毎日SUUMOとにらめっこしても
「良い土地」なんて、永遠に見つからない。
その情報、もう”残り物”なんだよ。
毎日毎日、仕事が終わって家に帰るとすぐスマホを開いて、SUUMOとかat homeをチェックしてる。
「今度こそ、いい物件が見つかりますように…」
そう願って半年。問い合わせてみれば「商談中」の嵐。やっと現地に行ってみたら、まさかの崖地。もう、「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、うんざりしてる頃じゃないかな？
僕もね、かつては全く同じ道を歩んでたよ。
「どうして俺だけこんな目に…」って、何度も心が折れそうになった。でもね、それは正直「当たり前」なんだ。本当に美味しい未公開情報は、ネットに出回る前に、僕らみたいな一部のオーナーや業者の間で決まっちゃうから。
だから、ネット検索だけで良い土地を見つけようとするのは、砂漠でオアシスを探すようなもの。
見つかるわけないんだよね。
むしろ、ネットに出てる「見晴らし最高！」みたいな高台の土地には、とんでもない落とし穴が潜んでることもある。特に注意したいのが、今回話す「擁壁（ようへき）リスク」だよ。
「え、擁壁って何？」って思った人もいるかもしれない。
でもね、この話を知らずに安易に手を出すと、将来的に数百万、いや、もしかしたら一千万単位であなたの老後資金が吹き飛ぶ可能性もあるんだ。マジで、冗談抜きで。
「無料診断でなんとかならないかな？」
そう思う気持ち、痛いほどわかる。僕も昔はそうだったから。
でも、その「無料」にはね、ちょっとした”裏側”があるんだ。今回は、僕自身の泥臭い経験を交えながら、擁壁の危険性から、自分でできるセルフチェック、そして「無料診断」の賢い使い方まで、包み隠さずに話していくよ。
ネット検索をやめる勇気。そして、明日から「情報の川上」へ行くための第一歩を、この記事から始めてみてほしい。
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失敗談：見晴らしに騙されたあの日の私
僕が不動産経営を始めたばかりの頃、今から10年くらい前の話なんだけどさ。
とにかく「良い物件」を探すのに必死だった。今みたいに知識もコネも資金もない、まさに「ゼロ」からのスタートだったから、情報はポータルサイト頼み。
そんな中で、とある高台の土地を見つけたんだ。
「見晴らし、最高！」
写真に映る景色は、まるで絵画みたいだった。高台だから日当たりも抜群だし、風通しも良さそう。しかも、値段も手頃だったんだよね。「これだ！ついに俺にも良い土地が巡ってきた！」って、興奮したのを今でも覚えてる。
すぐに不動産屋に問い合わせて、現地を見に行ったよ。
期待通り、その眺望は素晴らしかった。開発されたばかりのきれいな分譲地で、周りも新築の家ばかり。でもね、その土地には、古いコンクリートの壁がドンと構えてたんだ。そう、それが「擁壁」。
営業マンは笑顔で「眺めは最高ですよ！こんな良い物件、すぐに売れちゃいますよ！」って推してくる。
僕も最初は舞い上がってたから、擁壁なんて気にも留めてなかった。むしろ、頑丈そうで安心かな、くらいに思ってたんだ。
でも、なんか嫌な予感がしてさ。
直感を信じて、その土地での購入は一旦保留にして、いつもお世話になってる地元のベテラン業者さんに、その土地の話を相談してみたんだよね。
そしたら、ベテラン社長の顔色がサッと変わった。
「おいおい、アンタ、これに手出すのはやめときなさい」
って、開口一番に言われたんだ。もう、背筋が凍ったよ。
「あの擁壁、かなり古いな。見た感じ、今の建築基準法には合致してない『既存不適格擁壁』の可能性が高い。もし本当にそうなら、家を建て直すときに、擁壁も一緒に作り直さなきゃいけないんだ。」
「え、マジで？ 作り直すって…」
「ああ。で、この規模の擁壁を作り直すとなると、数百万じゃ済まないよ。もしかしたら一千万円近くかかるかもしれん。しかも、今の建築基準法で作り直すとなると、昔より緩やかな勾配が必要になるから、土地の面積が少し狭くなる可能性もある。最悪の場合、今の法律だと再建築不可になるリスクだってゼロじゃない。」
ゾッとしたよね。
「見晴らし最高！」の裏に、こんな地獄みたいなリスクが隠れてたなんて。あの時、直感を信じてベテラン業者さんに相談していなかったら、僕は今頃、数百万の借金と、住めない家を抱えて途方に暮れてたかもしれない。
良い土地は、家を建てる前の「土地」ですべてが決まるって、本当なんだよね。
僕のこの経験、みんなには絶対にしてほしくない。だから、この話は真剣に聞いてほしいんだ。
そもそも、なんで「古い擁壁」はそんなにヤバいの？
「擁壁」って聞いてもピンとこない人もいるよね。
簡単に言うと、高低差のある土地で、土が崩れてこないように土留めとして作られた壁のことだ。
僕たちの家は、よく見ると色々な「土台」の上に成り立ってる。
基礎とか柱とか、目に見えるものだけじゃなくて、実は「土地の安全」も大切な土台なんだ。
想像してみてほしい。
もしあなたの家が、グラグラ揺れる不安定な足場の上に建っていたら、安心して暮らせないよね？ 古い擁壁は、まさにその「グラグラ揺れる足場」になりかねないんだ。
擁壁が崩れると、こんなにヤバい
擁壁の老朽化を放置すると、最悪の場合、土砂崩れが発生する。
これね、ただ壁が壊れるだけじゃないんだ。
- 人命の危機： 土砂が家屋を押し流したり、生き埋めになったりする危険がある。これが一番怖い。
- 家屋の損壊： 想像してみて？ 大量の土砂があなたの家を直撃したら、どうなるか。住み慣れた家が一瞬で瓦礫と化すんだ。
- 老後資金の枯渇： 修繕費用はもちろん、家が住めなくなったら別の住まいを探さなきゃいけない。引っ越し費用、新しい家の頭金…数百万、いや一千万単位の出費になる。これ、老後資金を切り崩すどころか、まるごと吹き飛んじゃうレベルだよね。
- 近隣住民への影響： もしあなたの家の擁壁が崩れて、隣の家に土砂が流れ込んだらどうなる？ 損害賠償責任が発生する可能性もあるし、ご近所との関係も一気に壊れてしまう。
「見晴らしは金で買えるが、安心は、見えない土台から生まれる。」
僕がよく言う言葉だけど、これは本当に真理なんだ。
しかもね、古い擁壁の中には、今の「建築基準法」が定める強度や構造基準を満たしてないものが結構あるんだ。
これを「既存不適格擁壁」って言うんだけど、そういう擁壁がある土地だと、将来的に家を建て替えたり大規模なリフォームをしたりする時に、擁壁も一緒に作り直すことを義務付けられるケースがある。
そうなると、まさかの追加出費で頭を抱えることになるんだ。
だから、「見晴らしが良い」とか「値段が安い」だけで飛びつくのは絶対にダメ。その裏に潜むリスクを、ちゃんと見抜く目を持つことが大切なんだよ。
「無料診断」の甘い罠と、本当に知るべきこと
「それなら、とりあえず無料で診断してもらえないかな？」
そう思う気持ち、すごくわかる。
だって、専門家に見てもらうのって、それだけでお金がかかるイメージだもんね。老後資金も不安だし、できるだけ費用は抑えたい。
でもね、残念ながら「無料診断」には、かなり大きな落とし穴があるんだ。
無料診断は「入り口」でしかない
多くのリフォーム会社や建設会社が「無料診断」をやってるよね。
あれって、正直なところ、「工事の受注につなげるための営業活動」なんだ。
もちろん、中には良心的な業者さんもいるよ。でも、無料診断でできることって、すごく限られてる。
- 目視での簡易チェック： 表面的なひび割れや傾きなど、パッと見でわかる範囲しか確認できない。
- 責任範囲が不明確： 「無料」だからこそ、その診断結果にどれだけの責任があるのか、あいまいな場合が多い。後で問題が発覚しても、「無料診断の範囲ではわからなかった」と言われるリスクもある。
- 高額な工事への誘導： 「今すぐ工事しないと危ないですよ！」って、不安を煽られて、本当に必要なのか分からない高額な工事を勧められるケースも少なくない。
「でも、無料でもリスクの有無くらいは知りたいじゃん？」
うん、気持ちはわかる。でもね、半端な情報ほど危険なものはないんだ。
無料診断で「問題なさそうですね」って言われて、安心してたら、数年後に大問題が発生！なんてことになったら、目も当てられないよね。
擁壁の安全性は、単なる表面的な問題じゃない。
地中の状態、構造計算、土圧…色々な要素が絡み合ってるんだ。それらを正確に判断するには、やっぱり専門知識と専用の機材が必要になる。
だから、無料診断は「初期の目安」くらいに考えておくのが賢いやり方だよ。
最終的な判断は、ちゃんとした専門家による「有料の精密診断」が必要になる、ってことを頭に入れておいてほしい。
自分でできる！擁壁の「危険信号」セルフチェックリスト
「じゃあ、いきなりお金払って診断するしかないの？」
いやいや、そんなことはない。
お金をかけずに、まず自分でできるセルフチェックがあるんだ。これを知ってるだけでも、ヤバい擁壁かどうかの「入り口」くらいは判断できるようになるよ。
家の健康診断と一緒で、早期発見が大切なんだ。
毎日じっくり見てる自分の家の擁壁なら、ちょっとした変化にも気づきやすいはず。僕の経験上、このチェックリストで「おや？」と思ったら、それはもう「ヒヤリハット」のサインだから、すぐに次のステップに進むべきだ。
ここを見ればOK！擁壁のセルフチェックリスト
実際にあなたの家の擁壁、または購入を検討している土地の擁壁を、ちょっとじっくり見てみてほしい。
【注意！】作業中は絶対に無理しないで、安全第一でね。
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大きなひび割れ・亀裂はないか？
→ 特に、壁を貫通しているような太いひび割れや、網の目のように広がっているひび割れは危険信号。ヘアクラック（髪の毛のような細いひび）程度ならすぐには問題ないことが多いけど、そこから水が入って凍結融解を繰り返すと、大きくなる可能性もあるよ。
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擁壁が傾いたり、膨らんだりしていないか？
→ 目で見てわかるくらいの傾きや、擁壁の一部が外側に膨らんでいるのはかなりヤバいサイン。これは土からの圧力が大きすぎる証拠だから、専門家への相談を急いでほしい。
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水抜き穴からの水の出方は？
→ 擁壁には、水抜き穴っていう小さい穴がいくつか開いてるはず。雨が降った後、ここから水がちゃんと排出されてるかチェック。もし水が出てこない、あるいは常に水が染み出しているようなら、裏側の排水がうまくいってない可能性がある。水抜き穴が土で詰まってるのもダメだよ。
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擁壁の表面にカビや苔、白い結晶は？
→ 常に湿ってる場所に生えやすい。水がなかなか乾かない、あるいは白い結晶（エフロレッセンス）が出てるのは、水が内部に浸透しているサインかもしれない。
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擁壁の基礎部分が沈下していないか？
→ 擁壁の足元、地面と接する部分に段差や隙間ができてないか見てみて。地面が沈下してる場合、擁壁自体が不安定になってる可能性があるよ。
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擁壁の上に生えている雑草や木の根は？
→ 小さな雑草ならまだしも、大きな木の根っこが擁壁の隙間に入り込んである場合は要注意。根が成長すると、擁壁を内部から破壊しちゃうことがあるんだ。
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擁壁と建物の間に隙間ができていないか？
→ これは擁壁だけでなく、建物自体の沈下や傾きの可能性もある。両方に注意が必要だよ。
どうだった？
もし一つでも「あれ？」って思うところがあったなら、それはもう「イエローカード」が出てる状態だと思っていい。
僕が言ってる「ヒヤリハット」の法則ってやつね。小さな異変を見逃さないことが、後の大きなトラブルを防ぐんだ。
それでも不安なら、まずは「自治体」に相談しに行ってみて
セルフチェックをしてみて、やっぱり不安が拭えない。
そんな時は、いきなり有料診断に踏み切る前に、まずは「自治体」の窓口を頼ってみるのが賢い選択だよ。
「え、自治体？」って思った？
そうなんだ。意外と知られてないんだけど、多くの自治体は、住民の安全を守るために擁壁に関する色々なサポートをしてるんだ。
自治体活用のメリット
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無料相談窓口がある
→ 市役所や区役所の「建築指導課」とか「宅地課」みたいな部署に行ってみてほしい。擁壁に関する無料の相談窓口を設けてるところが多いんだ。「うちの擁壁、ちょっと心配なんですけど…」って、気軽に話してみるのが第一歩。
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補助金制度があるかもしれない
→ 老朽化した擁壁の診断費用や、改修費用の一部を補助してくれる制度を設けている自治体もあるんだ。例えば、東京都には「がけ地の整備」に関する助成制度があったりする。これ、マジで助かる制度だから、もし使えるなら積極的に活用したいよね。
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土砂災害ハザードマップを確認できる
→ あなたの家が「土砂災害警戒区域」や「特別警戒区域」に入ってないか、自治体の窓口でハザードマップを見せてもらうのが確実だ。ハザードマップはオンラインでも見られることが多いけど、窓口で担当者から説明を受けると、より具体的にリスクを理解できるよ。
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専門家を紹介してくれることもある
→ 自治体によっては、擁壁診断や設計に詳しい専門家（建築士や宅地造成等規制法に詳しい業者）のリストを提供してくれることもある。これも信頼できる業者を見つけるきっかけになるよね。
自治体の相談窓口は、あくまで「行政サービス」だから、変な営業をされる心配もない。
まずはここで情報を集めて、自分と家の擁壁がどんな状況にあるのか、客観的な情報を手に入れるんだ。そこから、次のステップを考えるのが、一番リスクの低い賢いやり方だよ。
信頼できる「擁壁診断のプロ」を見つけるには？
自治体にも相談してみたけど、やっぱり精密な診断が必要だと感じた。
「じゃあ、どこの業者に頼めばいいんだよ！」
うん、わかる。ここが一番悩ましいところだよね。
間違った業者を選んでしまうと、必要のない工事を勧められたり、診断がいい加減だったり、余計な出費がかさんだりするからね。
結論から言うと、「診断のプロ」と「工事のプロ」は、必ずしも同じじゃないんだ。
ここ、すごく重要なポイントだから、しっかり覚えておいてほしい。
「診断のプロ」を見分ける3つのポイント
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建築士や構造設計士、地盤調査会社に相談する
→ 擁壁の診断は、専門性の高い知識が求められる。単に「リフォーム業者」を名乗ってるだけじゃなくて、一級建築士や構造設計士の資格を持ってる人、あるいは地盤調査を専門にしてる会社に相談するのが確実だ。
彼らは、擁壁の構造計算から地盤の状態まで、専門的な視点で細かく調べてくれる。
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「診断だけ」の見積もりを複数社から取る
→ 信頼できる業者を見つけるためには、最低でも3社くらいから「診断のみ」の見積もりを取るのが鉄則。この時、「診断結果によっては工事もお願いするかもしれない」って伝えておくと、業者側も丁寧に対応してくれることが多いよ。
複数の見積もりを比較することで、診断費用の相場もわかるし、業者ごとの説明の丁寧さや信頼度も測れる。
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診断方法や報告書の内容を具体的に確認する
→ 診断を依頼する前に、「どんな方法で診断するのか（目視だけか、レーダー探査などを使うのか）」「報告書には何が記載されるのか（写真付きか、構造計算書が付くのか）」を具体的に聞いておこう。
ちゃんとした業者なら、素人にも分かりやすい言葉で丁寧に説明してくれるはずだ。「よく分からんけど、大丈夫です！」みたいな曖昧な説明は要注意だよ。
「診断に何十万円も払うのはちょっと…」
そう思う気持ちもわかる。
でもね、これは「未来の安心」への投資なんだ。ここでケチって、後で数百万、数千万が吹き飛ぶことを考えたら、決して高い買い物じゃない。
人間の健康診断と同じで、早期に「家の健康状態」を把握することが、結果的に一番安く済むんだ。
もし「要修繕」となったら？老後資金を枯渇させないための選択肢
精密診断の結果、「擁壁の修繕が必要」と判断されたら…正直、かなり落ち込むと思う。
「やっぱり、うちの擁壁はダメだったか…」
「数百万、どこから出せばいいんだ…老後資金が…」
うん、その気持ち、痛いほどわかるよ。
でも、ここで諦めたり、見て見ぬふりをするのが一番危険なんだ。ちゃんと現実を受け止めて、冷静に、戦略的に動けば、道は必ず開ける。
老後資金を守りながら修繕費を捻出するアイデア
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自治体の補助金制度を再確認！
→ さっきも話したけど、擁壁の診断だけでなく、修繕工事に対しても補助金を出してくれる自治体がある。これは返済不要の、まさに「助成金」だから、絶対に確認するべきだ。
申請には色々な書類が必要になることが多いけど、担当窓口で丁寧に教えてくれるはずだから、諦めずに問い合わせてみてほしい。
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リバースモーゲージを検討する
→ これは、自宅を担保に生活資金を借り入れる仕組み。自宅に住み続けながら資金を借りられるし、返済は自分が亡くなった後に、自宅を売却することで行われることが多いから、毎月の返済負担がない。
老後資金に余裕がないけど、住み慣れた家を離れたくない、という人にとっては有効な選択肢の一つだよ。
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住宅ローンやリフォームローンを利用する
→ 擁壁の修繕も、住宅の価値維持や安全確保のための投資だから、ローンとして認められる場合がある。金利も比較的低いことが多いから、まずは金融機関に相談してみる価値はあるよ。
ただし、老後の返済計画はしっかり立てる必要がある。無理のない範囲で。
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親族からの支援を考える
→ 家族や親族に相談して、一時的に資金を借りる、というのも一つの手。もちろん、これはデリケートな問題だから慎重にね。でも、命に関わる安全の問題だから、真剣に話せば理解してくれる家族もいるはずだ。
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複数の業者から工事見積もりを取る
→ 診断の時と同じで、工事費用も複数社から見積もりを取るのが基本。業者によって工法や費用が全然違うこともあるから、焦らずじっくり比較検討しよう。
ただし、安すぎる業者には要注意。手抜き工事や、後で追加費用が発生するリスクもあるからね。
擁壁の修繕は、決して安い買い物じゃない。
でもね、あなたの生命や財産を守るための、必要不可欠な投資なんだ。
「見晴らしは金で買えるが、安心は、見えない土台から生まれる。」
この言葉を胸に、諦めずに最適な解決策を見つけ出してほしい。
まとめ：良い土地は待っていても来ない。泥臭く足を使って情報を掴むべし
さて、ここまで読んでくれてありがとう。
「良い土地が見つからない」と嘆いていたあなたに、今回は「見晴らし最高の土地」に潜む擁壁リスクの話をしたわけだけど、これって実は、土地探しの本質と繋がってるんだ。
僕が伝えたいことは、これだけ覚えておいてほしい。
- ネットに出てる「良い土地」は、ほとんどが”残り物”だ。本当に美味しい情報は、水面下で動いている。
- 「見晴らしが良い」とか「安い」とか、目に見えるメリットだけに飛びついてはいけない。その裏には、今回話した擁壁のような隠れたリスクが潜んでることが多いんだ。
- 擁壁の安全性は、あなたの生命と財産、そして老後資金を左右する。「無料診断」の甘い言葉に惑わされず、まずは自分でチェックし、必要なら自治体を頼り、最終的には信頼できる「診断のプロ」に任せること。
- そして何より大切なのは、「泥臭く足を使うこと」だ。良い物件は、家を建てる前の「土地」ですべてが決まる。その良い土地情報は、ネットにはない。地元の不動産屋さんや建築業者さんと、人間関係を築くことこそが、あなたの「情報の川上」への切符なんだ。
「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」なんて話も、また別の機会にするけど、結局はそういう地道な努力が、あなたを成功する大家への道に導いてくれる。
「待っているだけじゃ出会えない」のは、良い結婚相手も、良い土地も、全く同じなんだ。
今日から、「ネット検索をやめる勇気」を持って、あなたの足で、耳で、本物の情報を探しに行ってみてほしい。
最初は門前払いされるかもしれない。でも、それでも通い続けることで、きっとあなたを信頼してくれる業者さんが現れるはずだ。
その時こそ、あなたの不動産投資が、本当の意味でスタートする時だから。
もっと深く知りたい？僕の「情報の川上」へ行くノウハウ
ネットに出回らない未公開物件を手に入れる方法、信頼できる業者との関係構築術、そして「買ってはいけない土地」を避けるための具体的な知識。
これらは、僕が10年間泥臭く経験してきたからこそ語れる「生きた情報」です。
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