「また売れてる…」と
毎日ポータルサイトを眺めて
疲弊していませんか？本当に「美味しい土地」は、ネットに出る前に
一部の人たちの間で決まってる。その「情報の川上」へ行く方法、
知りたくないですか？
将来の不安から不動産投資を始めようと決意したあなた、半年間も毎日SUUMOやat homeとにらめっこしては「また商談中か…」「現地行ってみたら崖地だったよ…」なんて、散々な目に遭っていませんか？
「サラリーマン大家には、どうせ業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんだろ？」そう疑心暗鬼になって、そろそろ諦めようかと思ってるかもしれませんね。
実は、私もかつて、あなたと同じような場所で立ち止まっていました。 特に、不動産屋から「造成してから引き渡しますよ」なんて言われた日には、「どんな土を使われるんだ？」「適当な工事されないか？」「地盤改良費を浮かすために手抜きされるんじゃ…」と、不安で不安で夜も眠れなかったことを今でも覚えています。
でも大丈夫。それは、あなたが慎重で、賢いから抱く当然の疑問なんです。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。この事実に気づけば、泥臭く足を使って業者と関係を築くことで、個人の大家でも一等地を手に入れられる道が必ず開けます。
この記事では、私が実際に経験した「造成渡し」土地の裏側と、あなたが「安心」を手に入れるための具体的なノウハウを、きれい事抜きで全部お話ししますね。
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「造成渡し」が信用できない、そのモヤモヤ、よーく分かります。
あなたが「造成渡し」の土地にモヤモヤする気持ち、本当に痛いほど分かります。私も最初はそうでしたから。
不動産屋さんは「造成済みのきれいな土地をお渡ししますから、すぐに家が建てられますよ！」なんて、メリットばかりを強調しますよね。確かに、一見すると手間が省けて、すぐに建築に取り掛かれるように見えます。
でも、ちょっと待ってください。
「造成工事の内容や使われる土の種類、その品質が、一般の購入者には見えにくい」ってこと、これが一番の不安要素なんじゃないでしょうか？
そう、まさにこれなんですよね。
だって、造成工事って、ほとんどが地中の見えない部分で行われるわけじゃないですか。表面はきれいに整地されていても、その下に何が埋まっているのか、どんな土が使われているのか、素人目には全く分からない。
これって、例えるなら「中身が見えない調理鍋で『最高の料理』を作ります！」と言われても、どんな食材を使い、どんな手順で調理されているか分からなければ、安心して口にできない」のと、まったく同じ感覚なんです。
ましてや、相手は土地の売主。彼らは、できるだけコストを抑えて利益を上げたいのが本音です。
だから、どうしても「地盤改良費を浮かすために、品質を犠牲にするような適当な工事をされるんじゃないか？」っていう疑念が頭をよぎるわけですよね。
そうなんです、私も昔は「まさかそんなこと…」と思いつつも、心の奥底ではずっと不安でした。 だって、過去にはニュースで欠陥工事や手抜き工事が発覚した事例もたくさん見てきていますから、売主の言葉だけを鵜呑みにすることに抵抗があるのは、当然の防衛本能なんですよ。
一旦造成されちゃったら、後からその内部を検証することって、もう不可能に近いですからね。だからこそ、買う前の段階で、どれだけ透明性を確保できるか、ここが本当に肝なんです。
なぜ「見えない地中」がそんなに大事なのか？
「適当な工事」って、具体的に何が怖いのか？ ここをしっかり理解しておかないと、ただ漠然と不安なだけで終わっちゃいますからね。
結論から言うと、造成地の品質が不明確なまま購入してしまうと、将来的にあなたの家や家族の安全に、とんでもないリスクを抱えることになります。
想像してみてください。
家を建てて数年後、突然地盤沈下が始まって、建物が傾き始める。
壁や基礎に大きなひび割れが入って、雨漏りが止まらない。
ドアや窓の開閉がおかしくなり、家全体が歪んでいく感覚。
これ、冗談じゃなくて、本当に起こりうる話なんです。
私の知人でも、造成済みの土地を購入して家を建てた後、わずか5年で不同沈下（地盤が不均一に沈下すること）が発生して、修繕に莫大な費用がかかったケースがあります。結局、精神的なストレスも相まって、その家を手放すことになってしまいました。
地盤のトラブルは、高額な修繕費用や、最悪の場合は再建築費用まで発生しかねません。そうなると、経済的な負担は計り知れないですよね。
それだけじゃなくて、せっかく手に入れたマイホームの資産価値はガタ落ち。将来売却しようと思っても、買い手が見つからなかったり、二束三文でしか売れないなんてことにもなりかねません。
そして何より、家族の安全が脅かされ、毎日不安の中で過ごすことになります。これは、お金には代えられない、本当に深刻な問題です。
だからこそ、私はいつもこう言っています。 「土地は買うな、地盤を買え。そして、その地盤の『履歴』を徹底的に調べ上げろ。」
この言葉、ぜひ心に刻んでおいてくださいね。
じゃあ、どうする？「信用できない」を「納得」に変える3つのステップ
不安を煽るだけじゃなくて、具体的な解決策を教えてくれ！って、声が聞こえてきそうですね。はい、お待たせしました。
私がこれまで、コネも資金も知識もない状態から、たった一人で不動産経営を始めて、今では満室経営を継続できているのは、この「土地選び」で徹底的に勝負を決めてきたからなんです。
特に「造成渡し」の土地に関しては、売主が「面倒くさい客だな」と思うくらい、泥臭く、しつこく交渉し続けてきました。
その中で見えてきた、あなたが「信用できない」を「納得」に変えるための、具体的な3つのステップをお伝えしますね。
ステップ１：『開示請求』で、隠された情報を全部見せてもらう
まず最初にやるべきことは、徹底的な「情報開示請求」です。
売主は、重要事項説明の際に一部の情報を開示する義務がありますが、こちらから積極的に求めなければ、本当に重要な情報は出てこないことがほとんどです。
私が実際に、毎回のように売主に要求してきた資料はこれらです。
造成計画書：どんな計画で、どのように造成するのかの全体像が分かります。
地盤調査報告書（造成前）：もともとどんな地盤だったのか、これが一番重要です。
使用する土の種類・産地・品質に関する資料：どこから、どんな土を持ってくるのか。ここが適当だと、後々大変なことになります。
盛土工法や転圧密度に関する資料：「ちゃんと固めるの？」ってことですよね。
排水計画書：雨水がどう処理されるのか、これも地盤の安定に直結します。
「え、そんなものまで見せてもらえるんですか？」って思いますよね。 正直、最初からすんなり全部出てくることなんて、まずありません。
私は、「これらが見られないなら、契約は考えられません」と、はっきり伝えていました。 最初は「そんなに細かいこと気にされるんですか？」とか「普通はここまで見せませんよ」なんて言われたことも、一度や二度じゃありません。
でも、考えてみてください。これは、あなたの人生で一番高い買い物になるかもしれない土地の話です。家族の安全と、何千万というお金がかかっているんです。
だから、嫌がられても、しつこく、でも丁寧にお願いし続ける。 これが、一番最初にやるべきことなんです。
もし、あなたが専門知識に不安があるなら、この段階で信頼できる建築士や地盤専門家を伴って現地調査をすることも検討してください。彼らから見れば、図面一つで危険な兆候を見抜けることもありますから。
そして、もう一つ。契約書に、造成の品質保証や瑕疵担保責任（今は契約不適合責任と言いますね）に関する詳細な条項を追加するよう交渉することも忘れずに。万が一の時に、あなたが泣き寝入りしないための、大切な保険になりますからね。
ステップ２：『第三者の目』で、工事現場に張り付く（くらいの気持ちで）
資料を出してもらっても、「言われたことしかやらない」業者も残念ながらいます。 だから、次のステップは「第三者の目」を入れること。これが、あなたの「安心」を格段に高めてくれます。
具体的には、第三者の地盤調査会社や建築コンサルタントを雇って、造成工事中に定期的な現場監理や中間検査を依頼するんです。
「え、そんなことまでできるんですか？」「費用がかかるでしょ？」って、思いましたよね。
できますし、費用はかかります。でも、何千万円という家が、たった数十万円の地盤の問題でダメになることを考えたら、これは「必要な投資」だと私は考えています。
彼ら専門家には、こんなことを確認してもらいます。
盛土の品質確認：計画通りの土が使われているか、混じり物はないか。
密度試験：ちゃんと固められているか（転圧されているか）。これが甘いと、沈下の原因になります。
使用材料の抜き打ち検査：本当に高品質な材料を使っているか、ランダムにチェック。
適切な転圧が行われているかの確認：重機がきちんと決められた回数、重ねて転圧しているか。
正直、これも売主や造成業者にとっては、「うわ、面倒な客が来たな」と思われるかもしれません。
私も、最初の頃は、現場に行っても「見ても分からないでしょ」みたいな態度を取られたり、門前払いされたりしたこともありました。でも、そこで引き下がったらダメなんです。
ここが、私が実際に泥臭く足を使って関係性を築いてきた「勝負どころ」でした。
そんな時に役立ったのが、「手土産の選び方」なんです。
「え、そんなことで？」って思うかもしれませんが、これ、意外とバカにできないんですよ。 私がいつも持っていったのは、「現場でみんなで分け合える、ちょっと気の利いたお菓子」でした。
夏なら：個包装で冷やせるゼリーとか、さっぱりしたクッキー。
冬なら：温かいコーヒーと一緒に食べられる、甘すぎないどら焼きとか、みんなでつまめるカステラ。
ポイントは、「高すぎず、でも安っぽくない。そして、みんなで気軽に食べられるもの」を選ぶことです。
「いつもお世話になってます。工事、本当にご苦労様です！」って、笑顔で差し入れするんです。
最初は「あざーす」みたいな感じでも、何度か通っていると、「あれ、いつも熱心に見に来る人だよね」って認識してくれるようになるんです。そうすると、ちょっとした時に「今日はこんな土を使いましたよ」「あそこ、しっかり転圧しましたから」なんて、向こうから教えてくれるようになる。
人間関係って、地盤と一緒で、少しずつ積み重ねていくことで、強固になるんですよね。
こうして、あなたが直接現場に足を運んで、専門家を通してもしっかりチェックしている、という姿勢を見せるだけでも、手抜き工事の抑止力にはなります。
ステップ３：『引き渡し前再調査』で、最後の砦を固める
造成工事が完了して、さあ引き渡し！というその前に、最後の砦があります。
それは、引き渡し前に再度、地盤調査を実施することです。
「また調査ですか！？」って思いましたよね。でも、これが本当に大事なんです。
私がいつも行ってきたのは、スウェーデン式サウンディング試験などの地盤調査。 これを、造成前の地盤調査報告書と比較するんです。
そうすることで、
造成によって地盤が当初の計画通りに安定したか。
弱い部分が残っていないか。
地盤の強度がきちんと確保されているか。
これを客観的に確認することができます。
もし、この調査で不備が見つかった場合、引き渡しを一時的に中断して、是正工事を要求することになります。
これも、正直、売主との交渉はタフになります。 「もう工事は終わったんだから」とか「これ以上は無理です」なんて言われることも少なくありませんでした。
でも、ここが最後の踏ん張りどころです。 あなたが粘り強く交渉しないと、後から泣きを見ることになるのは、他でもないあなた自身ですからね。
事前に契約書で、こうした事態への対応や損害賠償に関する取り決めを明確にしておくことが、どれほど重要か、もうお分かりですよね。
「でも、そんなことして嫌がられないかな…」という心配、分かります。
ここまで聞いて、「そこまでしたら、不動産屋さんに嫌われちゃうんじゃないかな…」って心配になりましたか？
ですよね、普通はそう思いますよね。私も、最初はそうでした。
でもね、冷静に考えてみてください。
あなたの財産と、あなたの家族の命、そして安心した暮らしがかかっているんです。 それを守るために、あなたが当然の権利として情報を求め、品質を確認することのどこが「嫌がられる」ことなんでしょうか？
本当に信頼できる優良なデベロッパーや経験豊富な造成業者であれば、きちんと説明責任を果たし、あなたの質問にも誠実に対応してくれるはずです。なぜなら、彼らも長期的な信頼関係を築きたいと思っているからです。
逆に、あなたが質問するたびに露骨に嫌な顔をしたり、情報開示を渋ったりする業者であれば、それは最初から縁がなかった、と割り切るくらいの勇気も必要です。
「地盤改良が必要な土地を適正な造成で安全な土地に変えることができれば、購入者にとってもメリットは大きい」という考え方も確かにあります。 ですが、その「適正な造成」が本当にされているか、それを誰がどうやって担保するのか、ここが問題なんですよね。
信用は、見える化で生まれる。不信は、見えない部分から膨れ上がる。
これ、本当に真実だと思います。
だから、あなた自身が「嫌がられても当然」くらいの気持ちで、自分の未来を守るために行動することが、何よりも大切なんです。
良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている
さて、ここまで「造成渡し」の土地について、私が泥臭くやってきたことをお話ししてきました。
最後に、私がいつも伝えている例え話で締めくくりたいと思います。
「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている。」
これ、どういうことか分かりますか？
結婚相手を待っているだけじゃ、理想の人には出会えませんよね。 自ら出会いの場に出かけて、積極的にコミュニケーションを取って、相手のことを深く知ろうと努力する。時には、相手の裏側や本質を見抜く目も必要です。
土地探しも全く同じなんです。
毎日ポータルサイトを眺めて「良い土地、降ってこないかな…」って待っているだけじゃ、本当に美味しい土地は決してあなたの元にはやってきません。
私の場合は、文字通り毎日、地場の不動産屋さんを回って、担当者と顔なじみになり、お菓子を持って頭を下げ、飲みに行って、プライベートな話までできる関係を泥臭く築いてきました。
そうやって初めて、「ネットにはまだ出してないんだけど、実はこんな土地があるんだよ」とか、「今度造成する予定の場所があるんだけど、君なら先行で情報回せるかも」なんて、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえるようになったんです。
これこそが、私の最大の資産であり、実績だと胸を張って言えます。
良い土地は、ただの運で手に入るものじゃないんです。戦略的に動き、泥臭い努力を積み重ねれば、個人の大家でも一等地を手に入れられる希望がある。
そして、そこで手に入れた「造成渡し」の土地でも、今日の記事でお話ししたステップを踏めば、「信用できない」から「納得」へと、確実に変えていけるはずです。
まとめ：これだけは、今日覚えて帰ってください。
長くなりましたが、今日、あなたが持ち帰ってほしい内容は、この3つです。
「造成渡し」の土地は、見えない部分が多いからこそ不安で当然。その不安は、将来の大きなリスクにつながる可能性を秘めている。
「信用できない」を「納得」に変えるためには、「情報開示請求」「第三者の目」「引き渡し前再調査」の3つのステップを泥臭く実践する。
そして何より、良い土地は待っているだけじゃ手に入らない。戦略的に動き、泥臭く人間関係を築くことが、あなたの未来を切り開く鍵になる。
「ネット検索をやめる勇気」と「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」。 今日の記事を読んで、少しでも「これなら自分にもできるかも」って思えたなら、ぜひ今日から、この一歩を踏み出してみてください。
あなたの不動産投資、心から応援していますよ。
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