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家探しで毎日ポータルサイトとにらめっこしていませんか？ もしかして、それもう疲れていませんか？ その探し方、実は「残り物」しか見てないかも。
もし今、あなたが不動産投資を諦めかけているなら。
本当に価値ある情報は、ネットには出ない裏側にある。
その「情報の川上」へ行く方法、知りたくないですか？
毎日毎日、SUUMOやat homeを眺めては、「また売れてしまった…」とか「結局、残り物しかないじゃん…」ってため息ついてませんか？
それ、めちゃくちゃ共感します。
僕も10年前、不動産投資を始めた頃は、あなたと同じようにポータルサイトにかじりついていました。
だけどね、問い合わせてもいつも「商談中」だったり、やっと見つけたと思ったら、現地に行ってみたら「これ、崖地じゃん！」とか、散々な目に遭うばかり。
「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
当時の僕も、そう疑心暗鬼になって、何度も諦めかけました。
特に古家付き土地を見つけた時は、「リノベーションで安く済ませられるかも！」って、最初は期待するんですよね。
でも、いざ具体的に考え始めると、必ずぶつかる壁がある。
それが「耐震性の不安」です。
「これって、本当に住んで大丈夫なのか？」
「地震が来たら、家族に何かあったらどうしよう…」
そう考え出すと、もう夜も眠れなくなって、結局「リノベは無理だ…」って結論に辿り着いちゃう。
そして、「じゃあ建て替えかな…でも、更地渡しの交渉とか解体手配とか、個人でやるには荷が重すぎる…」って、また行き詰まってしまう。
そうですよね、その気持ち、痛いほどよく分かります。
でも、ちょっと待ってください。
その考え方、実はとってももったいないんです。
良い物件は、家を建てる前の「土地」ですべてが決まる。
この事実に気づけば、泥臭く足を使って業者と関係を築くことで、個人の大家でも一等地を手に入れられる道があるんです。
今回は、僕自身が経験してきた「古家付き土地」を巡るリアルな話と、その苦労を乗り越えて「情報の川上」へ行く方法を、綺麗事抜きでお伝えしたいと思います。
ネット検索をやめる勇気と、明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方から教えるつもりで、じっくり読んでみてください。
古家リノベは甘くない！「耐震性の不安」が突きつける現実
「古家付き土地って、リノベーションすれば安く理想の家が手に入るんでしょ？」
最初はみんなそう考えますよね。僕もそうでした。
でもね、結論から言うと、耐震性という壁が立ちはだかると、その夢はあっけなく崩れてしまうことが多いんです。
なぜ、古家の「耐震性」が最重要なのか？
良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ています。
見た目も大事だけど、それ以上に「土台」がしっかりしているか、ですよね。
家も同じで、どんなに間取りやデザインが良くても、土台となる耐震性がグラグラだったら、安心して暮らせません。
人間の体で例えるなら、耐震性はまさに「骨格」です。
築年数の古い古家は、まるで若い頃に骨折したけど、そのまま放置してしまったような状態。
見た目はピンとしていても、大きな衝撃（地震）が来たら、すぐに折れてしまうかもしれない。
特に、1981年6月1日に導入された「新耐震基準」以前に建てられた建物は要注意。
それまでの「旧耐震基準」は、中規模地震（震度5強程度）で建物が倒壊しないこと、大規模地震（震度6〜7程度）で建物が損傷しても倒壊はしないこと、という基準でした。
でも、阪神・淡路大震災や東日本大震災で多くの建物が倒壊したのを見ると、「これはまずい」と誰もが思いますよね。
だから、もしあなたが古家付き土地を検討しているなら、まず「いつ建てられたか」を確認してください。
そして、もし旧耐震基準の建物だったら、リノベーションで耐震性を強化しようとすると、想像以上にお金がかかることが多いんです。
いや、それどころか、構造上、完璧な補強が難しいケースだってあります。
「部分的な補強じゃ、意味ないんじゃないの？」
ですよね、まさにその通り。
表面的な化粧直しだけじゃなく、骨格からガッツリ治さないと、家族の命を守ることはできませんから。
リノベを諦めた僕が「建て替え」を選んだ本当の理由
僕も最初の頃は、「リノベーションの方が建て替えより安く済むはずだ！」って、信じて疑いませんでした。
でも、実際に古家付き土地を探して、何軒も見て回って、専門家に相談していくうちに、ある事実に気づいたんです。
それは、「リノベーションも、場合によっては建て替えと費用が変わらない、いや、むしろ高くなる可能性もある」ということです。
「サンクコスト効果」を断ち切る勇気
ここでちょっと心理学の話を。
人間ってね、一度時間や労力を投資しちゃうと、なかなかそれを手放せない「サンクコスト効果」ってやつがあります。
つまり、「せっかくリノベーションを色々調べて、プランも考えたのに…」って気持ちが、より良い選択肢（建て替え）を阻害しちゃうこと。
僕もまさにそうでした。
何時間もかけてリノベーションの事例を見たり、設計士さんと話したり。
でも、耐震性の問題で費用がどんどん膨らんでいく見積もりを見た時に、「これ、もう一回ゼロベースで考え直した方が良いんじゃないか？」って、ハッと我に返ったんです。
リノベーションと建て替えの費用を比較するとき、こんな視点を持つと良いですよ。
- リノベーション：既存の構造を活かすため、間取りやデザインに制限がかかることがある。耐震補強工事は、見えない部分が多いので、いざ蓋を開けてみたら追加工事が発生することも。結果的に、理想通りの間取りや設備にできなかったり、思ったより費用がかさんだりするリスクがあります。
- 建て替え：初期費用は高くなりがちですが、完全にゼロから設計できるため、最新の耐震基準を満たした上で、あなたの理想の間取りやデザイン、設備を自由に実現できます。長期的に見れば、メンテナンスコストやエネルギー効率の面でメリットが大きいことも。
「うっなるほど。痛いところ突いてくるね。」
って思いました？
そうなんです。
僕は、この比較検討の結果、「どうせ高いお金を出すなら、家族が安心して長く住める、本当に理想の家を建てよう」と決意しました。
僕の経験から言えるのは、「耐震性に不安がある古家は、無理にリノベーションしようとしない方が賢明」だということです。
一度、建て替えという選択肢も真剣に検討してみてください。
その方が、精神的な安心感と、長期的な満足度ははるかに高いはずです。
「更地渡し」交渉、個人でやるには”荷が重い”理由と、その解決策
よし、建て替えにしよう！そう決意しても、次に立ちはだかるのが「古家をどうするんだ？」という問題。
特に、売主さんとの「解体更地渡し」の交渉は、専門知識がないと本当に大変です。
僕も最初は「自分でできるだろう」って甘く見てました。
でも、実際にやってみたら、もうね、胃がキリキリするような経験ばかりでした。
売主さんとの交渉は、一筋縄ではいかない
まず、売主さんにとって、古家を解体して更地で引き渡すのは、費用と手間がかかることです。
当たり前ですよね。
だから、「古家はそのままで買ってほしい」と考えるのが普通なんです。
そこに、「解体して更地で渡してください」とお願いするわけですから、当然、交渉が必要になります。
売買価格にどう反映させるか、解体費用はどちらが負担するか、いつまでに解体するか…。
細かな条件を詰めなくてはいけません。
「いや、でも、値下げ交渉って、なんか言いづらいですよね…」
ほんと、そうなんです。
素人が感情的にならず、論理的に交渉を進めるのは至難の業。
僕も最初の頃は、遠慮してしまって、なかなか本音を言えなかったり、逆に相手のペースに乗せられてしまったり…。
何度も不動産屋に通って門前払いされたり、「そんな条件なら売れないよ」って冷たくあしらわれたりしたこともあります。
時には、菓子折りを持って頭を下げたこともありましたね。
あの泥臭い経験は、今でも忘れません。
解体業者の選定から手配まで、素人には難解すぎる
さらに、解体が決まったとしても、今度は解体業者の選定が待っています。
- どの業者が信頼できるのか？
- 見積もりは適正なのか？
- アスベスト調査は必要か？
- 近隣への配慮は大丈夫か？
- 行政への届け出はどうする？
もうね、考えることが多すぎて、本業があるサラリーマンには、とてもじゃないけど抱えきれません。
僕も当時、複数の解体業者から見積もりを取ったんですが、価格が全然違うし、説明も専門用語ばかりで、結局どこが良いのか全く分かりませんでした。
「この業者、なんか怪しいな…」
そう思いながらも、他にアテがないから依頼せざるを得ない、なんてことも。
こんな経験をすると、「ああ、やっぱりプロに任せるべきだった…」って、後で後悔するんですよね。
あなたの「荷が重い」は、僕も通った道。だから言える「ワンストップ」の価値
僕がなぜ、今こうして「情報の川上へ行け」と強く伝えたいのか。
それは、僕自身がコネも資金も知識もない状態から、まさにあなたと同じような苦労をしてきたからです。
毎日ポータルサイトを眺めては疲弊し、不動産業者の門を叩いては門前払いされ、時には条件の悪い物件を掴まされそうになったことも。
だから、あなたが今感じている「荷が重い」「もう諦めようか…」という気持ち、痛いほどよく分かります。
でもね、今の時代は、当時の僕にはなかった「頼れる存在」があります。
それが、「解体・更地渡し交渉から解体手配までをワンストップで代行してくれるサービス」です。
ワンストップサービスが、あなたの未来を拓く
「そんな便利なサービス、本当に信用できるの？」
ですよね、そう思いますよね。
僕が当時これを知っていたら、どれだけ楽だったか…！って、今でも思います。
このワンストップサービスは、具体的に何をしてくれるのか？
- 売主さんとの「更地渡し」交渉：プロの不動産業者があなたの代理人として、売主さんと条件交渉をしてくれます。彼らは交渉のプロですから、感情的にならず、論理的に、そしてスムーズに話を進めてくれます。適切な価格調整や条件設定もサポートしてくれますよ。
- 信頼できる解体業者の手配：複数の解体業者から適正な見積もりを取り、信頼できる業者を選定してくれます。アスベスト調査の有無、近隣対策、行政への届け出なども、全て代行してくれるから安心です。
- 建て替え全体の費用シミュレーション：解体費用を含めた、建て替え全体の概算コストを試算してくれます。これにより、リノベーションと建て替えの最終的な費用対効果を、より正確に比較検討できます。
- 融資や税金に関する相談サポート：解体更地渡しの場合の融資計画や、住宅ローン減税などの税制優遇についても相談に乗ってくれます。
「これだけ聞くと、何が良いの？」
いやいや、よく分からんけども。
って思いました？
一番のメリットはね、あなたの時間と精神的な負担が圧倒的に減ることなんです。
本来、あなたがやるべきだった交渉や手配の「泥臭い部分」を、すべてプロに任せられるんです。
その結果、あなたは本当にやるべきこと、つまり「どんな家を建てたいか」「入居者に本当に住みたいと思ってもらえる家は何か」という、未来の理想の住まいに集中できるようになります。
「良い土地は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
僕が満室経営を続けている最大の秘訣は、建物にお金をかけることではなく、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。
そして、その「土地選び」で、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたことこそが、僕の最大の資産です。
このワンストップサービスは、まさにその「情報の川上」へ行くための、最初の一歩として、めちゃくちゃ有効な戦略なんです。
ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、その希望と具体的なノウハウを渡したいと強く思っています。
まとめ：ネット検索をやめる勇気と、次の一手
今回は、古家リノベーションの落とし穴から、耐震性不安を乗り越えて建て替えを決断するまでの道のり、そして個人では「荷が重い」と感じる解体更地渡し交渉をプロに任せるメリットについてお話ししました。
これだけ覚えてね、という内容をまとめます。
- 古家リノベーションは、特に「耐震性」の観点から慎重に検討すること。築年数（特に1981年以前）は要チェック。
- リノベーションと建て替えは、費用対効果を正確に比較検討する。時には、建て替えの方が長期的に見て賢明な選択となる。
- 売主との「更地渡し」交渉や解体業者の手配は、専門知識と時間、そして精神的負担が大きい。無理せずプロの「ワンストップサービス」を活用する。
- 「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」という事実を知り、「情報の川上」へ行くための戦略を練ること。
あなたも今、毎日ポータルサイトを見ては疲弊している佐藤さんと同じような状況かもしれません。
でも、ネット検索をやめる勇気を持ってください。
そして、一歩踏み出して、実際に動いてみることが、あなたの未来を変えるきっかけになります。
僕自身、何度も失敗し、泥臭い経験をしてきました。
だからこそ、今のあなたが抱えている不安や疑問は、誰よりも理解できるつもりです。
個人の大家でも一等地を手に入れられる希望と具体的なノウハウを、僕はあなたに渡したい。
その第一歩として、まずは「この人の言うことなら、裏表がなくて信用できる」と思えるような、あなたの地元の信頼できる不動産屋さんと関係を築くことです。
明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方からでもいい。ぜひ、行動してみてください。
あなたの不動産投資が、良い方向へ進むことを心から応援しています。
家探しの「裏側」を知りたくないですか？
僕がどうやって「情報の川上」へ行き、満室経営を継続しているのか。
その具体的なノウハウを、今だけ特別に公開しています。
あなたも「また売れてしまった…」と嘆く日々から卒業しませんか？
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