「また売れてる…」「残り物しかない」
ポータルサイトで疲弊する毎日、もうやめにしないか？
良い土地は、ネットに出る前に『決まって』るんだよ。
おい佐藤、お前も今、毎日SUUMOとにらめっこして、そんなこと思ってるんじゃないか？
「商談中」の文字に何度肩を落としたことか。
ようやく問い合わせたと思ったら、現地はとんでもない崖っぷち。サラリーマン大家には、業者のお古しか回ってこないんじゃないかって、もう諦めかけてるだろ？
俺も昔はそうだったんだよ。コネも資金も知識もゼロで、毎日ネットに張り付いては、売れ残りのクズ土地ばかり見てた。
でもな、そこで気づいたんだ。「本当に美味しい情報ってのは、ネットには出回らない」ってことに。
そう。まるで、世の中の全ての良い出会いがマッチングアプリで決まるわけじゃないのと同じ。良い土地も、ちゃんと「出会い方」があるんだよ。
今回は、「更地渡し」の古家売却でよくある地中埋設物のトラブルについて、そしてそれを回避するための「情報の川上」へ行く方法を、俺の泥臭い経験談を交えながら話していく。
ネット検索をやめる勇気。そして、明日、お前が不動産屋に持っていく手土産の選び方から、じっくり教えてやるから、最後までしっかり読んでくれ。
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「更地渡し」って、そもそも何？（先輩大家からの基本解説）
まず、「更地渡し」って言葉。佐藤、お前はちゃんと理解してるか？
「古家を解体して、何もない状態の土地を渡すんでしょ？」
…って、まあ、それはそうなんだ。間違ってはない。
でもな、ここで言う「何もない状態」が、実は一番の落とし穴なんだよ。
買主が求めてるのは、文字通り「まっさらなキャンバス」だ。基礎工事をする時に、余計な手間も費用もかからない、まっさらな土地。
ところが、この「まっさら」ってやつが曲者でな。
俺も最初は「古家を壊せば終わりでしょ？」なんて甘く見てた。
ところが解体工事が進んで、地面を掘り起こしてみたらさ…おいおい、ちょっと待てよ、ってなるんだ。
俺も最初は知らなかった「地中埋設物」の落とし穴
俺が初めて「更地渡し」で土地を売った時の話だ。
古い家を壊して、買主さんに「はい、更地です！」ってドヤ顔で引き渡そうとしたんだ。
ところが、買主さんが建築計画を進めるために地盤調査をしたら、なんと地中から「コンクリートの塊」が出てきたんだよ。
しかも、デカいのがゴロゴロと…。
「え？何これ？俺、知らねえんだけど？」って正直焦ったね。だって、俺が住んでたわけじゃないし、前の所有者も亡くなってて聞けないし。
これ、まるで宝の地図を持たない宝探しだよ。掘ってみないと、何が出てくるか分からない。それが宝ならまだしも、ゴミだったらどうする？
結局、そのコンクリート塊の撤去費用は、俺と買主で折半することになったんだが、正直、かなりの痛手だった。
だって、そんな費用、最初から計算に入れてないからな。
お前も、そんな目に遭いたくないだろ？だからこそ、この「地中埋設物」のリスクは、売主側が事前にちゃんと理解しとく必要があるんだ。
地中からアレが出てきたら…誰の責任？（先輩大家の泥臭い経験談）
じゃあ、もし運悪く地中から何か出てきちゃったら、その責任は誰が負うんだ？
これ、不動産取引のちょっと専門的な話になるんだけど、分かりやすく言うと、「契約不適合責任」ってやつだ。
昔は「瑕疵担保責任」なんて言ってたな。2020年4月の民法改正で名前が変わったんだけど、要は「契約で約束した内容と違うものだったら、売主が責任とれよ」って話。
買主は「更地」を買ったのに、蓋を開けたら「ゴミ付きの土地」だった。これって、契約内容と違うよな？だから売主が責任を負うのが原則なんだ。
「いやいや、俺は知らなかったんだから、俺の責任じゃないだろ！」って言いたくなるよな？
気持ちはめちゃくちゃわかる。俺もそうだったから。
「知ってた」「知らなかった」の境界線が曖昧なリアルな話
でもな、法律はそう甘くないんだ。
例えば、昔その土地に大きな工場が建ってて、その基礎が埋まってるなんて履歴があったら、売主は「知らなかった」じゃ済まされない可能性もあるんだよ。
もちろん、売主が本当に知らなかったり、どう考えても予測不可能だったような場合は、その責任が軽減されることもある。
だけど、それって裁判とか、弁護士とか、そういう泥沼に足を踏み入れるってことだ。俺はそんなの絶対に御免だったね。
だって、時間も金もかかるし、何より精神的に疲弊するから。もう、地中埋設物はパンドラの箱みたいなもんだ。開けてみないと何が出てくるか分からないからこそ、開ける前にちゃんとリスクと対処法を話し合っておく必要があるんだ。
じゃあ、どうすればいいのか。
結論から言おう。
【結論】個人大家が「更地渡し」で絶対損しないための3つの鉄則
佐藤、これは俺が泥水を飲んで学んだ、個人大家が「更地渡し」で失敗しないための秘訣だ。頭に叩き込んでおけ。
鉄則1: 「更地」の定義を売主責任で明確にする
「更地」って、買主によって想像するものが違うんだよ。
「地下に配管がない状態」を指す人もいれば、「土壌汚染がない状態」まで求める人もいる。
だからこそ、売主が「どこまでの更地」を渡すのか、契約書でハッキリさせておくのが超重要なんだ。
- 契約書の特約条項: これが一番大事。例えば、「地中埋設物が見つかっても、買主が負担する」「〇〇円までは売主が負担するが、それを超える場合は買主負担とする」といった内容を、具体的に盛り込むんだ。
- 事前の地盤調査（試掘）: お金はかかるけど、安心を買うと思えば安いもんだ。簡易的な試掘をして、本当に何も埋まってないか確認しておく。もし何か見つかっても、契約前に分かれば交渉しやすいだろ？
これを怠ると、後で「言った、言わない」の水掛け論になるからな。
鉄則2: 解体業者と不動産屋の「タッグ」を徹底的に見極める
佐藤、お前、今「解体業者は一番安いところで頼んで、不動産屋は大手でいいか」とか思ってるだろ？
いやいや、それじゃダメだ。
更地渡しは、解体業者と不動産屋の連携プレーが命なんだ。
- 解体業者の選定: 複数の業者から見積もりを取るのは当たり前だけど、ここで聞くべきは「地中埋設物が出た場合、どう対応するか」「追加費用はどうなるのか」ってことだ。曖S昧な返事しかしない業者は信用するな。
- 不動産屋の役割: 解体業者との間に入って、地中埋設物に関する契約内容をきちんと買主に説明し、調整してくれる担当者が必要だ。ただの仲介役じゃなくて、トラブル発生時に売主の味方になってくれるかどうかがポイント。
俺も最初の頃は、解体業者の言いなりになって、結果的に追加費用を払う羽目になった経験がある。
だから、この二者の連携が密で、ちゃんと報告・連絡・相談をしてくれるかどうか、最初の段階でしっかり見極めるんだ。
良い業者と関係を築くことは、本当に「情報の川上」へ行くための第一歩だからな。
鉄則3: 「丸投げ」は賢いが、丸投げ先はもっと賢く選べ
佐藤、お前は「契約書の特約条項とか難しいことは分からないし、全部丸投げしたい…」って思ってるだろ？
うん、それでいい。それで正解だ。
なぜなら、専門家じゃない人間が、専門知識を完璧に理解して対応するのは無理があるからだ。
俺も最初、不動産投資を始めた頃は、全部自分でやろうとしてパンク寸前だった。本業も忙しいのに、法律の勉強して、業者と交渉して…無理だよな。
だから、「丸投げ」は逃げじゃない。立派な戦略だ。
ただし、ここが重要なんだが、「誰に」丸投げするのかが、成功と失敗を分ける。
どんな専門家を選ぶべきか、その選び方については、次の章で俺の経験を踏まえて詳しく話そう。
「丸投げ」は逃げじゃない、戦略だ。（多忙な佐藤さんへのメッセージ）
「丸投げって、なんだか無責任な感じがするな…」
佐藤、そう思ったか？
いやいや、違うんだ。
俺たちサラリーマン大家は、本業がある。時間も限りがある。その中で、不動産投資という新たな挑戦をしてるんだ。
だから、無理して全部自分で抱え込む必要なんてない。
むしろ、餅は餅屋。プロに任せることで、自分は本当にやるべきこと、つまり「次の良い土地探し」とか「満室経営のための戦略」に時間を使えるようになるんだ。
これって、めちゃくちゃ効率的なんだよ。
プロに任せるメリットとデメリット（正直に話すよ）
メリット:
- 精神的な安心感: これが一番デカい。トラブルが発生しても、プロが窓口になって対応してくれるから、夜もぐっすり眠れる。
- 時間と手間の節約: 契約書の細かいチェック、解体業者との調整、買主との交渉…これらを全て任せられる。
- リスクの最小化: 専門知識を持つプロが、法的なリスクや予期せぬ費用発生のリスクを事前に予測し、対策を講じてくれる。
デメリット:
- 費用がかかる: 当たり前だけど、プロに頼むんだから費用は発生する。売却益とのバランスを考えて、費用対効果を見極める必要がある。
- 情報の透明性: 全て任せきりにすると、プロセスが見えにくくなることもある。定期的な報告を求めるなど、コミュニケーションはしっかり取るべきだ。
このデメリットを理解した上で、「丸投げ」を戦略的に活用することが、俺たち個人大家の戦い方なんだよ。
「情報の川上」を知る業者の見分け方
じゃあ、どうやって信用できる「丸投げ先」を見つけるんだ？
それはな、「情報の川上」を知ってる業者だ。
俺が満室経営を続けてる最大の秘訣は、建物にお金をかけることじゃなくて、最初の「土地選び」で勝負を決めてる点にあるって言っただろ？
一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたことこそが、俺の最大の資産であり実績だ。
そういう業者は、単に土地を売買するだけじゃないんだ。
- 地域の歴史に詳しい: その土地に何が建っていたか、どんな使われ方をしてきたか、地域開発の予定はどうか。こういう「土地の歴史」を知っている業者。
- 解体業者とのネットワークが強い: 信頼できる解体業者と普段から連携していて、トラブル時の対応にも慣れている業者。
- 弁護士など専門家との繋がりがある: 万が一の法的トラブルに備えて、相談できる弁護士などと連携している業者。
ただの「不動産仲介」じゃなくて、土地に関する「総合コンサルタント」みたいな業者を探すんだ。
「そんな業者、どうやって見つけんだよ…」って顔してるな、佐藤。
心配するな。俺がどんな業者と関係を築いてきたか、裏側まで話してやる。
俺がおすすめする「丸投げ」先の選び方（裏側を暴露）
結局のところ、不動産の世界は「人」と「情報」が全てだ。
いい情報を持ってくるのは、いい人なんだよ。
単なる不動産屋じゃない。「土地の歴史」まで考えてくれるか？
俺が信頼してる不動産屋の社長は、初めて会った時に、俺が買おうとしてた土地の隣の空き地について、こんなことを教えてくれたんだ。
「あの空き地、実は昔、資材置き場だったんですよ。土壌改良したって話だけど、念のため掘ってみる価値はあるかもしれませんね。」
これって、別に俺が買おうとしてる土地の話じゃないんだ。でも、土地の背景、歴史、過去のリスクまで考えて、教えてくれる人なんだよ。
こういう「土地の語り残した歴史」まで気にかけてくれる業者は、地中埋設物のリスクにも最初から敏感だし、もし見つかったとしても適切な対応をしてくれる。
ネットで物件情報だけ見てるだけじゃ、絶対に手に入らない情報だろ？
解体業者との連携、トラブル時の対応力
信頼できる不動産屋は、付き合いの長い解体業者を何社か抱えているものだ。
「うちは、いつもお願いしてる〇〇建設さんがいますから、ご安心ください。地中埋設物の件も、事前にきちんと話を通しています」
こんな風に、解体業者との連携が取れていることをアピールしてくれる業者がいい。
実際にトラブルが起きた時、不動産屋が窓口になって、解体業者と買主との間に立って、円滑に事を進めてくれるか。ここが一番の見極めポイントだ。
俺も何度も不動産屋に通って門前払いされたり、菓子折り持って頭を下げたりしたけど、その先に、こんな風に泥臭く動いてくれる担当者と出会えたんだ。
「この人の言うことなら、裏表がなくて信用できる」
そういう人間味のある関係性を築くことが、結局は一番の近道なんだよ。
泥臭く動いた俺が掴んだ「一等地」の教訓（先輩大家の成功哲学）
俺はコネも資金も知識もない状態から、たった一人で不動産経営を始めて、今年で10年目になる。
最初の頃は、条件の悪い物件を掴まされそうになったことも一度や二度じゃない。
でも、「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」を徹底的に突き詰めた結果、今は所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できてる。
この安定経営の最大の秘訣は、建物にお金をかけることじゃなくて、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にある。
一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたことこそが、俺の最大の資産であり実績だ。
俺は別に、特別な能力があったわけじゃない。
ただ、「足を使って、人に会って、話を聞く」という、シンプルだけど泥臭いことをひたすら続けただけなんだ。
良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ているってよく言うだろ？
待っているだけじゃ、理想の相手には出会えない。
積極的に動いて、色々な人に会って、自分を売り込んで、相手の話もちゃんと聞いて、信頼関係を築く。
そうやって、時間をかけて育てていくものなんだよ。
土地探しも同じ。ネットの画面とにらめっこしてるだけじゃ、本当に美味しい土地は永遠に見つからない。
だから、戦略的に動けば、個人の大家でも一等地を手に入れられる。これは絵空事なんかじゃない。俺が身をもって証明した事実だ。
佐藤、明日からやるべきこと（ネット検索はもうやめとけ！）
どうだ、佐藤。俺の話、少しは響いたか？
ポータルサイトを眺めて「また売れた」って嘆くのは、もうやめとけ。
今日、俺が伝えたかった要点はこれだ。
- 「更地渡し」での地中埋設物トラブルは、売主の「契約不適合責任」になる可能性があるから、契約前の対策が超重要。
- 対策の基本は、契約書の特約条項で責任範囲を明確にすること。
- そして、一番賢いやり方は、信頼できる「丸投げ先」を見つけることだ。
- その丸投げ先は、単なる仲介業者じゃなく、地域の土地の歴史に詳しく、解体業者との連携が取れていて、人間味のある関係性を築ける業者を選べ。
- そのためには、足を使って、人に会って、泥臭く関係を築くことが何よりも大切だ。
明日、お前が最初にするべきこと。それは、近所の地場の不動産屋さんに、手土産の一つでも持って、フラッと行ってみることだ。
大手じゃなくていい。むしろ、小さくて、地域の情報に詳しいおじいちゃんがやってるような店がいいかもしれない。
「ちょっと土地を探してまして…」って、軽い気持ちでいいから、話を聞いてもらうんだ。
その時に渡す手土産は、別に高級品じゃなくていい。ちょっとした有名店の菓子折りとかで十分だ。
「いつもお世話になってます」なんて言いながら、顔と名前を覚えてもらうこと。
そこからが、お前の「情報の川上」へ行く、最初の一歩だからな。
焦る必要はない。一歩一歩、着実に。そうすれば、お前もきっと、とんでもない一等地を掴めるはずだ。
「地中埋設物のリスク、もう一人で悩まない！」
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