雨の日の『めんどくさい』が、後悔に変わる前に。プロ大家が明かす土地の真実

毎日スマホとにらめっこして、疲れ果ててませんか？
不動産は『情報戦』。ネットには、もう”残り物”しかありません。
僕が10年かけて手に入れた『一等地』、その秘密を今からお話しします。

佐藤さん、まさか「また商談中か…」って、今日もうつむいていませんか？
SUUMOやat homeを半年間も毎日見続けて、問い合わせるたびに「もう決まってしまいました」とか、せっかく現地に行ってみたら「これ、崖地じゃないか！」って、散々な目に遭ってますよね。
「サラリーマンの俺には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、正直、諦めかけているかもしれません。

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僕も、10年前は全く同じ気持ちでした。コネも資金も知識もない状態から、藁をも掴む思いで不動産投資の世界に飛び込んだんです。
最初は、もう、本当にひどい目に遭いましたよ。条件の悪い物件を掴まされそうになったり、素人だからって足元を見られたり…でも、その経験があったからこそ、今、所有する3棟のアパートすべてで満室経営を続けられているんです。

その最大の秘訣は、派手なリノベーションにお金をかけることでも、最新設備を入れることでもありません。最初の「土地選び」で、すべてが決まる。
この事実に気づけたこと、そして一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地元の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を泥臭く築いたこと。これこそが、僕の最大の資産です。

「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この言葉、耳が痛いですか？ でも、これ、本当のことなんです。
特に、今回佐藤さんのような方が悩みがちなのが「土地の水はけ」問題。雨の日にわざわざ土地を見に行くのって、本当に面倒ですよね。
でも、この「ちょっとした面倒」が、後でとんでもない「後悔」に変わる可能性があるんですよ。

ネット検索をやめる勇気。
そして、明日、不動産屋さんに持っていく「手土産の選び方」から、僕と一緒に、不動産投資の「情報の川上」へ行く方法を学んでみませんか？
今回は、特に見落としがちな「土地の水はけ」について、僕が経験してきた泥臭い現実と、プロがどんなところを見ているのか、包み隠さずお話ししますね。

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なぜ、あなたの求める良い土地がネットで見つからないのか？

佐藤さん、いいですか？
僕が最初に言っておきたいのは、「本当に美味しい情報」は、ネットに出回る前に消えてしまう、ということなんです。

「え、そんな馬鹿な。みんなSUUMOとか見てるじゃないですか！」って思いますよね？
当然です。僕もそう思ってましたから。でもね、現実って残酷なもんで、僕らが目にするネットの情報は、もうほとんどがプロの業者や一部のオーナーが「これはちょっと見送ろうか」って判断した後の、いわば「残り物」なんですよ。

だって考えてみてください。
駅徒歩5分、整形地、日当たり良好、水はけ抜群、近隣トラブルなし、建築条件なし…こんな最高の土地があったら、果たしてネットに掲載されると思います？
結論から言うと、ほとんど掲載されません。

僕らが手にする「情報の川上」には、こんなプロセスがあるんです。

• 地元の不動産屋さんが、「あそこの土地、売りに出るらしいよ」っていう噂をキャッチする。
• その時点で、普段からお付き合いのある業者や、僕みたいな信頼できる大家に「実はこんな話があって…」って、まず水面下で連絡が入る。
• そこで話がまとまっちゃうことが多い。
• もしそこで決まらなくても、次に地元の仲介業者の間で「こんな物件あるけどどう？」って情報が回る。
• それでも決まらなかった物件が、ようやく数週間後、下手したら数ヶ月後に、一般のポータルサイトに「新着情報」としてアップされるわけです。

つまり、あなたが「これだ！」と思ってクリックしても、すでに「商談中」なのは、それが本来、ネットに出る前に決まるべき情報だった、ってことなんですよね。残念ながら。

「じゃあ、サラリーマン大家は諦めるしかないんですか？」

いやいや、そんなことは言わせませんよ。
諦めるのはまだ早い。この「情報の川上」へ行く方法は、ちゃんとあるんです。
でもその前に、今日は特に「土地の水はけ」という、見落としがちな、だけどめちゃくちゃ重要なポイントについて、しっかりお話しさせてくださいね。

「水はけ、たかが水たまりでしょ？」いやいや、その見えないリスクが家を蝕むんです。

佐藤さん、わかりますよ。
「雨の日に土地を見に行くのなんて、寒いし濡れるし、ホント面倒くさい…」って思いますよね。
僕もそうでしたから。でも、その「面倒くさい」を乗り越えるかどうかが、将来の快適さ、そして数百万、いや数千万円の損害を避ける分かれ道になるんです。

庭がジメジメするだけならまだしも、水はけの悪い土地が引き起こす問題って、実は想像以上に深刻なんですよ。

水はけの悪い土地が引き起こす、ゾッとする問題

1. 日常の不快感と健康被害：
   • 庭がいつもジメジメして、見た目も気分も憂鬱になりますよね。
   • カビやコケが発生しやすくなって、手入れが大変。
   • ナメクジや蚊、ヤスデなどの害虫が異常発生して、庭に出るのも嫌になります。
   • 洗濯物を外に干してもなかなか乾かないし、家の中まで湿気がこもりやすくなって、カビ臭くなることも…。
2. 建物の構造体へのダメージ：
   • 基礎の腐食・劣化： 常に湿った状態だと、コンクリート基礎にまで湿気が回り、劣化を早めます。鉄筋が錆びて強度が落ちる原因にもなります。
   • シロアリ発生リスク増： シロアリは湿った木材が大好物。床下や基礎周りが常に湿っていると、シロアリの格好の棲み処になってしまいます。シロアリ被害は、建物の寿命を大きく縮めますよ。
   • 構造材への影響： 床下の湿気が上がって、建物の木材まで湿気を吸ってしまうと、木材の変形や腐食、カビの原因になります。
3. 地盤の安定性への影響：
   • 地盤沈下： 土地の地下水位が高いと、地震の際に地盤が液状化しやすくなるだけでなく、日常的にも地盤沈下のリスクが高まります。家が傾いたり、基礎にひび割れが入ったり…考えただけでも恐ろしいですよね。
   • 土壌汚染の拡大： 万が一、土壌汚染があった場合、水脈を通じて汚染物質が広がりやすくなることもあります。
4. 集中豪雨時の浸水被害：
   • 都市部での「内水氾濫」（下水が処理しきれずに水があふれる現象）のリスクが高まります。土地の標高が低かったり、周囲より凹んでいたりすると、周りの水が全て流れ込んできて、自宅がプール状態…なんてことも実際に起こり得るんです。

どうですか？
単なる「ジメジメ」じゃ済まない話だ、って思えてきました？
例えるなら、土地の水はけは、人間でいう「血液やリンパの流れ」に似ています。
滞りなく循環していれば健康ですが、詰まったり滞ると、むくみや病気（ジメジメ、カビ、基礎の劣化）を引き起こすんです。
見た目だけでなく、内部の「循環器系」が健全であるかを見極めることが、本当に重要なんですよ。

「雨の日チェック」は面倒？いや、プロは「雨の日」にこそ動く理由

僕も昔は「晴れた日に、いかにも良さそうな土地を見つけて、テンション上がって…」なんてことばかりでした。
でも、プロの大家として経験を積む中で、「雨の日」こそが、土地の真の姿を教えてくれる最高のチャンスだと痛感するようになりました。

佐藤さん、正直な話、「雨の日にわざわざ土地を見に行く」なんて、普通の不動産屋さんはあまりしたがらないですよ。面倒ですからね。
でも、僕らのような「情報の川上」を目指す人間は、むしろ雨の日を狙って現地に足を運びます。

プロ大家が雨の日に必ずチェックする「リアルな視点」

僕がどんなことをチェックしているか、具体的に教えましょう。

１．水たまりの残り方、水の流れ

• 「水たまりがどれくらいで消えるか？」
  • これは最も基本的なチェックポイントです。一時的な水たまりは仕方ないとしても、雨が上がって数時間経っても水たまりが残っているようなら、水はけに問題がある証拠です。
  • 水たまりができる場所が、敷地のどのあたりか？建物が建つ予定の場所や、庭になる場所であれば要注意ですね。
• 「水の流れはどうか？」
  • 敷地内の雨水が、きちんと敷地の低い方へ、そして側溝や排水溝へと流れていくかを確認します。水が敷地内に滞留したり、建物の方へ向かって流れたりするのはNG。
  • 特に、敷地の奥から手前、あるいは隣地から水が流れてくるような地形だと、常に水はけの問題と隣り合わせになる可能性があります。

２．水路、側溝、排水設備の状況

• 敷地の周囲に、しっかりとした排水溝や側溝があるか確認します。落ち葉や土砂で詰まっていないか、機能しているかも重要です。
• 雨水が敷地外へ適切に排出される仕組みがあるか。もしなければ、後から自費で設置する必要が出てくるかもしれません。

３．周辺の地形と高低差

• 「敷地は周囲より高いか、低いか？」
  • 周囲の土地よりも敷地が低い場合、雨水が流れ込みやすくなります。いわゆる「くぼ地」は、内水氾濫のリスクが高いと見ていいでしょう。
  • 逆に、周囲より少し高い「盛土」されている土地は、水はけが良い傾向にあります。
• 「傾斜はどうか？」
  • 緩やかな傾斜は水はけに良い影響を与えますが、急すぎる傾斜は土砂災害のリスクを高めます。
  • また、敷地内に変な傾斜や段差がないか。将来の庭造りや外構工事にも影響します。

４．土壌の種類と植生

• 「土は粘土質か、砂質か？」
  • 土が粘土質だと、水を吸い込みにくく、水はけが悪くなります。ドロドロの泥水がいつまでも残るようなら要注意。
  • 砂質は水はけが良いですが、保水力がないため、庭木が育ちにくいなどのデメリットもあります。ローム層のように水はけと保水のバランスが良い土壌が理想的ですね。
• 「生えている植物はどうか？」
  • 湿気を好む植物（シダ、コケ、アシなど）がやたらと生えている場所は、常に土壌が湿っている可能性が高いです。

５．ハザードマップの限界と古地図チェック

• ハザードマップは、河川の氾濫や高潮リスクを示しますが、「内水氾濫」（都市部でのゲリラ豪雨による排水不能）や「日常的な湿気」までは網羅していません。
  だからこそ、現地での目視とプロの経験が重要になるんです。
• また、昔の地名（「沼」「池」「谷」「田」など）がつく場所は、かつて水辺や湿地だった可能性が高いです。古地図や昔の航空写真で地歴を調べるのも、有力な手がかりになりますよ。
  不動産屋に「この辺りの古地図って見せてもらえませんか？」って聞くと、「お、こいつ詳しいな」って思われますからね（笑）。

これらのチェックポイントをあなた自身も意識するだけで、業者の「この土地、すごくいいですよ！」っていう言葉に流されずに、冷静な判断ができるようになるはずです。
そして、いざという時に「プロの目線」でアドバイスをくれる、信頼できるパートナーを見つけることができれば、鬼に金棒ですよ。

情報弱者から卒業！「情報の川上」へ行くための泥臭い一歩

佐藤さん、ここまで読んでみて、どう思いましたか？
「なんだか難しそうだな…」「やっぱりプロじゃないと無理なんじゃないか？」って、ちょっと気後れしてますか？

大丈夫です。僕も最初は素人でしたから。
でもね、僕が他の多くのサラリーマン大家と違って、一等地を掴むことができたのは、この「情報の川上」へ行くための泥臭い努力を続けたからに他なりません。

「ネット検索をやめる勇気」って、すごく大事なんです。
だって、ネットとにらめっこしてる時間は、本来「業者との関係性を築く」ための時間に充てるべきなんですよ。

明日から実践！「情報の川上」へ行く具体的なステップ

１．まず「近所の不動産屋さん」に行く

• いきなり大手に行く必要はありません。むしろ、地元に根ざした小さな不動産屋さんを狙ってください。彼らこそ、地元の未公開情報を握っていることが多いんです。
• 店舗に入って、「こんにちは！ちょっとご相談したいことがあって…」と切り出しましょう。

２．手土産を持って行く。ただし、選び方が重要

• これ、僕が何度も門前払いされた後に気づいた、すごく大事なポイントです。
• お菓子は、ちょっといいやつを選びましょう。デパートの銘菓とか、地元の有名店のお菓子とか。でも、高すぎない程度に。値段じゃなくて、「わざわざ自分のために選んでくれた」って気持ちが伝わるものがいいですね。
• そして、「〇〇さん（担当者の名前）がいらっしゃれば、ぜひお渡ししたいんですが…」と、指名して渡すんです。
  こうすることで、「あ、このお客さん、本気でうちと付き合おうとしてるな」って思ってもらえる確率がグッと上がります。
• ちなみに、僕は初めて行く不動産屋さんには、必ず地元のちょっと良い和菓子屋さんで買った、季節感のあるお菓子を持って行ってましたね。「いつもお世話になっております！」って、まだ世話になってないのに（笑）。でも、その姿勢が大事なんです。

３．正直な「想い」を伝える

• 「実は、将来のために不動産投資を考えているんですが、何から手をつけていいか分からなくて…」
• 「ネットで見てるんですけど、なかなか良い土地が見つからなくて、佐藤さんも同じような状況で困っているんですよ（ターゲットの気持ちを自分の言葉で代弁するイメージ）。」
• 「実は、今日、御社が地元で長くやられていると聞いて、ぜひお知恵を拝借したくて来ました。」
• 「正直なところ、どんな土地がいいのか、水はけとか地盤とか、プロの目線で教えていただきたくて…」と、具体的な悩みと、プロの意見を聞きたいという姿勢を見せるんです。

４．「門前払いされても、また行く」くらいの泥臭さ

• 一度行っただけでは、向こうも「また来ないだろう」って思うかもしれません。
• だから、「何か進展がありましたら、またご連絡させていただきます！」と言って、その日は帰る。
• そして、数週間後とかに、また顔を出すんです。「あの後、色々調べてみたんですけど、やっぱり分からないことが多くて…」って。
• この「泥臭く、何度も足を運ぶ」姿勢こそが、彼らプロの心を開かせるんです。だって、本気で買おうとしてる人だ、って思ってくれますからね。

僕も、何度も不動産屋に通って門前払いされたり、「また来たのか」みたいな顔されたりしましたよ。
でもね、その「菓子折りを持って頭を下げたこと」や「雨の日も雪の日も足を運んだこと」が、今の僕の最大の資産になっているんです。

「この人なら、本当に良い情報を教えてあげたいな」
そう思ってもらえる関係性を築くこと。これこそが、ネットに出回らない「未公開」の、そして「プロが水はけまでチェック済み」の土地情報を手に入れる唯一の方法なんですよ。

快適は、目に見えない土台から始まる。
この言葉、ぜひ心に留めておいてください。

水はけが悪い土地にも「ワンチャン」ある？逆張り視点と注意点

ここまで、水はけの悪い土地がいかにリスクがあるか、散々お話ししてきましたよね。
でも、僕みたいなちょっと変わった大家は、実は「水はけが悪い土地」にも、隠れたメリットがあるんじゃないか？って視点も、頭の片隅には置いておくんです。

「え、今まで散々ダメだって言ってたのに、どういうことですか！？」って、ツッコミたくなりますよね。わかります。

水はけの悪い土地の、ひそかな可能性

1. 価格交渉の余地が大きい：
   • 当然、水はけが悪いという弱点があるため、他の条件が良くても市場価格より安価になっている場合があります。ここでしっかり価格交渉できれば、掘り出し物になる可能性もゼロではありません。
2. 地中熱利用の可能性：
   • 地下水位が高い土地は、夏場の地中熱利用（ヒートポンプシステムなど）による冷暖房効率が良いケースがあります。水を活かした庭園（ビオトープ、苔庭など）を造りたい人にとっては、逆に好都合な場合もありますね。

もちろん、これは「適切な対策を講じることが前提」の話ですよ。
例えば、しっかりとした排水システムを構築したり、地盤改良工事を行ったり、建物の基礎を工夫したり…こうした対策には、当然コストがかかります。

だから、この「逆張り視点」を持つことは、思考の幅を広げる上では有効ですが、決してリスクを軽視してはいけません。
価格が安いからといって飛びついて、後から莫大な改修費用がかかったり、住んでから毎日ジメジメに悩まされたり…なんてことになったら、元も子もありませんからね。

あくまで、プロの建築士や地盤の専門家と綿密に相談し、予算をしっかりと見積もった上で、「それでもメリットがある」と判断できる場合に限り、検討する選択肢だと思ってください。
基本は、やはり「水はけの良い、安心できる土地」を選ぶのが賢明な投資だと、僕は強くお勧めします。

まとめ：ネット検索をやめる勇気と、明日の一歩

佐藤さん、今日の話、いかがでしたか？
これだけは覚えて帰ってください、という内容を最後にまとめますね。

• ネットには「本当に良い土地」はほとんど出回らない。それは、プロの業者間で決まってしまう「情報の川上」という現実があるからです。
• 「水はけ」は、単なる快適性だけでなく、建物の寿命や健康、災害リスクにまで影響する超重要ファクターです。目に見えない部分にこそ、本質があるんです。
• 「雨の日」は、土地の真の姿を見極める最高のチャンス。プロは面倒がらずに雨の日に現地に足を運び、水たまりの残り方や地形、水路などを徹底的にチェックしています。
• 「情報の川上」へ行くには、ネット検索をやめる勇気と、泥臭い「人との関係性作り」が不可欠です。手土産を持って地元不動産屋さんを訪ね、本気度と誠意を伝えることから始めてみましょう。

「この人なら信用できる」「良い情報を教えてあげたい」
そう思ってもらえる関係性を築くことができれば、必ず道は開けます。
僕自身が、コネも資金も知識もない状態から、この泥臭い方法で「一等地」を手に入れてきたんですから、あなたにだって必ずできますよ。

明日、不動産屋さんに持っていく手土産の選び方。
たったそれだけの、小さな一歩かもしれません。
でも、その一歩が、あなたの未来の不動産投資、そしてこれからの人生を大きく変えることになるはずです。

もう「商談中」の表示に疲弊するのは終わりにしましょう。
ネット検索をやめる勇気を持って、今日から新しい一歩を踏み出してみませんか？
僕も、10年先を歩く先輩として、いつでも応援しています。

まずは、近所の不動産屋さんへGO！ですよ。

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