毎日SUUMOとにらめっこしても
「売却済み」ばかりでうんざりしてない？
その“安く見える土地”は、本当にあなたを幸せにするのか？
毎日毎日、ポータルサイトを眺めては「また売れてしまった」「残り物しかない」って、正直うんざりしてませんか？
半年間、SUUMOやat homeとにらめっこしては、問い合わせて「商談中」って言われたり、現地に行ったら崖地だったり…。もう「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、疑心暗鬼になって、そろそろ諦めようかなって思ってる人もいるかもしれませんね。
正直な話、その疲れ、めちゃくちゃ分かります。
だって、かつての私もそうだったから。
「良い土地が見つからない」って嘆く声、本当に多いけど、これは正直、当たり前なんです。
だって、本当に美味しい「未公開情報」って、ネットに出回る前に、我々みたいな一部のオーナーや業者の間で、サクッと決まっちゃう世界だから。
でもね、諦めるのはまだ早い。
この記事を読んでいるあなたは、もう一歩先に行けるはず。
私はコネも資金も知識もない、本当にゼロの状態から不動産経営を始めて、今年で10年目になります。
最初は条件の悪い物件を掴まされそうになったり、何度も門前払いされたり、菓子折り持って頭を下げたりと、泥臭いことばかりやってきました。
でも、その泥臭い経験の先に、「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」を徹底的に突き詰めるって結論に辿り着いたんです。
その結果、今は所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できています。
この安定経営の最大の秘訣は、建物にお金をかけることじゃなくて、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。
一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地元の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたことこそが、私の最大の資産であり実績なんです。
今日のテーマは、まさにその「土地選び」の核心部分。
特に、「上下水道引き込みなし」の土地に潜む、見かけの安さの裏側にある“罠”について、綺麗事抜きで、そして包み隠さずお話しします。
この記事を読めば、あなたはもう、ネット検索だけでは見つからない「情報の川上」へ行くための第一歩を踏み出せるはずです。
明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方から教えるつもりで書きました。
「良い土地は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」
この事実に気づき、泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、一緒に学んでいきましょう。
ただの運じゃなくて、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、その希望と具体的なノウハウを、あなたに渡したいと強く思っています。
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【結論】「安い」は危険信号！見かけの安さに騙されるな
まず結論から言っちゃいますね。
「上下水道引き込みなし」って書いてある土地が、見かけ上めちゃくちゃ安く見えても、飛びついちゃダメです。
なぜか？
その土地の安さは、氷山の一角に過ぎないから。
水面下に隠された数百万、いや時にはそれ以上の引き込み工事費こそが、本質的なコストの大部分を占めていて、最終的にはとんでもなく高くつくことになるケースが、本当に多いんです。
中古車を買う時、車両本体価格が安いからって飛びついたら、車検や高額な修理・整備費用がかかって、結局新車並みの値段になっちゃった…なんて経験、ありませんか？
土地も全く同じなんです。
見えない「整備費用」が、ひっそりと潜んでいるんですよ。
この記事では、その見えない費用を徹底的に炙り出して、あなたが後悔しない土地選びをするための「眼」を養ってもらいます。
「上下水道引き込みなし」の土地が安いワケ、教えます。
SUUMOとか見てると、「え、こんなに広くてこの値段！？」ってびっくりするくらい安い土地、たまに見かけますよね。
でも、よーく物件概要を見てください。
高確率で「上下水道引き込みなし」とか「現況渡し」とか、書かれているはずです。
これ、なんでこんなに安いのか、分かります？
結論から言うと、「すぐに建物を建てて住み始められないから」なんです。
僕らが住む家って、トイレ流したり、お風呂入ったり、ご飯作ったり、色んなところで水を使いますよね。
そのための水道管、汚れた水を流すための下水管、これがないと家は建てられないし、生活もできない。
つまり、宅地としての利便性や即時性が低いから、その分、市場価値が低く設定されるってわけです。
多くの買い手は、時間とお金、手間をかけずにすぐに利用できる土地を好むから、需要が限定されちゃうんですよね。
だから、売主さんも「安くしないと売れない」ってことで、価格を下げるんです。
でもね、この「安さ」に飛びつくのは、ちょっと待った！なんです。
「数百万かかる」ってホント？ライフライン工事のリアル
「上下水道引き込み工事で数百万かかるって聞くけど、それってホント？」
はい、ホントです。
むしろ、ケースによってはもっとかかる可能性だってあります。
なんでそんなに高額になるのか？
簡単に言うと、公共の道路に埋設されている「本管」と呼ばれる太いパイプから、あなたの土地まで、水道管や下水管を引っ張ってこないといけないからなんです。
その工事には、こんな費用がかかります。
- 道路の掘削・埋め戻し費用： 本管が埋まっている道路を掘って、管を繋げたら、また埋め戻さないといけません。これが結構な手間と費用がかかるんです。特に、アスファルト舗装の道路だと、その復旧費用もバカになりません。
- 管材費： 水道管や下水管自体の材料費。これらも安くないです。
- 重機費用： 道路を掘ったり、管を埋めたりするには、重機が必要になりますよね。重機のリース代や燃料代も発生します。
- 人件費： 専門の職人さんたちが作業しますから、当然人件費がかかります。
- 舗装復旧費用： 掘削した道路の舗装を元に戻す費用です。
特に、本管からの距離が遠かったり、道路の幅が狭くて重機が入りにくかったり、幹線道路で交通規制が必要だったりすると、費用はあっという間に跳ね上がります。
僕も昔、ある土地を見に行った時、不動産屋さんが「これ、ちょっと安いですよ」って言うから見てみたら、道路から100mくらい奥に入った土地で、しかも道路は私道。
僕「これ、ライフラインどうなってるんですか？」
不動産屋「あー、それがですね…。本管が結構遠くて、しかも私道なので、掘削の許可とか、周辺住民への根回しとか、色々手間と費用がかかるんですよ。概算ですが、水道と下水で、うーん…300万は見ておいた方がいいかもですねぇ…」
って言われて、速攻で「なし！」ってなった経験があります。
土地本体が500万円だったとして、引き込みに300万円かかったら、実質800万円の土地ですよね？
そしたら、最初から800万円でインフラ整備済みの土地を探した方が、よっぽど賢明じゃないですか。
目先の安さに惑わされると、結果的に高ーい買い物になっちゃうってことなんです。
知らないと損する！土地の「総投資額」で比較するワザ
僕が一番伝えたいのは、土地の真の価値は、その土地自体だけじゃなくて、それをとりまくインフラ環境や、そこから派生する住みやすさ、利便性で決まるってことです。
インフラ未整備の土地は、初期段階でその価値を大きく低下させる要因になるんです。
だから、土地を探すときは、必ず「土地本体価格＋インフラ引き込み工事費＋造成費用＋建築費」を合算した「総投資額」で比較検討してください。
これ、めちゃくちゃ大事なポイントですよ！
見落としがちな「見えない費用」を徹底解剖
ライフラインの引き込み費用以外にも、見落としがちな「見えない費用」があります。
これらも総投資額に含めてシミュレーションしないと、後で「え、こんなの聞いてない！」ってなるので、要注意です。
- 水道加入金（自治体への水道負担金）： 新しく水道を引き込む際、自治体に支払う費用です。これは地域によって金額が大きく変わりますが、数十万円かかることもあります。
- 下水道受益者負担金： 公共下水道が整備されたエリアでは、その恩恵を受ける住民が負担する費用です。土地の広さによって金額が決まることが多いですね。
- 建築確認申請費用： 建物を建てるために必要な申請にかかる費用です。
- 造成費用： 土地が傾斜していたり、高低差があったりする場合、平らにならしたり、擁壁を作ったりする造成工事が必要です。これがまた、軽く数百万かかることが多いんです。
- ガス引き込み費用： 都市ガスのエリアなら、ガスの引き込み費用もかかります。プロパンガスなら不要ですが、その分月々のランニングコストが高くなる可能性があります。
- 電気引き込み費用： 電柱から敷地まで電気を引き込む費用です。これは比較的安価なことが多いですが、遠い場合は費用がかさむことも。
どうですか？
土地本体価格だけ見てると、まさかこれだけの費用が隠れているなんて、想像できないですよね。
だからこそ、気になる土地を見つけたら、必ず不動産会社を通じて、これらの概算費用を詳細に問い合わせてください。
可能であれば、複数業者から見積もりを取るのが賢いやり方です。
「情報の川上」へ行くための泥臭い一歩
「でも、どうやってそんな詳しい情報を手に入れたらいいの？」
って、思いますよね？
ここが、僕が一番伝えたい「泥臭いけど、確実な方法」なんです。
ネット検索を続ける限り、あなたは常に「残り物」しか見ることができません。
だから、ネット検索をやめる勇気を持ってください。
そして、地元の不動産屋さんに、足繁く通いましょう。
僕も最初、不動産屋に行った時、コネも知識もないサラリーマン相手に、まともに話を聞いてくれるところなんてありませんでした。
何回も門前払いされたし、「また来たのか」って顔をされたことも、数えきれません。
でも、そこで諦めなかった。
僕は毎回、ちょっとした手土産を持って行ったんです。
別に高級なものである必要はありません。
相手に「この人、また来たけど、悪い人じゃなさそうだな」って思ってもらえる、気の利いた菓子折りとかで十分です。
たとえば、こんな手土産。
- 地元で有名なちょっとしたお菓子：「これ、近所の人気のお店で買ってきたんですよ」って渡すと、会話のきっかけにもなるし、相手も「地元のこと知ってるんだな」って親近感を持ってくれます。
- 個包装で配りやすいもの： 事務所のスタッフさんみんなで食べられるように、個包装のお菓子は喜ばれます。
- 季節感のあるもの： 夏なら涼しげなゼリー、冬なら温かいお茶菓子とか。ちょっとした心遣いが伝わります。
重要なのは、「いつもお世話になってます」っていう感謝の気持ちを伝えること。
そして、「真剣に土地を探しています」っていう熱意を伝えることです。
そうやって何度も通っていると、顔を覚えてもらえます。
僕も、ある時、いつも話を聞いてくれていた担当者の方が、「いやー、また来ちゃいましたね」って笑いながら、「実は、まだ表には出してないんですけど…」って、とある土地の情報を教えてくれたんです。
それが、今の僕の満室経営を支える、最初の「お宝土地」だったんです。
良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ているって、僕はよく言うんですが。
待っているだけじゃ、理想の相手には出会えませんよね？
自分から積極的に動いて、色々な人に会って、自分をアピールして、相手との関係を築いていく。
それと同じなんです。
泥臭く足を使って、地元の不動産業者と関係を築くこと。
これが、一般市場に出回らない「未公開情報」を手に入れる唯一の方法だと、僕は断言します。
それでも「ライフラインなし土地」を選ぶべきか？逆張りの視点
ここまでは「見かけの安さに騙されるな！」って散々言ってきましたが、実は、あえて「上下水道なし」の土地を選ぶっていう、逆張り戦略も、なくはないんです。
「え、今まで言ってたことと違うじゃん！」って思いますよね（笑）
でも、これも賢い選択肢の一つになり得るので、ちょっと耳を傾けてみてください。
インフラに頼らない「自立型生活」の魅力
上下水道が整備されていない土地は、公共インフラに依存しない「自立型・エコ型」の生活を設計する、絶好のチャンスとも言えます。
- 井戸水利用： 上水道を引かずに、自分で井戸を掘って水を利用する。これなら月々の水道代もかからず、災害で断水しても安心です。ただし、水質検査や定期的なメンテナンスは必須。
- 合併浄化槽： 下水道がない場合でも、この設備があれば自宅で汚水を処理できます。自治体によっては補助金が出ることも多いので、要チェックです。
- 太陽光発電： 電気の引き込み費用を抑えたり、電力会社からの購入を減らしたりするために、太陽光パネルを設置する。災害時の非常用電源としても活用できます。
- コンポストトイレ： ちょっとハードルが高いかもしれませんが、究極のエコ生活を目指すなら、検討する余地はあります。
高額な引き込み工事費を払うよりも、その費用で高性能な自立型システムを導入する方が、長期的に見て経済的かつ自由度が高いって考える人もいます。
公共インフラの老朽化や災害時の脆弱性を考えると、独自のシステムを持つことはリスクヘッジにもなり得ますからね。
ただし、これらの設備には導入費用だけでなく、ランニングコストや定期的なメンテナンス費用もかかります。
また、将来的に土地を売却する際に、インフラが整備されていないことがネックになる可能性も考慮に入れる必要があります。
僕はあくまで安定的な不動産投資を考えていたので、この選択肢は取りませんでしたけど、「自分らしい暮らし」を追求したいっていう人にとっては、面白い選択肢になり得るんじゃないかな。
まとめ：後悔しない土地選び、今日から実践すべきこと
さあ、ここまで読んでくれてありがとうございます。
正直、文字数も結構な量になったので、伝えたいことがたくさんありすぎて、ちょっと詰め込みすぎちゃったかな？なんて思ってます（笑）
でも、これだけは覚えて帰ってくださいね、という内容をまとめます。
- 「上下水道引き込みなし」の土地の安さは、氷山の一角。水面下には数百万の追加コストが隠れていることが多い。
- 土地の購入予算は、「土地本体価格＋インフラ引き込み工事費＋造成費用＋建築費」の「総投資額」で比較すること。自治体への負担金なども忘れずに。
- ネット検索だけでは、本当に良い土地は見つからない。「情報の川上」へ行くには、泥臭く足を使って地元の不動産屋と関係を築くべし。
- 不動産屋への訪問時は、気の利いた手土産を持って、熱意と感謝を伝えること。これが未公開情報を手に入れる第一歩になる。
- あえてライフライン未整備の土地を選ぶなら、「自立型生活」の導入費用、ランニングコスト、メンテナンス、将来的な売却の可能性まで、しっかり検討すること。
目先の利益や表面的な情報に惑わされず、全体像を見通す洞察力と、隠れたコストやリスクを見抜く本質を見極める力。
これは不動産購入だけでなく、あらゆる投資、事業、そしてあなたの人生の選択全般に通じる、普遍的な教訓なんです。
僕が伝えたいのは、ただの成功法則じゃなくて、何度も失敗しながら、泥だらけになって学んできた「本物のノウハウ」です。
あなたが「ネット検索をやめる勇気」を持って、今日から一歩踏み出してくれることを、心から願っています。
まずは、明日、お近くの地元の不動産屋さんへ。
そして、どんな手土産を持っていくか、今から考えてみてください。
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