もうポータルサイトとにらめっこするのは
終わりにしませんか？
『未公開物件』を手に入れる、本当の戦い方。
毎日SUUMOやat homeを開いては、「また売れてる…」「これ、残り物じゃん…」って、ため息ついてる佐藤さん、その気持ち、痛いほど分かります。
僕も昔は同じでした。
「この土地良さそう！」って思って問い合わせたら、いつも「すみません、商談中なんですよね〜」って言われたり。
やっと見つけた物件も、現地に行ってみたら「これ、崖っぷちじゃん！」って、ガッカリすることも。
「サラリーマン大家には、業者の売れ残りしか回ってこないんじゃないか？」
そう疑心暗鬼になる気持ち、本当に共感できます。
でもね、正直に言うと、それは当たり前のことなんですよ。
本当に美味しい「未公開情報」って、ネットに出回る前に、僕みたいな一部のオーナーや業者さんの間で決まっちゃう世界だから。
僕自身、コネも資金も知識もない状態から、泥臭く這い上がってきました。
最初から順風満帆だったわけじゃない。条件の悪い物件を掴まされそうになったことも、数えきれないほどあります。
でも、諦めなかったんです。
「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」を徹底的に突き詰めて、今では所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できています。
この安定経営の最大の秘訣は、建物にお金をかけることじゃなくて、最初の「土地選び」で勝負を決めてるから。
今回は、そんな僕がどうやって一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地元の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたのか。
その具体的なノウハウと、明日から佐藤さんが実践できる「情報の川上」へ行く方法を、綺麗事抜きで全部お話しします。
今日この記事を読み終える頃には、「ネット検索をやめる勇気」と、「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」まで、しっかり分かっているはずです。
さあ、一緒に一等地を手に入れるための戦略を立てていきましょう。
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2番手で「またかよ…」って凹むの、マジでわかる。
「申し込み入れたんですけど、2番手ですって言われちゃって…」
あー、その連絡、本当に悔しいですよね。
僕も、何度経験したことか。
やっと見つけた「これだ！」って土地に申し込み入れて、浮足立って待ってたら「すみません、ひとつ前に申し込みが入ってまして…」
マジで心折れますよね。正直、しばらく立ち直れないくらい凹む気持ち、よく分かります。
でもね、僕はこの経験を何度も繰り返したことで、ある事実に気づいたんです。
2番手になるのは、あなたが悪いわけじゃない。
ただ、「情報が出回る仕組み」を知らなかっただけ。
なぜネットに出回る情報は「残り物」なのか？
佐藤さん、毎日ポータルサイト見てるんですよね。
SUUMOもat homeも、確かに便利なツールです。物件情報が山のように載ってますし。
でも、ちょっと考えてみてください。
不動産屋って、物件を早く、高く売りたいわけですよね？
じゃあ、一番良い物件を、わざわざ「誰でも見れる」ポータルサイトに真っ先に載せると思いますか？
うーん、ちょっと違う気がするけどなぁ。
「ですよね～、さすがです。」
そうなんです。
本当に美味しい「未公開情報」って、表に出る前に、一部の「顔見知り」や「信頼関係のある客」のところに優先的に回されるんですよ。
まさに、氷山の一角。
ポータルサイトの情報は、水面上のごく一部に過ぎません。
水面下には、もっと美味しくて、誰も知らない情報が、ゴロゴロ転がってるんです。
僕たちが「2番手」になるのは、水面上の情報で戦ってるから。
みんなが群がるところで、同じ土俵で戦ってるから、そりゃ競争率も高いし、良い物件には先行者がいるわけです。
だから、「情報が遅い」ってのは、「戦い方を知らない」だけなんですよ。
ネット検索をやめて、まず最初に「これ」をやってみてくれ
じゃあ、どうすればいいのか。
結論から言いますね。
今日から、ネット検索で良い土地を見つけるのは、一旦やめてください。
え？って思いますよね。
「じゃあ、どうやって探すんだよ！」って。
いやいや、落ち着いてください。
ネット検索をやめる勇気を持つことが、「情報の川上」へ行くための第一歩なんです。
僕が佐藤さんに、まず最初にやってほしいこと。
それは、「地域の不動産屋さんと、顔見知りになる」こと。
【先輩大家の泥臭い体験談】菓子折り持って頭下げた話
「でも、どうやって？」って思いますよね。
「いきなり不動産屋に乗り込んで、何話せばいいんだよ…」って。
正直、僕は最初、めちゃくちゃ苦労しました。
飛び込みで不動産屋に行っても、なんか「冷たいな…」って雰囲気だったり、「どんな土地が欲しいんですか？」って聞かれても、漠然とした答えしか言えなかったり。
門前払い、みたいなことも、ぶっちゃけ何度か経験しましたね。
でもある時、気がついたんです。
不動産屋さんも、人間だって。
僕がやったのは、本当に泥臭いことです。
狙いを定めたエリアの不動産屋さんをリストアップして、片っ端から訪問しました。
ただ訪問するだけじゃないですよ。
ちゃんと「手土産」を持っていったんです。
それも、スーパーで買った安いお菓子じゃなくて、ちょっと気の利いた、地元の有名なお菓子とか。
「いつもお世話になっております。〇〇（自分の名前）と申します。実は、この辺りで良い土地を探しておりまして、ご挨拶に伺いました。」
そう言って、頭を下げて、菓子折りを渡す。
最初は「また、変な客が来たな…」みたいな顔をされたこともありました。
でも、僕は何回も通いました。
「先日も、ありがとうございました！」って、手ぶらで行く日もあれば、また別の小さなお菓子を持っていく日も。
そしたらね、ある日を境に、向こうの態度が変わるんですよ。
「あら、〇〇さん、また来てくれたの？」って、笑顔で迎えてくれるようになって。
「そういえば、〇〇さん、この前お話ししてた条件の土地、今度売りに出るかもしれない物件が一つあってね…」
そう、これが「未公開情報」への入り口なんです。
彼らにとって、僕はただの「見込み客」じゃなく、「いつも挨拶に来てくれる、熱心な顔見知り」になったわけです。
だから佐藤さん、明日からでもいい。
「手土産の選び方」から教えますね。
ポイントは３つ。
- 地元で有名なお菓子を選ぶ：「あ、これ知ってる！」って、話のきっかけになります。
- 個包装になっているもの：事務所でみんなで分けやすいです。
- 相手の家族構成を想像できるもの：「お子さん、いらっしゃるんですか？」なんて会話に繋がれば儲けもの。
そう、これは単なる「お礼」じゃなくて、「信頼関係を築くための投資」なんです。
不動産屋が「この客には優先的に情報回そう」と思う人、そうじゃない人の違い
不動産屋さんも、慈善事業でやってるわけじゃないですよね。
彼らも、早く、確実に物件を決めたい。だから、「買ってくれる可能性が高いお客さん」に優先的に情報を回すのは当然なんです。
じゃあ、どんなお客さんが「優先される」のか？
それは、ずばり「いつでも買える準備ができている人」です。
- 住宅ローンの「事前審査」を済ませている：「この人は、お金を借りられる見込みがある」という証明になります。1番手より早く動ける可能性があります。
- 自己資金の目処が立っている：手付金や諸費用をすぐに用意できることを伝えられると、信頼度が上がります。
- 希望条件が具体的で現実的：漠然と「良い土地」じゃなくて、「〇〇エリアで、駅徒歩10分以内、20坪前後、予算〜万円くらい」と具体的に伝えると、「探しやすいお客さん」になります。
- レスポンスが早い：連絡したらすぐ返事をくれる。物件情報をもらったら、すぐに「見に行きます！」と行動する。これは「本気度」の表れです。
これらの準備を整えておくことで、不動産屋さんはあなたを「いい人」で終わらせず、「確実に取引に繋がるビジネスパートナー」として見てくれるようになるんです。
「うっ、なるほど。痛いところ突いてくるね。」
ですよね。僕もそうでしたから。
「優先権」を掴む！俺が実践した『川上情報』の獲り方３選
ここからは、僕が実際にやってきた「優先権」を獲得するための具体的な戦略を３つ紹介します。
これを知っていれば、もう2番手で悔しい思いをすることは、グッと減るはずです。
1. 地場の不動産屋と「専属パートナー」になる秘訣
さっき話した「顔見知り」の延長線上にあるのが、この「専属パートナー」になる、という考え方です。
これは、例えるなら「良い結婚相手を探す」のに似ています。
待っているだけじゃ出会えないし、多くの人に声をかけるだけじゃ本命にはなれないですよね。
不動産屋さんも、多くの顧客を抱えています。
その中で、「この人には、最初に声をかけよう」と思ってもらうには、あなたが「彼らにとって特別な存在」になる必要があります。
僕が実践したのは、特定の信頼できる不動産会社を数社に絞り、その会社とは密に、そして定期的に連絡を取り続けること。
- 月に1回は顔を出すか、電話をする。
- 新しい物件情報がなくても、「最近どうですか？」「何か面白い話ありますか？」と近況を伺う。
- 自分の希望条件は、常にアップデートして伝える。
- その会社の担当者個人のことも気にかける。（例：「お子さん、受験でしたよね？どうでしたか？」など）
ここまでくると、彼らはあなたを「専属媒介契約を結んでいるお客さん」のように扱ってくれます。
市場に出る前の「売却相談」の段階で、「〇〇さん、実はこんな話が来ててね…」って、真っ先に連絡をくれるようになるんです。
まさに、「情報の第一接触者」になれるわけです。
2. 狙い目のエリアを「深掘り」して地域の目利きになれ
これも、僕が満室経営を続けている大きな理由の一つです。
漠然と「どこでもいいから良い土地」を探すんじゃなくて、「このエリアなら、誰にも負けないくらい詳しい」という専門性を持つこと。
例えるなら、プロの料理人みたいなものです。
素人がレシピ通りに作るのと、プロが裏の仕込みや隠し味を駆使して作る料理の差って、歴然としてますよね。
土地探しも同じです。
狙いを定めたエリアがあれば、その地域のことを徹底的に調べてください。
- 過去の成約事例（公示地価や路線価だけでなく、実際の取引価格）
- 今後予定されている開発計画（道路、商業施設、学校など）
- 人口動態、世代構成、賃貸ニーズ
- 災害リスク、地盤の状況
- 地元の人しか知らないような「裏情報」（例：この道は朝渋滞する、この店は地元で有名、など）
ここまで調べ上げると、不動産屋さんが持ってくる情報に対しても、「ああ、この土地は〇〇の計画があるから、将来的にもっと価値が出るな」とか、「ここは地盤が弱いから、改良費用がかかるな」とか、自分なりの評価軸を持てるようになります。
そうなると、不動産屋さんもあなたを「この人は見る目がある」と一目置くようになります。
時には、彼らが気づいていないような土地の潜在価値をあなたが発見して、「この土地、売主さんにこういう提案をすれば、売却に応じるんじゃないですか？」なんて、逆提案もできるようになるんです。
これこそが、地域の目利きとして「優先権」を獲得する方法です。
3. 売主から直接話が来る「裏ルート」を知る方法
これも、知ってる人だけが得をする「情報の川上」です。
不動産屋だけが、土地の売買に関わるわけじゃないんです。
むしろ、土地の売主が最初に相談するのは、不動産屋ではないケースも多いんですよ。
- 地元の司法書士さんや弁護士さん（相続や離婚などで土地を売却するケース）
- 税理士さん（資産整理や節税対策での売却）
- 地元の有力者や自治会長さん（地域コミュニティ内で売却情報が回ってくる）
彼らは、土地の持ち主から直接「売却したいんだけど…」と相談を受けることがあります。
まだ市場に出る前の、まさに「水面下の情報」ですね。
こうした専門家と知り合いになるには、どうすればいいか？
こちらも、地元の交流会に参加したり、自分で専門家を訪ねて「ご挨拶」に伺うのが一番手っ取り早いです。
「〇〇という者で、この地域で不動産投資をしております。もし、土地を売却したいとお考えの方がいらっしゃいましたら、ぜひ私にご紹介いただけますと幸いです。」
これもまた、泥臭い活動です。
でも、そうやって種を蒔いておくことで、ある日突然、電話がかかってくることがあるんです。
「〇〇先生のご紹介で、実は土地を売りたくて…」って。
このルートは、本当に競争相手がいない、まさに「優先購入権」のようなものです。
もちろん、すぐに成果が出なくても、焦らず、根気強く続けることが大事ですよ。
2番手は「学び」のチャンス。次の一等地は君の番だ！
佐藤さん、今2番手で待ってる状況、正直しんどいですよね。
でもね、僕はこうも思うんです。
2番手だからこそ、冷静になれるチャンスでもある、って。
1番手が断念する理由って、色々あるんですよ。
- ローン審査が通らなかった
- 土地の隠れた問題（地盤、権利関係、境界など）が見つかった
- 売主と条件が折り合わなかった
もし1番手が断念したら、その理由をしっかり担当者に聞いてみてください。
それは、あなたがその土地を買う時に、同じ轍を踏まないための、貴重な「学び」になります。
本当に良い土地なら、少々待っても巡り合わせがあるかもしれない。
そして、この「待機」のフェーズで、今日話したような「優先権」を得るための準備を着々と進めていくんです。
土地探しは、ただ待つだけの恋愛じゃない、と僕は思っています。
本命を射止めるためには、相手の気持ちを読み、自分の魅力を最大限に伝え、そして先手を打つ戦略と駆け引きが必要なんです。
もう、運任せの土地探しは終わりにしましょう。
2番手の終わりは、情報強者としての始まりです。
僕ができたんだから、佐藤さんにも、絶対できます。
まとめ：今日から、あなたが「情報の川上」へ行くために
今日の話をまとめますね。
「また2番手かよ…」って悔しい思いは、もう終わりにしましょう。
ネットに出回る情報は氷山の一角で、本当に美味しい土地の情報は水面下で動いています。
その「情報の川上」へ行くために、今日からやってほしいことは以下の3つです。
- ネット検索をやめて、地場の不動産屋さんとの「関係構築」に全力を注ぐ。
→ 菓子折りを持って頭を下げ、顔と名前を覚えてもらうことから始めましょう。 - 「いつでも買える準備」を整えておく。
→ ローン事前審査の完了、自己資金の明確化、具体的な希望条件を伝え、レスポンスを早くすること。 - 「優先権」を掴むための戦略を実践する。
→ 特定の不動産屋と専属パートナーになる、狙い目のエリアを深掘りして目利きになる、不動産屋以外の専門家とも繋がっておく。
これらの泥臭い行動こそが、あなたが一等地を競争せずに手に入れるための、唯一の道です。
待つだけでは、理想の土地は手に入りません。
能動的に、「優先権」を掴み取ってください。
今日から、あなたも「情報の川上」へ行く旅に出かけてみてください！
もっと深く、実践的なノウハウを知りたい方へ
この記事で伝えたのは、ほんの一部です。
僕が10年間で培ってきた「未公開情報」を手に入れるための具体的な交渉術、
信頼できる不動産会社の見分け方、リスクの少ない土地の選び方など、
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