毎日SUUMOとにらめっこ、
でも、いつも「商談中」の文字ばかり。もう、「サラリーマン大家に良い物件は回ってこない」って、
諦めかけていませんか？大丈夫。それ、僕が経験した「あるある」です。
佐藤さん、はじめまして。
将来の不安から不動産投資を決意して、半年間毎日SUUMOやat homeを眺めては、ため息をつく日々。
問い合わせても「さっき決まりました」の連続だったり、やっと見つけた掘り出し物だと思って現地に行けば、写真ではわからなかった崖地だったり、隣がまさかの墓地だったり。
もう、「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、疑心暗鬼になっている頃じゃないですか？
そろそろ諦めようかな、なんて考えていませんか？
その気持ち、痛いほどわかります。
僕も昔、全く同じ経験をして、何度も「もう無理だ…」と頭を抱えましたから。
でもね、一つだけ、多くの人が勘違いしている、この業界の「真実」があるんです。
それは、「良い土地がネットに出回っていない」んじゃなくて、
「本当に美味しい未公開情報は、ネットに出回る前に決まっちゃう」のが、この不動産業界の「当たり前」だということ。
僕が今日、佐藤さんに伝えたいのは、この不動産業界の裏側にある「情報の川上」へ行く具体的な方法です。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づき、泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、綺麗事抜きで、僕自身の失敗談や成功体験も交えながら、実直に話します。
ただの運ではありません。戦略的に動けば、個人の大家でも一等地を手に入れられる。その希望と具体的なノウハウを、今日からすぐに実践できるレベルでお伝えします。
もう、ネットの残り物に一喜一憂して疲弊する日々は終わりにしましょう。
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「良い土地が見つからない」って、実は当たり前なんです。
佐藤さん、毎日ネットで土地を探していて、「なんでこんなに良い土地がないんだ？」って、イライラしますよね。
「また商談中か…」って、ため息しか出ない、わかります。
でもね、それはあなたが悪いわけじゃないんです。
むしろ、ネットで「良い土地」が見つからないのは、この業界では「当たり前」のことなんですよ。
なぜかって？
本当に美味しい「未公開情報」は、我々のような一部のオーナーや不動産業者の間で、水面下で決まってしまうからです。
ちょっと想像してみてください。
もしあなたが、すごく評判の良いパン屋さんの店主だとしますよね。
特別に美味しいパンが焼き上がったら、普通は毎日通ってくれる常連さんや、特別なお得意様に「今日、とっておきのパンが焼けましたよ」って、真っ先に声をかけるじゃないですか。
ショーケースに並ぶのは、その後に残ったものか、最初から大量生産を前提とした、ごく普通のパンだけ。
土地も全く同じなんです。
「売主さんが早く売りたい」「条件の良い土地が手に入った」となると、不動産業者はまず、普段から付き合いのある信頼できる顧客に「先行情報」として声をかけます。
「〇〇さん、前に言ってらっしゃったあのエリアで、ちょっと面白い土地が出そうですよ」ってね。
そこで話が決まれば、そもそもネットに載せる必要がないんですよ。
だから、あなたが毎日見ているSUUMOやat homeに出ているのは、正直なところ、その「残り物」がほとんど。
もちろん、その残り物の中にも掘り出し物がないとは言いません。でも、それを見つけるのは、まさに砂漠でダイヤを探すようなものなんです。時間と労力の消耗が半端ないですよね。
なぜ、そんな「もったいない話」がまかり通るのか？老夫婦の「50坪の壁」が教えてくれる現実。
もう少し具体的に、この業界の「当たり前」を説明しましょう。
最近、こんな相談を受けたんです。
あるご老夫婦が、終の住処として平屋を建てたいと。
「広すぎても手入れが大変だから、50坪あれば十分なんです」とおっしゃる。
年金生活だし、無駄な購入費用や固定資産税は払いたくないし、草むしりや庭の手入れをする体力も正直もうない。極めて現実的で合理的な希望ですよね。50坪こそが「最適な広さ」なんです。
でも、いざ不動産屋さんに相談すると、どう言われるか。
「おじいちゃん、おばあちゃん、申し訳ないんですけど、この土地は80坪なんですよ。分筆はできませんから、まるごと買ってください。」
…どう思います？
いや、おかしいでしょう。
なぜ、買いたい人が「50坪で十分」と言っているのに、不動産屋は「80坪買え」と言うのか？
これこそが、まさにあなたが「情報の川上」に行けていない現状でぶち当たる「不動産業界の壁」なんです。
不動産屋と売主の本音：分筆は「手間とリスク」しかない
不動産屋が80坪を勧める、その裏側にある本音はいくつかあります。
- 仲介手数料の問題: 広い土地の方が売値が高いのは当然ですよね。ということは、不動産屋の仲介手数料も高くなる。シンプルに儲けが大きくなるんです。
- 分筆の手間と費用: 土地を分割する「分筆」という作業は、結構な手間と費用がかかります。
- 測量費用: 土地家屋調査士に依頼して、正確な測量図を作成する必要があります。これが数十万円かかることもザラです。
- 登記手続き: 法務局に分筆登記を申請する手続きも必要です。司法書士への報酬も発生します。
- 時間と労力: これらの手続きには、数週間から数ヶ月かかることもあります。不動産屋は、売主から仲介手数料をもらうのが仕事。わざわざ手間と時間がかかる分筆を勧めて、自分の仕事が増えることは嫌がります。売主としても「早く売りたいのに、面倒な手続きは避けたい」のが本音です。
- 残りの土地が売れなくなるリスク: 80坪の土地を50坪と30坪に分筆したとします。残った30坪の土地って、売れ残る可能性が非常に高くなるんですよ。
- 狭すぎて、家を建てるにも法的な制限（最低敷地面積など）が出たり、建築プランが限られたりする。
- 結果的に、売値も下がってしまい、売主は損をしてしまう。
つまり、老夫婦の「50坪で十分」という切実なニーズよりも、不動産屋や売主の「ビジネス上の都合」が優先されているわけです。
こういう、買い手の切実なニーズと業界の慣習がぶつかるような「生の現場情報」って、ネットには絶対出てきませんよね。
これが、あなたがSUUMOで良い土地が見つからない、本質的な理由なんです。
ネット検索、もうやめません？「情報の川上」へ行く覚悟、ありますか？
「じゃあ、どうすればいいんだよ！」って、当然思いますよね。わかります。
僕がサラリーマン時代、初めての土地探しで「門前払い」を食らいまくった時、本当に途方に暮れましたから。
でも、そこから「情報の川上」へ行くためには、泥臭く足を使って関係を築くしか道はない、と覚悟を決めました。
結論から言いますね。
ネット検索だけじゃ、絶対に良い土地は手に入りません。
「え、でも、ほとんどの人はネットで買ってるんじゃ？」
そう思うかもしれませんね。でも、それは「ネットに出ているものの中から選んでいる」だけであって、本当に美味しい未公開情報には、そもそもアクセスできていない、ということなんです。
本当に良い土地は、その一歩手前、つまり「情報の川上」で消えちゃうんです。
だから、僕が提唱するのは、「不動産屋のパートナーになる」という戦略です。
彼らが「この人になら、未公開の情報も安心して任せられる」と思ってくれる存在になるんです。
「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から教えます。泥臭い努力こそ、裏切らない。
「パートナーになるって、具体的にどうすればいいんだよ？」
当然の疑問ですよね。僕がやってきたことは、本当に泥臭いことばかりです。
最初は、もうとにかく色々な地元の不動産屋に飛び込みました。
「アパートを建てたくて土地を探しています！」
「融資も自分で手配します！」
…最初はね、ほとんど相手にされません。「ああ、また冷やかしのサラリーマン大家志望か」って顔をされましたね。名刺を渡しても、ろくに目も通してもらえないこともありました。
でも、僕は諦めませんでした。
何度も通ううちに、「あれ、この人、本当にやる気あるな」って思ってもらえる瞬間が来るんです。
僕が意識したのは、「相手にとってメリットのある客」になることです。具体的には、こんなことをやってきました。
- まず、とにかく「通う」： 冷やかしじゃないことを行動で示すんです。最初は週に1回、無理なら月に1回でもいい。顔を覚えてもらうこと。これが何より大事。僕は毎回、事務所の受付で「先日ご相談させていただいた者ですが、何か新しい情報はありませんか？」と声をかけ続けました。
- 手ぶらじゃ行かない。「手土産」を持参する： これ、地味だけどすごく大事。「手土産」です。菓子折りとかね。高級品である必要はありません。地元のちょっとした銘菓とか、季節感のあるお菓子で十分です。
- 選び方のコツ： 個包装で、日持ちするもの。そして「地元の美味しいお菓子」というのがポイントです。相手も地元の人なので、話のきっかけにもなります。「いつもお世話になっております」の一言を添えて、サッと渡す。
- 僕も最初は「また来たか…」って顔されてたけど、美味しいお菓子を持っていくうちに、受付のお姉さんが笑顔で迎えてくれるようになりました。そういう小さな積み重ねが、「あの人、ちゃんと気を使える人だな」という信用に繋がっていくんですよ。
- 自分の「条件」を明確に、でも「柔軟に」伝える： 「駅徒歩10分以内」「〇〇エリア」「予算はこれくらい」と具体的に伝えます。でも、同時に「もしこの条件で難しいなら、〇〇は妥協しても、こういう土地でも検討できます」という柔軟性も持っておく。これは相手にとって、土地を探しやすい客になるということなんです。ガチガチの条件だと、なかなか見つけてもらえませんからね。
- 自分の「熱意」を伝える： これはもう、言葉と表情で示すしかありません。「本当に良いアパートを建てたいんです！」「入居者さんに喜んでもらいたいんです！」って。綺麗事じゃなく、本気で思っていることを伝えるんです。相手も人間ですから、熱意のある人には自然と協力したくなるものです。
- 「相手の話をよく聞く」： これ、基本中の基本ですが、意外とできていない人が多いんです。不動産屋さんの話には、その地域の特性や、過去の経験から得た貴重な情報がたくさん詰まっています。「なるほど」「そういう考え方もあるんですね」と相槌を打ちながら、真剣に聞く姿勢を見せる。そうすると、相手も「この人にはもっと詳しい話をしても大丈夫だ」と思ってくれるようになります。
良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ています。
待っているだけじゃ理想の相手には出会えないし、婚活サイト（ネット検索）でプロフィールだけ見てても、相手の本当の魅力や人間性は見えてこないですよね？
やっぱり、実際に人に会って、時間をかけて話して、自分の魅力を伝えて、相手との信頼関係を築く。そして、時には頭を下げたり、気の利いたプレゼントを贈ったりして、関係を深めていく。
泥臭く足を使って、そうやって動いた人にだけ、良いご縁が巡ってくるものです。
私が3棟満室経営を続けられている「最大の秘訣」は、やっぱり「土地」だった。
コネも資金も知識もない状態から、たった一人で不動産経営を始めて、今年で10年目を迎えます。
最初は、僕も条件の悪い物件を掴まされそうになったり、ローンが通らずに泣きそうになったり、本当に苦労の連続でした。
でも、「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」ということを徹底的に突き詰めた結果、現在は所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続しています。
この安定経営の最大の秘訣は、建物にお金をかけることではありません。
新築のピカピカなアパートも、立地が悪ければすぐに空室になります。どんなに内装が豪華でも、住みたいと思える場所でなければ、誰も家賃を払ってくれませんからね。
僕が勝負を決めているのは、最初の「土地選び」なんです。
入居者が本当に喜んでくれる土地、将来にわたって価値が落ちにくい土地。
そういう土地は、一般市場にはなかなか出回りません。
まさに、先ほどの老夫婦の例のように、「買い手の切実なニーズ」と「売り手・仲介業者の都合」の板挟みになって、理想の土地が見つからない人が大勢いるんです。
僕の最大の資産であり実績は、地場の不動産業者さんから直接電話で「未公開」の土地情報を回してもらえる関係性を築いたことです。
今では、年に数回ですが、本当に優良な土地情報が、まず僕の携帯に電話で入ってくるようになりました。
「あのエリアで、ちょっと良い土地が出そうなんだけど、〇〇さん（僕のこと）どうかな？まだどこにも出してないんだけど、〇〇さんなら買ってくれると思ってさ」
この一言が、何よりも僕の不動産経営を支えてくれています。ネットに出る前に、一番乗りで情報をゲットできるんですから、これほど心強いことはありません。
これは、僕に特別なスキルや才能があったわけじゃありません。
ひたすら足を使って、誠意を示して、自分の熱意を伝えて、相手の信頼を勝ち取ってきた結果です。
「この人なら、きちんと活用してくれるだろう」「この人に任せれば間違いない」そう思ってもらえるまで、泥臭く関係を築いてきたんです。
佐藤さんも、きっとできるはずです。
ネット検索疲れを乗り越えて、一歩、外に出てみませんか？
まとめ：今日から、ネット検索をやめる勇気を持とう。
今日、僕が一番伝えたいことは、これだけです。
「良い土地は、ネットに出ない」
だから、ネット検索ばかりして疲弊するのは、もうやめましょう。
その代わりに、やるべきことは一つ。
地元の不動産屋さんと、顔と顔を合わせて関係を築くこと。
最初は門前払いを食らうかもしれない。
でも、諦めずに通い、手土産を持って、自分の熱意を伝える。
そうやって、「この人なら、良い土地情報を先に教えてもいいな」と思ってもらえるような「パートナー」になるんです。
これは、一見遠回りに見えて、実は一番の近道です。
僕自身が、この泥臭い方法で、コネも資金もない状態から満室経営を実現してきました。
佐藤さん、今日から、相棒を見つける旅に出てみてください。
そして、本当に美味しい「未公開情報」が、あなたの手元に舞い込んでくる未来を掴んでください。
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