「良い土地なのにプロパンガス…」「諦めろ」の声に反論！先輩大家が裏技を伝授する

< blockquote > 毎日ポータルサイトとにらめっこしても、 「また売れちゃった…」とため息ばかりのあなたへ。 その『良い土地、プロパンガスだからって諦めてない？』 < / blockquote >

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佐藤さん、はじめまして。いや、はじめましてじゃないですよね。もしかしたら、僕の昔の姿とそっくりかもしれません。 毎日毎日、SUUMOやat homeを眺めては、ため息をつく日々。 「お、この土地良さそうじゃん！」って問い合わせてみたら、いつも「すみません、商談中になりまして…」の冷たい返事。 やっと現地まで行ってみたら、そこは想像を絶する崖地だったり、日当たり最悪の袋小路だったり…。 「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」 「良い物件って、そもそも一般人には見つからないようにできてるんじゃないか？」 そんな疑心暗鬼の気持ち、痛いほどわかります。 僕もそうでしたから。 特に、僕らが喉から手が出るほど欲しい「あの土地」に限って、インフラが整備されてなくて「プロパンガス地域」だった時。 「あーあ、またかよ…」って、ため息の後に諦めの気持ちが押し寄せてきますよね。 ランニングコストを考えたら都市ガスは必須、でも良い土地はプロパンガス。このジレンマ、本当に頭を悩ませます。 「プロパンガスエリアでも、オール電化にすれば解決するんじゃないか？」 そんな淡い期待と、それでも拭いきれない不安を抱えているあなたへ。 今日の話は、そんなあなたの未来を変えるかもしれません。

< a href="#simulation-guide" >諦める前に！プロパンガス地域でも賢く住むシミュレーションを見る！

< h2 >「良い土地はプロパンガスばっかり」は、もう諦めるしかないのか？

僕も昔、佐藤さんと同じように、ポータルサイトにかじりついてました。 来る日も来る日も、更新ボタンを連打して。 でも、現実はいつも残酷なんですよね。 「また売れてしまった…」 「残り物しかない…」 そうやって、疲れ果てて、「もう諦めようかな」って、何度も思いました。 特に、気に入った土地がプロパンガス地域だとわかった時の絶望感と言ったら…ね。 あれは、もう「あー、またこのパターンか」って、心の底からがっかりするんですよ。 でも、ちょっと待ってください。 それは、本当に「諦めるしかない」ことなんでしょうか？ 本当に、サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんでしょうか？ 結論から言いますと、そんなわけない。 いや、そんなことは絶対にありません。 そこには、不動産業界の「裏側」と、僕らが知っておくべき「情報の川上」へ行く方法があるんです。 僕はコネも資金も知識もない状態から不動産経営を始めて10年。 最初の頃は、失敗もたくさん経験しました。 条件の悪い物件を掴まされそうになったり、思わぬ落とし穴にはまったり。 でも、今は所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できています。 なぜ、そんなことができているのか？ その最大の秘訣は、ズバリ「土地選び」で勝負を決めているから。 つまり、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたからなんです。 そして、この「プロパンガス問題」も、実はこの「情報の川上」に行くことで、解決の糸口が見えてきます。

< h3 >プロパンガス、なぜ避けたい？ランニングコストの「見えない罠」

佐藤さんがプロパンガスを避けたい気持ち、よーく分かります。 だって、都市ガスと比べたら、月々の料金が全然違いますからね。 プロパンガスって、「自由料金制」って知ってました？ これがね、厄介なんですよ。 都市ガスは、料金体系が比較的安定していて、公共料金に近い感覚で使えます。 でもプロパンガスは、ガス会社が自由に料金を設定できるから、会社によって単価がバラバラ。 しかも、配送コストとか営業コストとかが上乗せされるから、どうしても高くなりがちなんです。 僕もね、昔、プロパンガス地域の物件で、初めて冬を迎えた時に請求書を見て目を疑いました。 「え、こんなに！？」って。 都市ガスエリアの知り合いと比べて、同じくらい使ってるはずなのに、倍近い料金だったんですよ。 あれは本当にショックでしたね。 最初は「まぁ、仕方ないか」って思ってたんですけど、これが毎月続くと思うと、ゾッとしました。 まさに、家計に隠された「時限爆弾」ですよ。 「良い土地は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」って僕がよく言うのは、この光熱費も含まれるんです。 建物にお金をかける前に、まずは足元をしっかり固める。 それが、後々の安定経営に繋がります。

< h3 >「良い土地なのにプロパンガス…」このジレンマの正体

「なぜ、良い土地に限ってプロパンガスなんだろう…」 こう思ったことはありませんか？ これには、ちゃんとした理由があります。 良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている、と僕はよく言います。 待っているだけじゃ、理想の相手には出会えませんよね？ 自ら動いて、いろんな場所に顔を出して、人と会って、関係性を築いていく。 それと同じなんです、土地探しも。 都市ガスのインフラが整備されているエリアって、やっぱり利便性が高くて人気があります。 だから、地価も高いし、良い土地が出たらあっという間に売れちゃう。 僕らがポータルサイトで目にする頃には、もうほとんどが「商談中」か、「残り物」状態なんですよ。 じゃあ、プロパンガス地域はどうかっていうと… 都市ガスインフラがない分、少し郊外だったり、開発が遅れていたりするケースが多い。 その分、地価が手頃だったり、広さのある土地が出やすかったりするんです。 つまり、プロパンガス地域に「良い土地」が多いと感じるのは、 純粋な土地の魅力（広さや立地）と、インフラの不便さ（プロパンガス）が、 ちょうど「トレードオフ」の関係にあるからなんです。 僕自身も、そうやって「プロパンガスかぁ…」って悩みながら、 泥臭く足を使って、地場の不動産屋さんと関係を築いていきました。 何度も通って門前払いされたこともありますし、 菓子折りを持って頭を下げたことも一度や二度じゃありません。 でもね、そうやって信頼関係を築くと、ネットには出ない「情報の川上」の情報が回ってくるようになるんです。 その中には、都市ガスエリアでまだ表に出ていない掘り出し物もあれば、 プロパンガス地域だけど、それを補って余りあるほどの魅力がある土地も出てくる。 そして、後者の「プロパンガス地域の良い土地」と出会った時に、どう判断するかが、今日のテーマなんです。

< h3 >「オール電化にすれば解決？」プロパンガス地域の救世主になるのか？

さて、プロパンガス地域の良い土地に出会った時、多くの人が考えるのがこれ。 「ガスを使わないで、オール電化にすれば、プロパンガス問題は解決するんじゃないか？」 ですよね、僕もそう思いました。 結論から言うと、賢くやれば解決策になり得ます。 むしろ、戦略的に動けば、都市ガスエリアの物件よりも、 ランニングコストを抑えられる可能性すらあります。 だって、考えてみてください。 都市ガス地域でも、オール電化にすることはできます。 でも、都市ガスインフラがあるのに、あえて使わないって、ちょっともったいない気がしますよね。 ところが、プロパンガス地域なら、話は別。 もともと割高なプロパンガスを使わないで済むなら、メリットは大きいわけです。 良い土地は、良いエネルギーでこそ輝く。 そう、まさにその通りなんです。 家を建てる前の「土地」ですべてが決まる、と僕が言ったように、 光熱費も「事前にシミュレーション」で決まります。 ただ、闇雲に「オール電化にしよう！」と飛びつくのは、ちょっと待ってください。 そこには、初期投資というハードルや、オール電化ならではのリスクも潜んでいます。 だからこそ、具体的な数字を元にした「戦略的シミュレーション」が不可欠なんです。 ここからは、僕が実際に物件を選定する際にやっているシミュレーション方法を、 「10年先を歩く先輩大家」として、具体的に伝授していきますね。

< h2 id="simulation-guide" >【先輩大家が教える】プロパンガス地域で後悔しないための「戦略的シミュレーション」

ここが今日のメインテーマです。 ただ漠然と「オール電化ってどうなんだろう？」って考えてるだけじゃ、前に進めません。 具体的な数字に落とし込んで、未来の家計を想像してみることが大事です。 今回は、佐藤さんのような35歳の会社員の方で、将来的に夫婦と子供2人の4人家族を想定した、 延床面積30坪程度の新築住宅を例にシミュレーションしてみましょう。

< h3 >STEP1：短期的なコスト比較【初期費用と月々の光熱費】

まずは、一番気になる毎月の光熱費と、オール電化にするための初期費用を見ていきます。

< h4 >ケースA：プロパンガス＋電気の場合 だいたい月々どれくらいかかるか、イメージできてますか？

< ul > < li >ガス代（給湯・コンロ・暖房の一部） < ul > < li >基本料金：月々1,500円～2,000円 < li >従量料金：1m³あたり500円～700円（地域・業者によって大きく変動） < li >4人家族の平均的な使用量：月々10m³～20m³ < li >【月額概算】5,000円～14,000円 < / ul > < li >電気代（照明・冷暖房・家電など） < ul > < li >基本料金：月々数百円 < li >従量料金：1kWhあたり25円～35円 < li >4人家族の平均的な使用量：月々300kWh～500kWh < li >【月額概算】8,000円～15,000円 < / ul > < / ul >

【合計月額概算】13,000円～29,000円 ※冬場や夏場のピーク時には、さらに高くなる傾向があります。 いや、これ、結構な出費ですよね。 「こんなに払ってたんだ…」って、びっくりする人もいるんじゃないかな。

< h4 >ケースB：オール電化の場合 プロパンガスを使わない代わりに、初期費用がかかります。

< ul > < li >初期費用（機器代＋設置工事費） < ul > < li >エコキュート（給湯器）：50万円～80万円（補助金がある場合も） < li >IHクッキングヒーター：10万円～30万円 < li >その他、配線工事など < li >【初期費用合計概算】60万円～110万円 < / ul > < li >電気代（給湯・調理・冷暖房・家電など全て） < ul > < li >電力会社はオール電化向けの時間帯別料金プラン（夜間割引など）が基本。 < li >昼間は少し割高でも、夜間（エコキュートの稼働時間）が安いのが特徴。 < li >4人家族の平均的な使用量：月々500kWh～800kWh < li >【月額概算】12,000円～20,000円 < / ul > < / ul >

【合計月額概算】12,000円～20,000円 + 初期費用（60万円～110万円） どうです？ 「あれ？意外と初期費用かかるね？」って思いました？ そうなんです、ここがオール電化にするかどうかの最初のハードルになります。 単純に月額だけ見れば、オール電化の方が安くなる可能性が高い。 でも、その初期費用をどう回収していくか、これが大事な視点です。

< h3 >STEP2：中期的なコスト比較【太陽光発電と売電収入】

オール電化と相性抜群なのが、太陽光発電です。 これだけ聞くと、「何が良いの？」って思いますよね。 自家消費で電気代を抑えつつ、余った電気は売電できる。これが大きなメリットです。

< ul > < li >太陽光発電システムの初期投資 < ul > < li >一般的な4kWシステムの場合：100万円～150万円（補助金がある場合も） < / ul > < li >電気代削減効果と売電収入 < ul > < li >年間で約10万円～15万円程度の電気代削減＋売電収入が見込める。 < li >【月額換算】8,000円～12,000円程度のプラス効果 < / ul > < / ul >

つまり、オール電化の初期費用に加えて太陽光発電の初期費用もかかりますが、 毎月の電気代はさらに抑えられ、売電収入も期待できるわけです。 この組み合わせなら、プロパンガス＋電気のケースと比較して、 月々の光熱費は数千円～1万円以上安くなる可能性も十分に出てきます。 「なんだかんだで、いい人ですよね（オール電化＋太陽光発電）」って思われてもいいくらい、家計に貢献してくれるんです。

< h3 >STEP3：長期的な視点【ライフサイクルコストとリスク】

家は一生もの。だから、10年、20年といった長期スパンで考えるのが重要です。 ここが「未来の生活設計」に直結しますから、しっかり見ていきましょう。

< ul > < li >ライフサイクルコスト < ul > < li >初期費用（オール電化機器＋太陽光）を月割りにした場合、例えば20年で割ると、月々数千円～1万円程度の負担。 < li >プロパンガス＋電気 vs オール電化＋太陽光の20年間での総コストを比較する。 < li >多くの場合、オール電化＋太陽光の方が総コストは抑えられます。 < / ul > < li >メンテナンス費用と機器交換 < ul > < li >エコキュートやIH、太陽光発電システムには寿命があります（10年～15年程度）。 < li >交換費用も数十万円かかることを、長期計画に含めておく。 < / ul > < li >エネルギー価格変動リスク < ul > < li >電気料金、ガス料金は燃料費調整額などで変動します。 < li >太陽光発電があれば、自家消費分は電気料金の変動リスクを低減できます。 < / ul > < li >災害時のレジリエンス（回復力） < ul > < li >都市ガス：大規模災害時には復旧に時間がかかることが多い。 < li >プロパンガス：ボンベ交換で比較的早い復旧が可能だが、ボンベ供給網が寸断されるリスクも。 < li >オール電化：停電時に調理・給湯が完全に停止するリスクがある。蓄電池があればカバー可能。 < li >こればかりは、どれも一長一短。 < li >カセットコンロや非常用電源など、代替手段を準備しておくことが賢明です。 < / ul > < / ul >

ここまで見てきて、どうですか？ 「シミュレーションって、こんなに奥が深いのか…」って思いました？ そうなんです、単純に月々の金額だけを見るのではなく、 初期費用、メンテナンス、そして未来のリスクまで含めて考えるのが「賢者の選択」なんです。

< h3 >プロパンガス地域の「落とし穴」と、それでも選ぶ「賢い選択肢」

ここまで、オール電化を軸に話を進めてきましたが、プロパンガスにも意外なメリットがないわけではありません。 いやいや、それはちょっと盛りすぎじゃない？って思いました？ でもね、あるんですよ、これが。

< h4 >プロパンガスの意外なメリット < ul > < li >ガスのパワフルさ：ガス乾燥機は電気乾燥機よりも早く乾くことが多いですし、ガスファンヒーターの暖かさは格別です。 < li >料金交渉の余地：自由料金制ということは、逆に言えば、ガス会社と交渉する余地があるということ。特に持ち家の場合、複数社から見積もりを取って、価格交渉をしてみるのも手です。 < li >災害時の復旧：大規模な災害でライフラインが停止した場合、都市ガスよりもプロパンガスの方が復旧が早いケースもあります。ボンベさえあればすぐに使えますからね。 < / ul >

< h4 >オール電化のデメリットも忘れずに < ul > < li >停電時のリスク：これは先ほども触れましたが、停電すると電気製品は一切使えなくなります。IHもエコキュートも止まるので、お湯も沸かせず、調理もできません。蓄電池があればカバーできますが、初期費用がさらにかさみます。 < li >初期費用の高さ：これも大きいですよね。住宅ローンとは別に、まとまった資金が必要になります。 < / ul >

「結局どっちがいいの？」って、混乱してきましたか？ ですよねぇ、やっぱりそう思いました？ 結局のところ、最適な選択は、佐藤さん自身のライフスタイル、価値観、そして将来設計によって異なります。 例えば、「洗濯物はガス乾燥機でカラッと乾かしたい！」というこだわりが強いなら、プロパンガスを選ぶ価値はあるかもしれません。 逆に、「徹底的に光熱費を抑えたい」「環境に配慮したい」というなら、オール電化＋太陽光発電が有力な選択肢になります。 「良い土地」と出会った時、その土地がプロパンガス地域だったとしても、 今回のシミュレーションを頭に入れておけば、冷静に、そして戦略的に判断できるようになるはずです。 ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる。 その希望と具体的なノウハウを渡したい、と僕は強く思っています。

< h2 >これだけは覚えておいて！「土地と光熱費」で後悔しないための３つのこと

今日の話、情報量が多かったので、「結局何が言いたかったんだっけ？」ってなってるかもしれませんね。 これだけは覚えてね、という内容をまとめます。

< ul > < li >１．プロパンガス地域は「見えないコスト」があることを知る < ul > < li >都市ガスに比べて料金単価が高く、自由料金制の特性上、家計を圧迫する可能性があります。 < li >でも、それが必ずしも「悪い土地」を意味するわけじゃない、ってこと。 < / ul > < li >２．オール電化は有力な解決策だが、初期費用と長期シミュレーションが必須 < ul > < li >プロパンガス地域でオール電化にすることは、賢い選択肢になり得ます。 < li >ただし、エコキュートやIHなどの初期投資、そして10年、20年スパンでのライフサイクルコストをしっかりシミュレーションすることが重要です。 < li >太陽光発電との組み合わせも、積極的に検討しましょう。 < / ul > < li >３．情報は「足で稼ぐ」。業者との関係性構築が何よりも大事 < ul > < li >ネットには出回らない「未公開情報」こそ、本当に良い土地です。 < li >泥臭くても、不動産業者さんと良好な関係を築くことが、「情報の川上」へ行く唯一の方法です。 < li >「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」この事実を忘れないでください。 < / ul > < / ul >

どうです？ 一つでも「お？」と思えるものがあったら、まずは行動してみてください。 ネット検索をやめる勇気を持つこと。 そして、「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」からでいい。 少しずつ、戦略的に動いていくことが、あなたの未来を変える第一歩になります。 「この人の言うことなら、裏表がなくて信用できる」そう思ってもらえたら、僕としては本望です。

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