って迷い続けてしまうから、とても大事なプロセスです。
ステップ2：候補地で「未来の自分」をシミュレーションする
リスト化したら、次にやるのは、検討中の候補地で「実際に1日過ごす」イメージを具体的にシミュレーションしてみることです。
可能であれば、平日と休日、それぞれ行ってみてください。
- 朝、通勤経路を歩いてみる（ラッシュ時の混雑具合は？）。
- 最寄りのスーパーまで買い物に行ってみる（品揃えは？価格帯は？）。
- 子どもを連れて公園に行ってみる（どんな子どもたちが遊んでいる？）。
- 夕方、近所を散歩してみる（街の雰囲気は？治安は？）。
そのときに、感じたこと、感情の動きをメモしておくのがポイントです。
「あれ？思ったより道が暗いな」とか、「このパン屋さん、すごく美味しい！毎日通いたい！」とか、具体的な発見があるはずです。
さらに一歩踏み込むなら、その地域で暮らす人々に直接話を聞く機会を設けてみるのもアリです。
地域の祭りやイベントに参加してみるとか、行きつけになりそうなカフェでマスターに話しかけてみるとか。
ネットには出てこない、リアルな地域の情報、生の声が聞けるかもしれませんよ。
不動産会社の人だけでなく、その土地に詳しそうな建築家や、地元で長く商売をしている人に話を聞いてみるのも、目からウロコの情報が得られることがあります。
「最悪のシナリオ（想定外のトラブルや不満）を想定し、それを受け入れられるか」を自問自答することも、決断の覚悟を固める上で重要です。
ステップ3：不動産屋との「深い関係」を築き、未公開情報を引き出す
さて、いよいよ本丸です。
ポータルサイトは「残り物」だという話はしましたよね。
じゃあ、どうやって「情報の川上」に行くのか？
それは、地場の不動産屋さんと「深い関係性」を築くこと、これに尽きます。
「そんなの無理だよ…」って思いましたか？
いやいや、私ができたんですから、あなたにもできます。
具体的なアクションをいくつか紹介しますね。
- 手土産の選び方：
- 高級品である必要はありません。地元の銘菓や、ちょっとした心遣いが伝わるものが良いです。
- 毎回同じものじゃなく、季節ごとに変えるとか、「〇〇さんが好きだと聞いて…」なんて一言添えられると、印象に残りやすいです。
- 訪問頻度と話し方：
- 最初は週に1回、無理なら2週に1回でもいいので、顔を出しましょう。「定期的に足を運ぶ」ことが、あなたの本気度を伝えます。
- ただ「いい土地ありますか？」ではなく、「こんな条件で探していて、実はこんな物件に興味があるんです」と具体的に伝えましょう。
- そして、大事なのは、「あなたの顔と名前を覚えてもらうこと」です。「また〇〇さん、来てるよ」って思われるくらいでちょうどいいんです。
- 「あなたのために」情報が来る状態を作る：
- 何度も通ううちに、向こうも「この人は本気だな」と感じてくれます。
- そうすると、ネットに出す前の段階で「〇〇さんに先に話を通してみようか」という思考になってくれるんです。
- まさに、私がそうやって、未公開情報を直接電話で回してもらえる関係性を築きました。これが、私の満室経営の最大の資産であり、実績です。
このプロセスは、すぐに結果が出るものではありません。
でも、この泥臭い努力こそが、個人の大家でも一等地を手に入れるための唯一の、そして最も確実なノウハウなんです。
ただの運じゃない。戦略的に動けば、希望は掴めます。
『決定麻痺』に陥ってない？完璧主義が一番の敵だ
最後に、心理学のちょっとした話です。
「決定麻痺（Decision Paralysis）」って言葉、ご存知ですか？
これは、選択肢が多すぎると、人はかえって決断ができなくなるという現象のことなんです。
土地選びって、まさにこの典型例。
あれもこれも気になって、どれも完璧じゃないから決められない。
そうやって迷い続けているうちに、時間だけが過ぎて、結果的にチャンスを逃してしまう。
私も、最初は完璧主義でした。
でもね、悟ったんです。完璧な土地なんて、どこにもないって。
「妥協」をネガティブに捉えすぎないでください。
80点や90点の土地を「最高の土地」に変えるのは、選んだ後のあなたの工夫や愛情なんです。
そこにどんな家を建てて、どんな庭を作り、どんな家族の思い出を育むのか。
その土地で「どう生きるか」が、何よりも重要なんです。
選ばないことで、最適なタイミングや機会を失うリスクの方が大きい。
「選んだ土地でどう価値を創造していくか」という長期的な視点を持つことが、後悔しないための秘訣です。
決断とは、未完成を受け入れ、未来を委ねる勇気。そして、選んだ結果に責任を持つことなんです。
まとめ：決断は未来を創る第一歩。あなたはもう、一人じゃない
長くなりましたが、今日、あなたにこれだけは持って帰ってほしいことをまとめますね。
- 「良い土地」はネットには出回らない。情報の川上へ行く努力が必要。
- 「直感」は、泥臭い経験と情報量の積み重ねの先に降りてくる。
- 優先順位を「見える化」し、未来の自分をシミュレーションして、冷静に判断する。
- 地場の不動産屋さんとの「深い関係性」を築くことが、未公開情報を得るための最大の武器。手土産を持って、ひたすら足を運べ！
- 完璧な土地は存在しない。「決定麻痺」に陥らず、選んだ土地で最高の価値を創っていく覚悟を持つこと。
私も最初から上手くいったわけじゃありません。
何度も門前払いされて、心が折れそうになったことだって山ほどあります。
でも、諦めずに泥臭く続けた結果、今の安定した経営がある。
そして、その最大の秘訣は、間違いなく「最初の土地選び」で勝負を決めている点にあります。
これは、ただの運じゃありません。戦略と努力で手に入れたものなんです。
あなたも、もう一人で悩む必要はありません。
今日から、まずは「明日、不動産屋に持っていく手土産を選ぶ」ことから始めてみませんか？
そして、あなたの地域の地場の不動産屋さんリストを作って、勇気を出して一歩踏み出してみてください。
その一歩が、きっとあなたの未来を大きく変えるはずです。
応援しています。
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