【もう、ネット検索はやめてください】
【本当に良い土地は、そこにはありません】
【『上得意様』になる最短ルート、教えます】
ねぇ、佐藤さん。
毎日SUUMOやat homeを眺めては、「またこの物件も売れてる…」「問い合わせたら商談中って言われた」「現地行ったら崖みたいな場所だった…」って、ため息ついていませんか？
「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
そんな疑心暗鬼、もう限界ですよね。そろそろ諦めようか、なんて思っているかもしれません。
僕もね、かつては全く同じ気持ちでした。
コネも資金も知識もない、普通の会社員だった僕が、不動産投資を始めてもう10年。最初は何のツテもないから、ポータルサイトにかじりついていましたよ。でもね、現実は佐藤さんが感じている通りでした。
良い情報には全くたどり着けない。
「このままじゃ、いつまで経っても理想の土地なんて見つからない」って、絶望しかけていました。
でもある時、気づいたんです。
本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、僕らみたいな一部のオーナーや業者の間で決まってしまうってことに。
そして、そこからですよ、僕の土地探しの「やり方」がガラッと変わったのは。
泥臭く足を使って、不動産業者さんと「特別な関係」を築くこと。まるで信頼できる友人のように、あるいは一番の「上得意様」として扱ってもらうこと。それが、一等地を手に入れる唯一の道だって。
実際に僕は、今では所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できています。この安定経営の最大の秘訣は、建物にお金をかけたことじゃなく、最初の「土地選び」で勝負を決めているからなんです。
一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性。これこそが、僕が10年かけて手に入れた最大の資産であり、実績です。
今日、この記事を読んでくれる佐藤さんには、もう「残り物」の土地で消耗してほしくないんです。
「ネット検索をやめる勇気」と「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から、綺麗事抜きで、不動産業界の裏側にある「情報の川上」へ行く具体的な方法をお伝えします。
ただの運じゃなく、戦略的に動けば、個人の大家でも一等地を手に入れられる希望とノウハウを、全部持って帰ってください。
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「良い土地はコネがある人に回る」って、本当にそう？不動産業界のリアル
佐藤さん、「結局、良い土地を手に入れる人は不動産屋と強いコネがある人なんだろうな…」って、感じていませんか？
結論から言います。その感覚、めちゃくちゃ正しいです。
「え、やっぱりそうなんだ…」って、がっかりしました？
ですよね、お待たせしました。でも、この事実を知ることが、あなたの土地探しの第一歩なんですよ。
考えてみてください。不動産会社も商売です。
希少価値の高い優良物件、つまり「良い土地」というのは、誰もが欲しがるものですよね。それを誰に優先的に紹介するか？
- 確実にお金を払ってくれる見込みが高い人
- 過去に実績がある、信頼できる顧客
- 担当者と良好な関係を築いている人
ですよね。不動産会社としては、契約に繋がる可能性が高い顧客を優先するのは当たり前の話なんです。これが、業界のリアル。
ネットに出回る物件って、実はある程度期間が経ったものか、ちょっと条件に難があるものが多いんですよ。本当に美味しい情報は、不動産会社の担当者の手元、あるいは社内ネットワークの中で「水面下」で動いています。
「レインズ（REINS）」って聞いたことありますか？
不動産会社間で物件情報を共有するネットワークのことです。一応、不動産会社はここに登録する義務があるんですが、登録までのタイムラグがあったり、売主さんの「内密に売りたい」という意向で、最初は特定の顧客にしか紹介しない、なんてことはザラにあります。
「一見さんにはカス物件しか回ってこないんじゃないか？」という佐藤さんの疑念。それは被害妄想なんかじゃなくて、ある意味、業界の構造が生み出す情報格差の現実なんですよ。
「一見さん」のあなたが『カス物件』から脱却するためにやるべきこと
じゃあ、この情報格差をどうやって乗り越えるか？
「コネがないとダメなら、もう無理じゃん！」って思いますよね。
いやいや、諦めるのはまだ早いです。
僕が伝えたいのは、コネは「作るもの」であって、「元々持っているもの」じゃないってこと。
そして、そのコネは、意識的に、戦略的に構築できるんです。
まず、佐藤さんに言いたいのはこれです。
「ネット検索はやめましょう」
そこには、あなたが本当に求める「良い土地」はほとんどありません。時間と心の消耗にしかならないからです。
明日から、具体的な行動に移るためのステップを順を追って説明しますね。
HOW-1 (短期): 明日からできる！『選ばれる顧客』になるための第一歩
「選ばれる顧客」になるって、そんなに難しいことじゃないんですよ。まずは、不動産会社に「この人、真剣だな」「ちゃんと話を聞いてくれるな」って思ってもらうことが大事。
- 複数の不動産会社と接触する（大手から地域密着型まで）
「え、たくさん回るの面倒…」って？
そう思う気持ちはわかります。でも、これが超重要。いろんな会社に足を運んで、比較検討してください。会社の雰囲気、担当者の人柄、情報の質。自分に合う担当者を見つけることが、最初の関門です。大手は情報量が多いですが、地域密着型は地元に強い未公開情報を持っていることが多いですよ。 - 明確な希望条件と購入意思を伝える（予算、エリア、ローン審査済みの提示）
「漠然と良い土地が欲しいです」だと、相手も困っちゃうんです。
具体的に、「このエリアで、予算はこれくらい、広さは〇〇坪以上で、〇〇線沿いが希望」と明確に伝えてください。そして何より大切なのが、「ローン事前審査を済ませておくこと」。
これがあるかないかで、不動産屋の見る目が劇的に変わります。「この人は、いつでも買える準備ができている真剣な客だ」と判断してもらえるから。
僕も最初は、とりあえず希望を伝えていたんですけど、ローン審査を先に通したら、紹介される物件の質が明らかに変わりました。 - レスポンスを早く、誠実な態度で接する
連絡があったら、できるだけ早く返事をする。見学の約束を守る。分からないことは素直に聞く。
基本中の基本ですが、これができない人が本当に多いんです。
不動産屋さんは忙しい。この人には時間と労力をかける価値がある、と思ってもらうためにも、誠実な対応を心がけてください。
例えるなら、お気に入りのレストランの常連客になるのと一緒です。
最初はメニュー通りの注文でも、何度も通い、店員さんと会話を重ねるうちに、「お客様、今日は特別にこんな裏メニューがあるんですがいかがですか？」って、自分好みの特別なサービスを受けられるようになりますよね。
土地探しも、不動産会社との信頼を積み重ねることで、「あなただけ」の未公開情報が回ってくるようになるんです。
HOW-2 (中期): 不動産屋の『相棒』になるための信頼構築術
短期的なアクションで「この人、見込み客だな」って思ってもらえたら、次はいよいよ「相棒」を目指しましょう。
- 担当者との対話の質を高める（市場知識を深める）
紹介された物件に対して、「ここは日当たりが良さそうだけど、前面道路の交通量が多いのが気になりますね」とか、「このエリアの最近の坪単価だと、少し高めですか？」など、具体的な意見や質問をしてみてください。
「この客、ちゃんと調べてるな」「話が通じるな」って思ってもらえます。 - 積極的な見学参加とフィードバック
紹介された物件は、たとえ「これじゃない」と思っても、積極的に見学に行きましょう。
そして、見学後には必ず丁寧なフィードバックを。
「〇〇の点は良かったですが、〇〇の点が私達の希望とは少し違いました。でも、こういう物件は今後も見てみたいです」と具体的に伝えると、担当者もあなたの好みや優先順位を理解しやすくなります。 - 定期的な連絡（しつこくなく、忘れられない程度に）
週に1回、月に1回程度で構いません。新しい情報が出ていなくても、「何か良い情報はありませんか？」と問い合わせてみたり、「〇〇エリアの最近の動向はどうですか？」と情報交換をしてみるのも良いでしょう。
忘れられない存在になることが、未公開情報をゲットするカギです。 - 手土産の選び方（具体的な例）
これ、僕が実際にめちゃくちゃ効果があった方法です。
初めて訪問する時や、何度か足を運んで親密になってきた頃合いに、ちょっとした手土産を持参する。
「え、そんなことするの？」って思いました？
はい、するんです。これ、本当に強力な「人間関係構築ツール」です。
ポイントは、「高価すぎず、センスが良いもの」。
例えば、地元で有名な焼き菓子屋さんのお菓子とか、ちょっとした高級チョコレートとか、季節のフルーツなんかが喜ばれます。
「いつもお世話になっています」の一言を添えて渡すと、担当者は「あ、このお客さんは自分を大切にしてくれている」と感じて、あなたへの優先順位がぐっと上がります。
僕も、初めて未公開情報を回してもらった時は、地元の有名店のカステラを持って行きました。最初は門前払いされそうになったけど、それでも通い続けて、最後は「あの時のお菓子、美味しかったですね！」って言われた時は、本当に嬉しかったなぁ。
HOW-3 (長期): 『情報の川上』へ行くための戦略的ネットワーク拡大
担当者との関係性が深まってきたら、さらに上のステップを目指しましょう。
- 特定のエリアに特化した地元業者との関係深化
大手だけでなく、そのエリアに長年根差している小さな不動産会社にも目を向けてください。
彼らは、地元の地主さんや住民と深く繋がっており、大手には入ってこないような「水面下の売却情報」を豊富に持っていることがあります。 - 建築家、工務店など他業種との連携
不動産は土地だけじゃないですよね。家を建てるなら、建築家や工務店との繋がりも大切です。
彼らは土地探しから手伝ってくれることもありますし、彼ら独自のネットワークから良い情報が舞い込んでくることもあります。
「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」という僕の考えも、工務店さんとの対話の中からヒントを得た部分が大きいです。 - 紹介を依頼する勇気
もし、周りに良い不動産取引の経験がある友人や知人がいたら、ぜひ担当者を紹介してもらいましょう。
「〇〇さんの紹介」というだけで、初対面でも信頼度がグッと上がります。 - 長期的な視点で関係を維持する重要性
たとえ今回の土地探しがうまくいかなくても、良い関係を維持すること。将来、物件を売却したり、別の物件を探す時に、きっと力になってくれます。
僕が今、満室経営を続けられているのも、10年かけて築き上げた信頼関係があるからこそ、と断言できます。
「完璧な土地」は存在しない。でも「最高の土地」は存在する
「カス物件」と感じるのは、もしかしたら、あなたの理想が高すぎるか、市場価格と希望条件が少し乖離しているだけかもしれません。
完璧な土地って、残念ながら存在しません。どこかで妥協点を見つける必要は必ず出てきます。
「良い土地はコネがある人にしか回ってこない」と思い込むことで、自ら積極的に動くことをやめてしまう。
心理学でいう「自己成就予言」ですね。思考が行動を制限してしまう典型例です。
良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている、と僕はよく例えます。
待っているだけじゃ出会えないですよね？
まず自分を磨き（資金計画や明確な条件）、相手への理解を深め（市場調査）、真剣なアプローチ（複数社訪問や信頼構築）を重ねる。
一方的に待つだけでなく、自らが「選ばれる存在」になる努力が実を結ぶんです。
そうすれば、「完璧」じゃなくても、あなたにとって「最高」の土地に巡り合う確率は格段に上がりますよ。
私が実際に「未公開土地」を掴んだ時の話
僕が今持っているアパート3棟のうち、一番条件の良い一等地は、まさにこの「コネクション」で手に入れたものです。
あれは、不動産投資を始めて5年目くらいだったかな。
それまで、本当に地道に、地元の複数の不動産会社に通い詰めていました。月に一度は顔を出すようにして、「何か良い情報ないですか？」と、もう挨拶代わりに聞いていましたね。
正直、「また来たよ…」って思われてたかもしれません。でも、それでも関係性を築き続けました。
ある日、一本の電話が鳴ったんです。
「〇〇さん（僕のこと）、実は、まだ市場に出る前の土地があるんですよ。駅からも近いし、日当たりも申し分ない。ただ、少し複雑な事情で売主さんが内密に売りたいと。〇〇さんなら、信頼できるし、すぐ動いてくれると思って、一番に連絡しました」と。
その担当者さんとは、もう2年以上、物件紹介や世間話を通じて信頼関係を築いていました。僕が明確な希望条件を伝えていたこと、ローン審査も済ませていつでも動ける状態だったこと、そして何より、誠実なレスポンスと、時には差し入れを渡して人間関係を大事にしていたことが実を結んだ瞬間でした。
「すぐに動きます！」と返事をして、その日のうちに見学。翌日には買付証明書を提出しました。
これが、一般公開される前に、僕の手元に来た未公開情報。そして、僕が手に入れた「最高の土地」です。
あの時の「泥臭い」行動がなければ、今の安定した満室経営はあり得なかったと、心から思います。
運じゃなく、戦略的に動けば、個人の大家でも一等地を手に入れられる。この事実は、僕自身が身をもって経験したことです。
まとめ：今日から、あなたが『情報の川上』へ行くために
佐藤さん、いかがでしたか？
「良い土地が見つからない」と嘆く現状が、正直「当たり前」だってこと、そして、その「当たり前」をぶち破る方法が、明確になったでしょうか？
今日覚えて帰ってほしいことは、これだけです。
- 「良い土地はコネがある人に回る」は事実。でもコネは作れる。
- ネット検索は一旦やめて、リアルな人間関係構築に時間と労力を投資する。
- 「選ばれる顧客」になるために、明確な意思表示と誠実な行動、そしてちょっとした気遣い（手土産とかね）がめちゃくちゃ大事。
「サラリーマン大家にはクズ土地しか回ってこない」なんて、もう思わなくていいんです。
明日から、まずは「ネット検索をやめる勇気」と、「不動産屋に持っていく手土産、どれにしようかな？」って考えるところから始めてみてください。
泥臭い道のりかもしれませんが、その先には、あなたが想像もしなかった「最高の土地」が待っていますから。
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