「まだSUUMO見てるの？」後悔しない土地探しは『情報の川上』から始まる話

毎晩、ポータルサイトを眺めてはため息ですか？

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「また売れてしまった…」「残ってるのは崖地ばかり」

その疲れ、僕も散々経験しました。でもね、それ、正直当たり前なんです。

毎日毎日、SUUMOやat homeを開いては、「これだ！」と思う物件に問い合わせてみたら、いつも「商談中」の返事。

運良く現地に行けても、想像と全然違う崖っぷちの土地だったり、目の前が幹線道路で騒音がひどかったり。

「サラリーマンの俺には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」

もしかして、今、そんな疑心暗鬼に陥って、そろそろ諦めようかと思っているあなた。

かつての僕と全く同じ道を歩んでますね。

でも、ちょっと待ってください。

実は、あなたが良い土地に出会えないのは、探し方が「間違っている」からなんです。

僕は、コネも資金も知識もない、ただの会社員から不動産経営を始めて、今年で10年目を迎えます。

最初は僕も、あなたと同じようにネット検索に明け暮れて、何度も裏切られてきました。

条件の悪い物件を掴まされそうになったことも一度や二度じゃありません。

でも、ある時気づいたんです。「本当に良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」って。

そして、その「良い土地」がどうやって見つかるのか、その“裏側”を知ってからは、僕の不動産経営は劇的に変わりました。

今は所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できています。その秘訣は、建物にお金をかけることではなく、最初の「土地選び」で勝負を決めているから。

今日は、僕が経験してきた泥臭い道のりと、ネットには絶対出回らない「情報の川上」へ行く方法を、綺麗事抜きで全部話します。

「なぜ良い土地が見つからないのか？」その答えはシンプルです。

結論から言うとね、本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、僕のような一部のオーナーや業者の間で決まってしまうからなんです。

「え、そんなことあるんですか？」って思いますよね。

でも、事実なんです。

考えてみてください。

もしあなたが不動産業者だとして、手元に「これは絶対に売れる！」っていう好条件の土地があったら、どうしますか？

わざわざ時間とコストをかけて、ポータルサイトに掲載しますか？

普通は、普段から付き合いのある信頼できるお客さんや、顔なじみの業者さんにまず声をかけますよね。

「こんな土地が出たんだけど、どうかな？」って、電話一本で話が進んでいくわけです。

だから、僕たちがネットで見かけるのは、正直なところ「売れ残り」か「何かしらの問題がある」物件が多いのが現実です。

僕も最初の頃は、この現実を知らずに、毎日パソコンにかじりついていました。

「この土地、駅から徒歩5分でこの広さ、しかもこの値段！やばい！」って興奮して問い合わせたら、「実は急傾斜地で、造成に数百万かかります」なんて言われてガックリ…なんてことは日常茶飯事でしたよ。

いや、本当に疲弊しましたね。

「情報の川上」って何？どうすれば行けるの？

「じゃあ、その『情報の川上』とやらに行くには、どうすればいいんですか？」

ですよね、お待たせしました。

良い土地探しは、まるで良い結婚相手を探すのに似ているんです。

理想の相手を待っているだけじゃ、そうそう出会えないですよね？

自分から積極的に行動して、色々な人とのご縁を繋ぎ、人間関係を築いていくことが大切。

土地探しも全く同じなんです。

待っているだけじゃ、いつまで経っても「残り物」しか回ってきません。

戦略的に動けば、個人の大家でも一等地を手に入れられる、その希望と具体的なノウハウを、ここから伝えていきますね。

ステップ１：まずは「ネット検索」をやめる勇気を持つこと

「え、じゃあ何もするなってこと？」

って声が聞こえてきそうですね。

いやいや、そうじゃないんです。

ネット検索で疲弊している時間を、もっと生産的な活動に振り向ける勇気を持ってほしい、ということです。

だって、もうネット検索では理想の土地に出会えないって、肌で感じてるでしょ？

その「疲弊」は、実は「間違った方法」を続けているサインなんです。

まずは、その呪縛から自分を解放してあげてください。

その一歩が、新しい出会いへの第一歩になります。

ステップ２：地元の不動産屋さんと「顔見知り」になることから始める

ネット検索をやめたら、次にやるべきことは、地元の不動産屋さんと「顔見知り」になること。

「いきなり『良い土地をください！』って行ってもダメなんですよね？」

そうそう、さすがです。

それはただの「お客さん」で終わってしまいます。

僕たちが目指すのは、「この人には良い情報を真っ先に伝えたいな」と思ってもらえるような関係性です。

これはただの運じゃなくて、戦略なんですよね。

核心！不動産屋さんへの「手土産の選び方」

「でも、どうやって関係を築けばいいの？」

僕も最初はそう思って、とにかく不動産屋さんを何軒も回りました。

最初は門前払いもされましたし、怪訝な顔をされたことも多々あります。

でも、諦めなかった。そこで僕が試したのが「手土産」です。

もちろん、ただ持っていけばいいってものじゃないですよ。

ポイントは３つ。

1. **高すぎない、でも安っぽくない地元のお菓子：** 高すぎると相手に気を使わせちゃうし、「こいつ金持ってるな」って思われても違う。かといって安っぽいと印象に残らない。地元でちょっと評判の良い、個包装されたお菓子がベスト。お茶菓子としてみんなで分けやすいのが喜ばれます。
2. **「お邪魔しています」という謙虚な姿勢：** 「情報ください！」というギラギラしたオーラはNG。あくまで「色々と勉強させてください」「地域のことを教えてください」というスタンスで。
3. **定期的に顔を出すこと：** 一度きりじゃ意味がないんです。月に1回でも2ヶ月に1回でもいい。何か進展がなくても、「お近くに来たので」と顔を出して、短時間でも良いから世間話をする。これが大事。

僕も最初は、菓子折りを持って頭を下げて、「いつもお忙しいところすみません、何か面白い情報があったら、ぜひ私にも教えてください」って、もうひたすら泥臭くやってました。

ほんと、ただの良いヤツって思われてたかも。でも、それでいいんです。

地場の不動産屋さんは、その地域の情報を一番持っています。

彼らと信頼関係を築くことこそが、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、直接電話で回してもらえるようになる、最大の鍵なんです。

ステップ３：知らない土地勘のない「郊外エリア」を攻める時の心構えと情報収集術

「今のエリアでは予算的に無理だと悟り、少し郊外へ広げようと思うけど、知らない土地勘のない場所で探すのが怖い。」

この悩み、本当によく分かります。

僕も最初の頃は、「全然知らない街に住むなんて、治安とか大丈夫なのかな…」って不安でいっぱいでした。

うーん、それは耳が痛いですね。でも、その不安、実は「最高の家を見つけるチャンス」なんです。

知らない土地だからこそ、先入観なく、フラットな目で見ることができます。

でも、やみくもに広げるのは違います。

郊外エリアを攻める時のポイントは、「公開情報」と「地元住民の生の声」を組み合わせることです。

１．まずは客観的なデータで「絞り込み」をかける

いきなり知らない街に飛び込むのは無謀です。

まずは、予算、通勤・通学時間、主要駅からの距離など、客観的なデータで候補を数カ所に絞り込みましょう。

• **自治体の公式サイト：** ハザードマップ、子育て支援、医療機関リストは必ずチェック。どんな街づくりを目指しているかも分かります。
• **警察署の犯罪マップ：** 地域ごとの犯罪発生率を見るのは基本中の基本。
• **Googleストリートビュー：** 昼夜の雰囲気をバーチャルで確認。街灯の多さや、夜道が暗くないかなども見えてきます。

２．「現地訪問」で肌感覚を養う

データだけでは分からない「リアル」がそこにはあります。

候補地を絞り込んだら、実際に足を運んでみてください。しかも、平日と休日、昼と夜、両方ですよ。

• **スーパーや駅周辺の様子：** 活気があるか、どんな人が買い物しているか、お店の種類は豊富か。
• **公園や学校の雰囲気：** 子供たちが元気か、親御さんたちの交流があるか。
• **夜道の雰囲気：** 街灯は多いか、人通りはどうか、変な酔っ払いがいないか。

僕も最初は「なんだか寂しいな」と感じた街が、平日昼間に行ってみたら子育て世代で賑わっていて、「なるほど、夜は静かでいいのか」と印象が変わったことがあります。

３．「地元の人しか知らない情報」の集め方

ここが一番重要であり、難しいところですよね。

公開情報や短時間の訪問だけでは分からない、その街に住む人々の「生の声」や「肌感覚」を知る方法です。

• **地域のカフェや商店で店主と会話する：** これは本当に強力な情報源です。彼らは地域の生き字引。地域の良いところも悪いところも知っています。「この辺で子育てするなら、どんなところが良いですか？」「夜の雰囲気はどうですか？」なんて、軽い世間話から入ってみてください。僕もよく「ここの商店街、昔はもっと活気があったんだけどねぇ」なんて話から、意外な地域の歴史や問題点を知ったりしました。
• **SNSや地域掲示板の活用：** Facebookの地域グループやX（旧Twitter）で「#[地名]住みやすい」「#[地名]子育て」などのハッシュタグ検索は必須です。ママさんコミュニティなんかは、保育園の空き状況や小学校の評判など、リアルな情報が飛び交っています。勇気を出して質問を投げかけてみるのもアリです。
• **自治体の市民活動イベントに参加してみる：** マルシェや地域のお祭り、ボランティア活動などに顔を出してみるのも手です。そこに集まる人たちは、地域を良くしたいと思っている人たちが多いので、話しかけやすいし、ポジティブな情報が得られやすい傾向があります。

治安の見極め方：データだけじゃない「空気感」

犯罪発生率のデータは重要ですが、それだけでは語れない「空気感」があります。

• **夜道の雰囲気：** 街灯が少ない、やたらと落書きが多い、シャッターが閉まっている店が多い、特定の場所にたむろしている若者がいる、などは要注意サインです。
• **不審者情報：** 地域のSNSや掲示板で、不審者情報が頻繁に共有されていないかチェックしましょう。
• **地域の防犯意識：** 通学路に「見守り隊」の旗が立っている、地域の防犯パトロールが活発、などは住民の防犯意識が高い証拠です。

住みやすさへの不安を解消する：生活目線のチェックポイント

• **交通渋滞の頻度：** 地元の人に聞くのが一番。「朝と夕方はこの道が動かなくなるよ」みたいな、カーナビには出ないリアルな情報が得られます。
• **主要施設の使い勝手：** スーパー、病院、公園、図書館などが、実際に生活する上で使いやすい位置にあるか。駐車場は広いか、混雑していないか。
• **行政サービスの手厚さ：** 特に子育て世代なら、保育園の待機児童数、学童保育の充実度、医療費助成の内容などはマストチェックです。
• **ハザードマップでは分からない「微細なリスク」：** 「この辺は雨が降ると水はけが悪くて、家の前の側溝が溢れそうになるんだよね」とか、「風が強い日は、この辺の家はよく瓦が飛ぶんだ」なんて、地元の人しか知らない情報、実はたくさんあります。

「いや、そんなこと、知らない人に聞くのってハードル高くない？」

分かります。僕も最初はそうでした。でもね、みんな自分の住んでる街の話をするのは、結構好きなものなんですよ。

謙虚な姿勢で「この街に住むことを考えていて、色々教えていただきたいんです」と伝えれば、意外と親切に教えてくれる人が多いものです。

僕の最大の資産は「未公開情報を直接電話で回してもらえる関係性」

僕が安定した満室経営を続けられている最大の秘訣は、この泥臭い努力の先にありました。

一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたこと。

これこそが、僕の最大の資産であり実績です。

もちろん、これは一朝一夕で築けるものではありません。

何度も足を運び、門前払いされながらも、信頼を積み重ねてきた結果です。

でも、あなたにも絶対にできます。

「僕みたいなサラリーマンにできるのかな…」

大丈夫、僕も最初は同じサラリーマンでした。

特別なコネも資金も知識もなかった僕ができたんです。あなたにできないはずがありません。

最後に、今日からできる具体的な一歩を踏み出そう

地図に載らない「声」が、あなたの未来を拓く鍵になる。

今日の記事を読んで、「なるほど」と思ったあなたに、今日からできる具体的なTodoを一つだけお伝えします。

**ネット検索を一旦やめて、気になる郊外エリアの「地元の不動産屋さんリスト」を3～5社作ってみてください。そして、次回の訪問時に持っていく「手土産」を選んでみましょう。**

「怖い」は「知りたい」の裏返し。その一歩が、最高の家を見つける旅の始まりなんです。

泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性、そして知らない土地への一歩を踏み出す勇気。

これさえあれば、きっとあなたは「良い土地」に巡り合えるはずです。

あなたも、この「情報の川上」へと向かう旅に出かけませんか？

まとめ

• 本当に良い土地は、ネットには出回る前に決まっていることが多い。
• ネット検索で疲弊するのをやめて、もっと効率的な情報収集に切り替えよう。
• 地元の不動産屋さんとの信頼関係構築が、未公開情報を得る鍵。謙虚な姿勢と定期的な訪問、気の利いた手土産が効果的。
• 知らない郊外エリアを攻める際は、客観的データと地元住民の生の声（カフェの店主、SNS、地域イベントなど）を組み合わせる。
• 治安や住みやすさは、データだけでなく「夜道の雰囲気」や「地域の防犯意識」といった肌感覚で判断することが重要。

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