「負動産」はもういらない！子どもに残す『未来の資産』を見抜く、たった一つの方法

また今日も、 ネットで見つけた「良い物件」が 「商談中」の文字とともに消えていく。

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毎日毎日、SUUMOやat homeを眺めては、ため息をついている佐藤さん。

「このサラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」

もう、そう疑心暗鬼になる気持ち、痛いほど分かります。

だって、私も昔はそうでしたから。

「また売れてしまった…」「残り物しかないじゃないか…」

そう疲弊しているのは、佐藤さんだけじゃない。

多くの人が「良い土地が見つからない」と嘆いているけれど、正直、それって当たり前のことなんですよね。

なぜかって？

本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、我々みたいな一部のオーナーや業者の間で決まってしまうから、です。

でも、安心してください。

諦めるのは、まだ早いです。

この記事では、あなたが毎日ポータルサイトを眺めて疲弊する時間を、もっと有意義な「未来の資産」を見つけるための時間に変える方法をお伝えします。

ネット検索をやめる勇気。そして、明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方から、です。

さあ、一緒に「情報の川上」へ行きましょう。

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ネットに「良い土地」が出回らない、これだけの理由

佐藤さん、疑問に思ったことはありませんか？

なぜ、ポータルサイトに載っている物件は、いつも「商談中」だったり、問い合わせてみれば「つい先日決まってしまって…」と言われたりするのか。

もしくは、現地に行ってみたら、どう見ても崖地だったり、変形地で使い道がなさそうだったり…。

これ、実は不動産業界の「裏側」を知れば、当たり前のことなんです。

本当に美味しい情報は、なぜ「未公開」なのか？

結論から言うと、不動産業者さんが本当に儲かる「良い土地」は、彼らが抱えている一部の顧客や、日頃から関係を築いている業者同士で、ネットに出る前に密かに情報が回るからです。

そりゃそうですよね。

不動産屋さんも商売ですから、手間なく、確実に売れるお客さんに優先して情報を持っていきたいもの。

特に、地元の有力な不動産屋さんにとって、長年付き合いのある信頼できる大家さんや建設業者さんは、まさに「上顧客」です。

彼らは、物件が出た時に「〇〇さん、こういう土地が出たんですけど、どうですか？」と、真っ先に電話がかかってくる立場なんですね。

私がコネも資金も知識もない状態からたった一人で不動産経営を始め、今年で10年目を迎える中で、この「情報の川上」に行くことの重要性を痛感しました。

最初は私も、ポータルサイトとにらめっこしたり、業者さんに電話をかけては「他に何か良い物件ありませんか？」なんて、見込み客にもならないような対応をされていました。

時には、条件の悪い物件を掴まされそうになったことも、一度や二度じゃありません。

まさに、佐藤さんが今経験しているような、「残り物」しか回ってこない状況だったんです。

でも、そこで諦めていたら、今の私はありません。

「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」

この事実に気づいてから、私は泥臭く足を使って、地場の不動産屋さんとの関係を築くことに全力を注ぎました。

菓子折りを持って頭を下げたことなんて、数えきれません。

何度も通って門前払いされたこともありましたよ。

でも、そうやって人間関係を築いた結果、今では一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえるようになったんです。

これこそが、私の最大の資産であり実績だと、胸を張って言えますね。

「負動産」を子どもに残さないために、親が知るべきこと

さて、今日はその「情報の川上」へ行く方法の、さらに手前の段階。

「どんな土地を選べばいいのか」という、もっと本質的な話から始めましょう。

特に、今回テーマになっている「子供たちに残すとき、『負動産』にならない土地を選びたい」という想い。

これ、本当に素晴らしい親心だと思います。

でも、その「善意」が、知らず知らずのうちに「負担」になってしまうケースが、今の日本には山ほどあるんです。

なぜ、親の善意が「負動産」になるのか？

「負動産」という言葉、ちょっと耳が痛いかもしれませんね。

でも、これは単に「価値のない不動産」というだけの話じゃありません。

子供たちの将来の「選択の自由」と「精神的負担」を奪ってしまう、やっかいな存在になり得るんです。

具体的に言うと、こんなデメリットがあります。

• 維持管理コストの負担：固定資産税、都市計画税、草刈り、防犯対策…持っているだけで毎年お金がかかるんです。使ってなくても、ですよ？
• 売却しにくい：買い手がつかない土地は、いつまで経っても手放せません。売るに売れず、かといって使い道もない…という状況は、子供たちにとって足枷になります。
• 将来の選択肢が狭まる：子供たちが別の街で暮らしたい、新しい事業を始めたい、と思っても、この土地がネックになって身動きが取れなくなる可能性があります。

私が過去に経験した「条件の悪い物件」と似ていますよね。

当時は、知識もない中で「これがチャンスだ！」と思い込んで、飛びつきそうになったこともありました。

でも、もしあの時、深く考えずに手に入れていたら、今の私は満室経営を続けているどころか、毎年発生する赤字に頭を抱えていたかもしれません。

だからこそ、今の佐藤さんに伝えたいんです。

土地選びは、良い結婚相手を探すのに似ている、と。

待っているだけじゃ出会えないし、見た目だけで決めてしまうと後悔する。

そして何より、相手（土地）の「将来性」を、しっかり見極める必要があるんです。

人口減少社会でも価値が残る土地を見抜く「未来の羅針盤」

「じゃあ、どんな土地を選べばいいんだ？」

そう思いますよね。

これまでの「土地神話」や「実家がある場所だから」といった情緒的な判断は、人口減少が進むこれからの日本では通用しなくなります。

大事なのは、未来の地図を読み解き、「変化の本質を見抜く洞察力」なんです。

国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口では、2050年には日本の総人口が1億人を割り込む見込みであり、2060年には高齢化率が約40%に達するとされています。

想像してみてください。

人が減り、高齢者が増える社会で、どんな土地が「選ばれ続ける」と思いますか？

１．徹底した情報収集！自治体の「未来計画」を読み解く

ネット検索ばかりしている佐藤さんにとって、これはちょっと骨の折れる作業かもしれません。

でも、これが「情報の川上」へ行くための第一歩。

自治体の情報って、実は宝の山なんですよ。

自治体の「都市計画」と「将来人口予測」を見る

• コンパクトシティ政策：国土交通省が推進する「コンパクト・プラス・ネットワーク」って聞いたことありますか？これは、都市機能を特定のエリアに集約して、公共交通機関で連結することで、人口減少下でも効率的で持続可能な都市構造を目指す政策です。これからの時代、都市の中心部に人が集まる傾向は強くなります。自治体のサイトで「都市計画マスタープラン」や「立地適正化計画」を確認し、どのエリアが「居住誘導区域」や「都市機能誘導区域」に指定されているかをチェックするんです。
• 人口予測：自治体によっては、地域ごとの将来人口予測を公表している場合があります。人口が減少していくエリアでも、相対的に減少率が低い、あるいは特定の世代（子育て世代など）が増加傾向にあるエリアは、需要が維持される可能性が高いです。

ハザードマップとインフラ整備計画

• ハザードマップ：これは必須です。水害や土砂災害のリスクが高い場所は、どんなに立地が良くても、将来的な資産価値を著しく損なう可能性があります。保険料も高くなりますしね。
• インフラ整備計画：道路の拡幅、新たな鉄道駅の設置、バス路線の新設・廃止など、インフラの計画は土地の利便性に直結します。特に、生活インフラ（上下水道、ガス、光ファイバー）が整備されているかは要確認です。

「これだけ聞くと、なんだか行政の人間みたいですね…」

ですよね（笑）。でも、これが「未来の航海図」を読み解く作業なんです。

古い地図だけでは座礁してしまう。常に新しい海流（社会動向）と風向き（政策）を読み、進路を調整する必要があるんです。

２．「入居者が本当に住みたい場所」を徹底的に突き詰める

私が所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できている最大の秘訣は、建物にお金をかけることではなく、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。

そして、その「土地選び」の基準は、「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」という問いに徹底的に向き合うことでした。

立地条件の「本質」を見極める

• 駅からの距離、ではなく「駅徒歩〇分で何があるか」：ただ「駅に近い」だけでは不十分です。その駅から、都心や主要な職場へのアクセスはどうか？乗り換えなしで行けるか？朝のラッシュ時の混雑具合は？ここを具体的に見ていくんです。
• 生活利便施設へのアクセス：スーパー、コンビニはもちろん、病院、保育園・学校、公園など、ターゲットとなる層（単身者、ファミリー、高齢者など）が何を重視するかで、必要な施設は変わります。車がなくても生活できるか、という視点も重要です。
• 職住近接の可能性：リモートワークが普及したとはいえ、完全にオフィス勤務がなくなるわけではありません。主要なビジネスエリアへの通勤利便性は、依然として大きな価値です。

流動性の高さ（売却しやすさ）を確認する

将来、万が一売却することになった時に、すぐに買い手が見つかるかどうかは、土地の「資産価値」を測る重要な指標です。

• 過去の取引事例：そのエリアで、過去にどれくらいの期間で、どれくらいの価格で土地が取引されているか？不動産情報サイトや国土交通省の「土地総合情報システム」などで、周辺の取引事例を調べてみましょう。
• 周辺物件の売買状況：中古戸建てやアパート、マンションが、どれくらいのスピードで売買されているか？これもそのエリアの需要のバロメーターになります。

「うっ、なるほど。痛いところ突いてくるね。」

そうですよね、正直、私もここまで泥臭く調べるのは苦手でした。

でも、この手間を惜しむかどうかが、将来の「負動産」を回避できるかどうかの、大きな分かれ道になります。

３．専門家を「賢者」として活用する

不動産の専門家って、たくさんいますよね。

不動産鑑定士、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー…

彼らは、まさにあなたの「賢者」です。

彼らからアドバイスをもらうことで、自分一人では見えなかったリスクや、思いつかなかった活用方法が見えてくることがあります。

• 複数の専門家の意見を聞く：一人の意見だけを鵜呑みにせず、複数の視点からアドバイスをもらうことが重要です。それぞれの専門家には得意分野がありますからね。
• 将来の需要予測を相談する：リモートワーク普及による郊外需要、高齢化に伴う医療・介護施設への近接性など、社会変化がもたらす需要の変化について、専門家と一緒に考察してみましょう。
• 出口戦略を検討する：土地を所有し続けるか、賃貸として活用するか、売却するかなど、複数の選択肢とタイミングを、購入前に検討しておくことが大切です。

不動産鑑定士さんやFPさんは、相談料がかかることもありますが、高い勉強代だと思って、活用する価値は十分にあります。

彼らとの会話を通じて、あなた自身の知識や視点も確実にレベルアップしますからね。

再開発エリアの「光と影」と、ニッチな価値を見出す視点

「再開発エリアの土地は、将来性が高いってよく聞きますよね？」

そう、確かに再開発エリアは魅力的です。

新しい商業施設やオフィスビル、マンションが建ち、街の魅力度が上がるのは間違いありません。

でも、ここにも「光と影」があることを忘れてはいけません。

再開発エリアの「不確実性」と「価格」

• 既に情報が価格に織り込み済み：大規模な再開発計画があるエリアは、その情報が既に土地の価格に反映されていることが多いです。つまり、大きなリターンは期待しにくい場合がある、ということ。
• 計画変更・中止のリスク：再開発計画は、行政や経済状況の変化、住民との合意形成の難航などにより、中止や延期されるリスクが常に存在します。計画通りに進まない不確実性を常に考慮に入れる必要があります。

それに、私は「ただ単に再開発エリアだから」という理由だけで土地を選ぶことはしません。

なぜなら、私が満室経営を続けているアパートの土地も、必ずしも「再開発のど真ん中」にあるわけではないからです。

では、私はどこに目をつけたのか？

それは、「まだ日の当たらないが潜在的な魅力を持つ地域」です。

「負動産」を「遊休資産」に変える発想の転換

「人口減少下でも、特定のニッチな需要を持つ土地は、独自の価値を維持・創出する可能性がある」

これは、逆張りの視点かもしれません。

例えば、自然豊かな場所でのリモートワーク向け施設。

あるいは、古民家再生による観光需要。

都会の喧騒を離れて、のんびり暮らしたいという層は、今後も一定数存在するでしょう。

私の場合は、「入居者が本当に住みたいと思う場所」を徹底的に突き詰めた結果、駅から少し離れていても、スーパーや公園、病院が近くにあり、落ち着いた住環境が保たれているエリアに可能性を見出しました。

大規模な再開発の恩恵は直接受けなくても、その「住みやすさ」という普遍的な価値が、満室経営に繋がっているんです。

「負動産」と一括りにせず、発想の転換で「遊休資産」として捉え、新たな活用方法を探ることで、価値を創造できる可能性もあるんです。

シェアファームとか、地域交流拠点とか、面白いアイデアはたくさんあります。

土地は「時間の貯蓄」でもありますからね。

価値ある土地は時間を味方につけ、子孫に恩恵をもたらす。負動産は時間を蝕み、未来の自由を奪う、ということを忘れないでください。

まとめ：未来の自由を、子供たちに残すために

佐藤さん、今日はお話ししたかったこと、たくさんあったんですけど、これだけは覚えて帰ってください。

「子供に残すのは、負債ではなく、未来への自由な選択肢だ。」

そして、その自由を確保するための「価値ある土地」は、ただ待っているだけじゃ見つかりません。

今日のTodo（やるべきこと）は、まずは「ネット検索をやめる勇気を持つ」こと、です。

そして、あなたの住む街の自治体のウェブサイトを覗いて、都市計画やハザードマップ、人口予測を見てみてください。

そして、できれば「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」を考え始めてみましょう。

高価なものである必要はありません。

「いつもお世話になります」という気持ちが伝わる、ちょっとした地元の名産品とかで十分です。

最初は門前払いされるかもしれません。

「この人、何しに来たんだ？」って思われるかもしれません。

でも、大丈夫。

私もそうでしたから。

泥臭く、足を使って、人との関係を築くこと。

それが、「情報の川上」へ行き、本当に価値のある土地を手に入れる、たった一つの方法なんです。

そうやって手に入れた土地は、きっと、あなたの子供たちにとって「真の資産」となるはずです。

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