「良い土地」なんて、もう残ってないんじゃないか？
そう思って、毎日ネットを見続けるのは、今日で終わり。
裏側を知れば、あなたも「情報の川上」へ行けるから。
毎日SUUMOやat homeを眺めては、ため息をついていませんか？
「また売れてる…」
「問い合わせても、いつも『商談中』」
「やっと見に行ったと思ったら、崖地だった…」
そんな目に遭うたび、「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、疑心暗鬼になりますよね。
僕も昔はそうでした。
特に、不動産屋さんがキラキラした笑顔で言う「南向きで明るいですよ！」って言葉。
あれ、正直「ホントか？」って思いません？
もちろん南向きは魅力的ですよ。でも、冬の低い太陽でも本当にあの土地が明るいのか、隣の家の影は大丈夫なのか… 図面だけじゃ全然想像できない。
「この人、本当に僕たちの暮らしを考えて言ってるのかな？」
そう感じるたびに、僕もモヤモヤしていました。
そろそろ諦めようかな、なんて考えているあなたへ。
大丈夫です。まだ間に合います。
ネット検索をやめる勇気と、明日、不動産屋さんに持っていく「手土産の選び方」から、一緒に始めていきましょう。
僕が10年かけて泥臭く培ってきた、不動産業界の「情報の川上」へ行く方法を、今日からあなたに伝えていきます。
良い物件は、家を建てる前の「土地」ですべてが決まります。
この事実に気づけば、ただの運じゃなく、戦略的に動いて、個人の大家でも一等地を手に入れられる希望がきっと見えてくるはずです。
さあ、一緒に「良い土地」探しの旅に出かけましょう。
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「南向きは明るい」は嘘？ 冬の日当たりがヤバい本当の理由
「南向きは明るいですよ！」
これ、不動産屋さんの営業トークで、耳にタコができるほど聞く言葉ですよね。
僕もこれまで何度も言われてきました。
で、僕も最初は「そっか、南向きなら間違いないんだな！」って、単純に信じていたんです。
だって、誰だって明るい家がいいじゃないですか。
でもね、結論から言うと、この「南向き神話」には、ちょっと待ってくれよって落とし穴があるんです。
特に冬場、これが顕著に現れるんですよ。
僕自身、一番最初の土地選びで、もう少しで条件の悪い物件を掴まされそうになった経験があります。
その時も営業さんは「ここなら日当たりもバッチリですよ！」って言うから、信じちゃいそうになったんですけどね。
でも、いざ建築プランを考えてみたら、「あれ？なんか部屋が暗い気がする…」って違和感が消えなかったんです。
そこから必死で調べ始めたのが、僕の「土地と光」に関する泥沼のような勉強の始まりでした。
図面だけじゃ、本当に分からないことだらけなんですよ。
だって、図面はただの平面図。立体的な建物がどう影を落とすかなんて、そこに住む僕たちの生活まで想像しないと、ピンとこないんです。
「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」って、僕はよく言ってます。
待っているだけじゃ、理想の相手には出会えないし、見せかけだけの条件に騙されちゃいけない。
本当に自分に合った人を見つけるには、深く知る努力と、時には泥臭い行動も必要なんです。
土地も全く同じ。
「南向き」という、いわば「高収入イケメン」という見出しだけに踊らされてはいけないんです。
冬の太陽の真実：南中高度たった「約30度」が意味すること
じゃあ、具体的に何が問題なの？って話ですよね。
僕が一番強調したいのは、「冬の太陽は、思っている以上に低い」ってことです。
これ、めちゃくちゃ大事なポイントですよ。
例えば東京だと、冬至の時期の太陽って、一番高く昇る「南中」の時でさえ、だいたい30度くらいしか空に上がらないんです。
夏至の太陽が、ほぼ真上、78度くらいまで上がることを考えると、いかに冬の太陽が低い位置を通るか、分かりますよね？
そうです、もう一度言います。たった30度です。
これだけ低いと、どうなるか。
- 隣の家やマンションの影が、普段よりずっと長く、奥まで伸びてくる。
- 電柱や電線、ちょっとした植栽の影まで、気になるくらい部屋に入ってくる。
- 敷地の北側にある建物の影響を、南向きなのに受けてしまう。
こういうことが、現実として起こり得るんです。
営業さんは「一日中明るいですよ！」って言うけど、それはあくまで「障害物が何もない、理想的な状態」を前提とした、漠然とした話。
僕らが本当に知りたいのは、「冬のどんよりした朝10時、隣の3階建ての影がどこまで伸びてくるのか」とか、「午後3時、リビングにどれくらい日が差し込むのか」ってことですよね。
「ですよね～、さすがです。」
そうなんです。ここが、「感覚」と「科学的データ」の決定的な違いなんです。
感覚や経験則だけでは、この低い太陽がもたらす影響を正確に予測することはできません。
だからこそ、僕たちは「科学的な根拠」を求める必要があるんです。
後悔しない土地選び！冬の日当たりを科学的に見極める3つの方法
じゃあ、どうすればいいのか。
僕が実践してきて、本当に効果があった「冬の日当たりを科学的に見極める方法」を3つ紹介します。
これを知っていれば、もう営業トークに惑わされることはありませんから、安心してください。
方法1：無料でサクッと確認！Webツールとアナログ調査を組み合わせる
いきなり専門家に頼むのはちょっと…って思いますよね。分かります。
まずは自分で、無料でできることから始めましょう。
① 簡易Webサイトやアプリで太陽の位置を確認
今って、スマホのアプリとかWebサイトで、簡単に太陽の位置をシミュレーションできるツールがたくさんあるんですよ。
- 「Sun Surveyor」
- 「Sun Path」
- 「サンパスシミュレーター」
みたいな感じで検索してみてください。
これは、物件の住所を入力するだけで、季節ごとの太陽の軌道や、特定の時間帯にどこから日が当たるかを視覚的に教えてくれます。
これで大まかなイメージは掴めますし、少なくとも「あの営業さん、ちょっと怪しいな…」っていう直感の根拠にはなります。
② 複数回の現地訪問で「泥臭く」影を見る
Webツールで「見える化」はできますが、やっぱり「生」の状況を見るのが一番です。
「何度も不動産屋に通って門前払いされたこと」や、「菓子折りを持って頭を下げたこと」など、泥臭いことをやってきた僕が言うんだから、間違いありません。
面倒くさい、って思うかもしれませんが、人生で一番大きな買い物なんですから、ここはケチらず時間を使っていきましょう。
物件を見に行くなら、最低でも2回は行きましょう。
1回目は日中の明るい時間帯に全体を見る。これは普通ですよね。
問題は2回目。
おすすめは、冬の曇りの日とか、太陽が低い時間帯（朝9時、午後3時くらい）に行ってみること。
そして、隣接する建物や電柱、大きな木の影が、どこまで土地に入り込んでいるかを、自分の目で確かめてください。
なんなら、スマホで動画を撮りながら、時間経過で影がどう動くかを記録しておくのもアリです。
「え、これ南向きって言ってたのに、日中ずっと影じゃん…」なんて発見は、現地に行かないと絶対に分からない真実ですよ。
方法2：建築のプロに依頼！3D日照シミュレーションの威力
Webツールや現地調査で大まかな感じは掴めますが、やっぱり「正確なデータ」で知りたいですよね。
そこで頼りになるのが、建築のプロフェッショナルです。
① 専門家による3D日照シミュレーション
建築設計事務所や、日照分析を専門とするコンサルタントに依頼すれば、CADソフトや専用の3Dシミュレーションソフトを使って、物件周辺の建物配置や高さを正確に入力し、年間を通じて、季節・時間ごとの日当たりをバーチャルで再現してくれます。
これはもう、天気予報の降水確率を見るようなもの。
「今日の天気は晴れです」と言われても、降水確率を見なければ傘を持つか迷うように、日当たりの「南向き」だけでは、冬の光の確率は見えないんです。
プロのシミュレーションなら、「冬至の午前10時には、リビングの窓のこの範囲に日が差し込みます」とか、「冬の午後3時には、ここからここまで影ができます」といった、具体的なデータと、まるでその場にいるかのような映像で確認できます。
これだけ聞くと、「いや、費用がかかるんでしょ？」って思いますよね。
ごもっともです。
でも、考えてみてください。
家の日当たりは、建物の健康診断のようなもの。
表面的な美しさだけでなく、レントゲン（シミュレーション）で内部まで見なければ、本当の健康状態は分からないんです。
一生住むかもしれない家、何千万という買い物をするんですから、この投資は決して無駄になりません。
「うーん、それは耳が痛いですね。」
ですよね（笑）。
このデータがあれば、不動産屋さんの言うことも、建築士さんの設計提案も、根拠を持って判断できるようになりますよ。
結果として、「やっぱりこの土地で良かった！」って、心から納得できる家づくりができるはずです。
方法3：不動産屋さんとの「信頼関係」が最高の日当たりを生む
ここまで、科学的な方法や現地調査の話をしてきましたが、実は、僕がもっとも重要だと考えていることがあります。
それが、「不動産屋さんとの信頼関係」です。
結局のところ、「良い土地」というのは、ネットに出回る前に、我々のような一部のオーナーや業者の間で決まってしまうんです。
ここが、まさに「情報の川上」という場所。
僕が所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できている最大の秘訣は、建物にお金をかけることではなく、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。
そして、その「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたことこそが、僕の最大の資産であり実績なんです。
なぜ「未公開情報」が重要なのか？
考えてみてください。
本当に良い条件の土地は、不動産屋さんも「これを逃したら次はない！」と分かっています。
だから、広告費用をかけてネットに掲載する前に、普段からお付き合いのある、信頼できる顧客に真っ先に紹介するんです。
まさに、「不動産屋さんの顧客リスト上位」に入り込むってことですね。
ここが、ネット検索ばかりしている佐藤さんが、現状で「残り物しかない」と感じてしまう理由です。
どうやって信頼関係を築くのか？
これは、もう「人間力」と「泥臭さ」あるのみです。
- 頻繁に顔を出す： 月に1回でもいいから、直接お店に足を運んで、担当者と話す時間を作ってください。「また来たよ」って思われるくらいでちょうどいいんです。
- 具体的な希望を伝える： 「南向きで明るい土地がいい」だけでなく、「冬の午前中、リビングに日が差すのが理想」とか、「隣の家の影が気になるから、高さ制限のあるエリアがいい」とか、具体的なニーズを細かく伝えるんです。そうすれば、営業さんも「ああ、この人は日当たりを本当に重視しているんだな」って分かってくれます。
- 「手土産」の選び方： これ、めちゃくちゃ重要です。「菓子折りを持って頭を下げた」僕の経験から言うと、高価なものじゃなくていいんです。
大切なのは「気遣い」と「話題性」。
例えば、お店の人数に合わせて個包装のお菓子とか、ちょっとした地元の名産品とか。
「いつもお世話になっております。これ、先日旅行に行った時に見つけた、ちょっと珍しいお菓子なんです。皆さんでどうぞ」
みたいな感じで渡すと、会話のきっかけにもなります。
もちろん、ただ渡すだけじゃなくて、「いつも色々と教えてくださって、本当に助かっています」という感謝の気持ちを、ちゃんと伝えることが肝心です。
「ほんと、ただの良いヤツって思われてるかも。」
そう思うかもしれないけど、いいんです。
相手も人間ですから、丁寧な人には「何かいい情報があったら教えてあげたいな」って思うものです。
この泥臭い努力が、いつか「情報の川上」からの、とっておきの電話に繋がるんですよ。
これは、単なる運じゃなく、戦略的な行動の結果なんです。
日当たりだけじゃない！土地選びで本当に見てほしい「見えない価値」
ここまで日当たりの話をしてきましたが、実は、日当たりが良すぎることが、かえってデメリットになるケースもある、って知っていましたか？
日当たりが良すぎると起こること
- 夏場は地獄の暑さ： 直射日光がガンガン入ってきて、冷房代がめちゃくちゃかかる、なんてことも。
- 紫外線による劣化： 家具やフローリングの色あせが早まることもあります。
- 眩しすぎて生活しづらい： テレビが見にくい、本を読むときに眩しい、なんて声も聞きます。
- プライバシーの確保が難しい： 周囲からの視線が気になり、結局カーテンを閉めっぱなし、なんて本末転倒な話も。
「いやいや、それはちょっと盛りすぎじゃない？」
って思うかもしれませんが、これ、本当に良くある話なんですよ。
土地選びは航海に似ています。
南向きという羅針盤は素晴らしい。でも、真の目的地（快適な住まい）にたどり着くには、太陽の高度と航路（季節の変化と周辺環境）を正確に計算する必要があるんです。
だから、日当たりだけにフォーカスしすぎるのも、ちょっと考えものなんです。
僕がオーナーとして、入居者のニーズを突き詰めてきた結果、日当たりと同じくらい、いや、時にはそれ以上に重視している「見えない価値」があります。
- 通風： 風が抜ける家は、夏涼しく、カビも生えにくい。これ、めちゃくちゃ大事です。
- 断熱性能： 日当たりが良くても、家の断熱性能が低いと、冬は寒いし夏は暑い。快適な暮らしには、家の性能自体が欠かせません。
- 防音性： 周囲の騒音は、意外とストレスになるもの。静かな環境は、心の安らぎに直結します。
- 利便性： 駅からの距離、スーパーや病院へのアクセスなど、日々の生活を支えるインフラも重要です。
- 景観や眺望： これ、数値化できない価値ですが、毎日目にする景色は、想像以上に心を豊かにしてくれます。
- その土地が持つ「雰囲気」： 何度か足を運んでみて、「なんだか落ち着く」「ここに住みたい」と感じる直感も大切にしてください。データだけでは測れない価値です。
データは意思決定を助けてくれる、強力なツールです。
でも、最終的に住むのは、データではなく「あなた」と「あなたの家族」です。
だから、データ至上主義に陥って、数値では測れない住まいの豊かさや、情緒的な価値を見落とすことだけは避けてほしいな、って思っています。
科学と感覚、そして「人間関係」で最高の土地を手に入れる
僕が不動産経営を始めて10年。コネも資金も知識もない状態から、たった一人でやってきました。
最初は失敗しそうになったことも、遠回りしたことも、数えきれないほどあります。
でも、諦めずに泥臭く足を使って、業者さんと関係を築き、良い土地を追い求めてきた結果、今では所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できています。
これって、たまたま運が良かったからじゃありません。
「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」
この問いを徹底的に突き詰めて、科学的なデータと、自分の感覚、そして人との繋がりを信じて行動してきた結果だと、僕は思っています。
日当たりは、単なる快適性だけでなく、僕たちの健康にも直結するんです。
日照不足がセロトニン生成に影響を与え、冬季うつ病（SAD）の原因になることもあるって、ご存じでしたか？
冬の日差しを最大限に活用する「パッシブデザイン」は、暖房費を大きく削減するだけでなく、CO2排出量削減にも貢献するエコな暮らしの第一歩でもあります。
だからこそ、土地選びにおいて「光」を真剣に考えることは、本当に大切なことなんです。
まとめ：もう「残り物」なんて言わせない！明日から動くあなたへ
長くなりましたが、今日、僕があなたに一番伝えたいことは、この3つです。
- 「南向きは明るい」を鵜呑みにするな！： 特に冬の太陽は低い。図面や営業トークだけでなく、科学的なデータで日当たりを確かめるべし。
- 「科学」と「泥臭い足」で真実を掴め！： Webツールでシミュレーションし、複数回現地に足を運んで、自分の目で影の動きを確かめる。必要ならプロに相談する。
- 「情報の川上」へ行け！： ネットに出回らない未公開情報を得るために、地場の不動産屋さんと「信頼関係」を築く。具体的な希望と感謝の気持ちを伝え、時には「手土産」も有効活用する。
「『サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？』」
そう思っていたあなたの状況は、今日で変わります。
もう、ネット検索で疲弊する必要はありません。
「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から始めて、泥臭く、しかし戦略的に動けば、個人の大家でも一等地を手に入れられるんです。
僕にできたんだから、あなたにも必ずできます。
今日から、あなたも「情報の川上」を目指して、一歩踏み出しましょう。
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