半年間、毎日SUUMOとにらめっこしても
出会うのは「商談中」か「誰も欲しがらないクズ土地」ばかり…
正直、「サラリーマンには無理だ」って諦めかけていませんか？
佐藤さん、気持ちは痛いほど分かります。本当に良い土地って、ネットに出る頃にはもう手遅れなんですよね。僕もかつて、あなたと同じように悶々とした日々を送っていました。将来の不安を解消したくて、不動産投資を始めたものの、毎日ポータルサイトを眺めては「また売れてしまった」「残り物しかない」と疲弊するばかりでしたから。
でも、結論から言いますね。
「良い土地は、ネット検索では見つかりません。」
え？いきなり何を言ってるんだ？って思いますよね。でもこれ、事実なんです。本当に美味しい「未公開情報」は、あなたが知る前に、僕らのような一部のオーナーや業者の間で決まってしまう。これが不動産業界の「裏側」です。
「でも、安い土地ならあるんじゃないか？」
そう思って、安さに飛びつくのも、ちょっと待ってください。もしかしたら、その「安い」には、数百万、いや時には1000万円単位の「隠れたコスト」が潜んでいるかもしれません。
「土地代は安かったけど、上下水道の引き込みや擁壁のやり直しで、後から数百万かかると言われた…」
これ、僕が何度も見てきた、そして僕自身も危うく掴まされかけた「安い土地の罠」なんです。
このブログでは、そんなあなたの不安を解消するために、僕が10年間泥臭く経験してきた「不動産業界の情報の川上へ行く方法」と、「隠れたコストを最初に見抜く具体的なノウハウ」を、惜しみなくお伝えしていきます。
ネット検索をやめる勇気と、明日から不動産屋さんと良い関係を築くための「手土産の選び方」まで、先輩大家として包み隠さず話しますね。
もう「残り物」に疲弊するのは終わりにしましょう。
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「安い土地」の罠、知ってますか？僕も昔、危うく掴まされかけた話
佐藤さん、安さに惹かれて土地を見て回る気持ち、すごくよく分かります。だって、誰だって良いものを安く手に入れたいですもんね。僕も昔は「掘り出し物があるかも！」って、目を皿のようにして安い土地を探していました。
でもね、そこで僕が学んだことは、「土地代は水面上の氷山の一角に過ぎない」ということでした。
水面下には、とんでもない巨大な氷山が隠れていることがある。それが、「インフラ整備費用」や「造成費用」といった、「隠れたコスト」なんです。
例えば、こんな話。
ある時、郊外で魅力的な価格の土地を見つけたんですね。周りの相場からすると、明らかに安かったんです。「これだ！」と思って、すぐさま不動産屋さんに連絡しました。
現地を見に行くと、確かにちょっと奥まってはいるものの、広さも十分で日当たりも悪くない。完璧に見えました。でも、念のため知り合いの建築士に相談したところ、衝撃の事実が判明したんです。
「この土地、前面道路の地下に上下水道の本管が通ってないね。」
え、どういうことですか？って聞いたら、「本管からこの土地まで、新しく配管を引っ張ってこないと、水道も下水も使えないよ」と。しかも、距離が結構あるから、それだけで数百万円かかると教えてくれたんです。
ガーン、ですよ。土地代が安かった分、すっかり舞い上がっていた僕の頭に、冷水を浴びせかけられた気分でした。
不動産屋さんは、最初に提示する土地代は「安い」ことを強調します。これは「アンカリング効果」といって、最初に提示された価格が頭に残ってしまい、後から追加費用を言われても「まあ、それでも安いか」と感じてしまいがちになる心理を利用していることもあるんです。
こんな風に、土地の購入は、中古車選びに似ています。見た目の安さだけでなく、エンジンや足回り、エアコン（インフラ）の修理費用を最初から見極められる専門家が必要なんです。
隠れたコストって、具体的に何があるの？
じゃあ、その「水面下の氷山」って、どんなものがあるのか。代表的なものをリストアップしますね。これを知っているだけでも、あなたを見る不動産屋さんの目が変わりますよ。
- 上下水道の引き込み費用：これが一番多い落とし穴かもしれません。前面道路に本管があっても、敷地内に引き込む費用は数十万円。本管が遠い場合は、さっきの僕の話のように数百万円かかることもザラです。
- ガス・電気の引き込み費用：都市ガスが来ていない地域だと、プロパンガスを使うことになり、ランニングコストが高くなります。電気の引き込みも、電柱からの距離や電線の埋設状況によっては費用がかかることがあります。
- 擁壁工事・やり直し費用：傾斜地や段差のある土地でよくあるパターンです。既存の擁壁が建築基準法に適合していない場合、やり直しが必要になり、これも数百万円から数千万円かかる大工事になることがあります。
- 地盤改良費用：軟弱地盤だと判明した場合、建物を建てる前に地盤を強くする工事が必要になります。これも規模によっては100万円単位の出費です。
- 造成費用：土地を平坦にする、土を盛る・削るなどの工事が必要な場合。これも広さや高低差によって大きく費用が変わります。
- 解体費用（古家がある場合）：安い土地に古い家が建っている場合、解体費用は売主持ちとは限りません。木造でも100万円以上、鉄骨やRC造だとさらに高くなります。
- 測量費用：境界線が不明確な土地だと、正確な測量が必要になります。数十万円かかることもあります。
- その他の見落としがちな費用：登記費用、仲介手数料、ローン手数料、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の清算金など、諸費用だけでも数百万円かかることがあります。
これ、全部ひっくるめて考えないと、最終的な予算が大きく狂ってしまいます。
不動産屋さんは、これらの費用を「お客様の希望によって変わるので、概算ではお伝えできません」と言うこともありますが、経験豊富な業者ならある程度の概算は出せます。いや、出すべきなんです。
なぜ、そんな「裏コスト」が後から出てくるのか？
「なんで最初から教えてくれないんだ！」って、正直、僕も何度もそう思いました。
これにはいくつか理由があります。
- 不動産屋も全てを把握しているわけではない：特に売主が一般の方の場合、その土地の詳しい履歴や地下の状況まで、業者も把握しきれていないことがあります。
- 情報提供の義務と範囲：宅地建物取引業法では重要事項説明義務がありますが、どこまでを「説明すべき隠れたコスト」と見なすかは、解釈の余地がある場合もあります。特に「将来発生しうる工事」については、曖昧になりがちです。
- 売主側の意向：売主が「高く売りたい」のは当たり前です。余計なコストの話は、購入意欲を削ぐ可能性があるので、後回しにされることがあります。
- 専門知識の不足：これは佐藤さん自身だけでなく、僕も含めた一般消費者に言えることですが、土地や建築に関する専門知識がないと、何が重要で、何を質問すべきかさえ分からないんですよね。
「後で言われる」ことが怖いのは、「契約してしまったら、もう後戻りできない」という状況に追い込まれるから、です。まさに、契約書にサインした後で、実は高額な修理が必要な中古車だと判明するようなもの。
だからこそ、契約前に、これらの裏側をしっかり見抜く必要があるんです。
「売れ残り物件」と「お宝物件」を見分ける【たった一つの質問】
佐藤さんが半年間、SUUMOやat homeで見てきた物件のほとんどは、正直なところ「売れ残り物件」です。
なぜなら、本当に良い物件は、ネットに出る前に動いてしまうから。じゃあ、ネットに出ている物件は全部ダメなのか？と言えば、そうではありません。中には、きちんと理由があって「今」売りに出ている「お宝物件」も稀にあります。
この2つを見分ける、シンプルな質問があります。
それは、不動産屋さんにこう聞くことです。
「この土地、なぜこの値段なんですか？」「この安さには、何か理由があるんですか？」
すごくシンプルですよね。でも、この質問で、相手の反応がガラッと変わることがあります。
- 言葉を濁す、一般的な回答しかしない不動産屋：「いや、周辺相場から考えて適正価格ですよ」「人気物件ですから」といった曖昧な返答しかしない場合、もしかしたら隠れたコストがあるか、単なる売れ残り物件の可能性があります。
- 具体的な理由を教えてくれる不動産屋：「実は〇〇が理由で、売主さんが急いでいるんです」「前面道路が狭いのでこの価格ですが、建築には問題ありません」など、具体的なメリット・デメリット、あるいは安さの根拠を説明してくれる場合は、信頼できる可能性が高いです。
「安さの理由」を深掘りする意識を持つだけで、あなたはもう、ただの「カモ」にはなりません。この質問一つで、あなたの本気度と賢さを不動産屋にアピールできるんです。
佐藤さん、ネット検索をやめましょう。本当の「お宝情報」は、そこにありません。
「でも、ネットで探さなかったら、どうやって土地を見つければいいんですか？」
そう思いますよね。僕も昔は同じように思っていました。
でも、考えてみてください。半年間、毎日SUUMOを見て、あなたの生活は良くなりましたか？
きっと、疲労と疑心暗鬼が募っただけ、じゃないですか？
ネット検索は、情報収集の入り口としては優秀です。でも、不動産投資において、本当に「良い物件」に出会うための手段としては、限りなく効果が薄いのが現実です。
なぜなら、先ほども言った通り、良い土地はネットに出回る前に、水面下で取引が成立しているからです。
良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている、と僕はよく例えます。
良い相手は、家に引きこもってプロフィールサイトを眺めているだけじゃ、なかなか出会えないですよね。外に出て、色々な人に会って、自分のことを知ってもらって、信頼関係を築いて初めて、「こんな良い人がいるんだけど、どう？」って紹介してもらえる機会が生まれます。
不動産も全く同じです。
あなたが本当に求める「一等地」や「お宝物件」は、不動産屋さんが「この人になら安心して紹介できる」と判断した人にだけ、そっと情報が回ってくるものなんです。
僕が今、所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できている最大の秘訣も、建物にお金をかけたことじゃなく、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。そして、その土地情報は、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたことこそが、僕の最大の資産であり実績なんです。
綺麗事抜きで言います。泥臭く足を使って、業者と関係を築くこと。これが、ネット検索をやめる勇気を持つ、本当の理由です。
不動産屋と「仲良くなる」具体的なステップ：手土産選びから始める関係構築
「泥臭く足を使うって言っても、具体的にどうすればいいんですか？」
佐藤さん、そう思いますよね。
僕も最初は、飛び込みで不動産屋さんに行っては「何か良い物件ありませんか？」と聞いても、適当にあしらわれたり、誰も欲しがらないような物件を紹介されたりする日々でした。何度も門前払いされたこともあります。
でも、そこで諦めなかったのが、今の僕に繋がっています。
僕が実践して効果的だった、不動産屋さんと「仲良くなる」具体的なステップをお伝えしますね。明日から、ぜひ試してみてください。
ステップ１：地元の不動産屋さんをリストアップする
SUUMOやat homeで探すのをやめて、今度は「足で」探してください。あなたが本当に良い土地を見つけたいと思っているエリアの、地場の不動産屋さんをいくつか見つけましょう。チェーン店よりも、地元に根付いて長くやっている小さな不動産屋さんが狙い目です。彼らは地域の未公開情報を豊富に持っている可能性が高いです。
ステップ２：「手土産」を持って訪問する
これが、一番最初のアクションとして、すごく重要です。
菓子折りを持って頭を下げる、と聞くと「そんなことまで！？」って思うかもしれませんが、これが日本のビジネスにおける「人間関係構築の基本」なんです。
手土産の選び方：
- 高すぎないもの：相手に気を使わせない程度の、2000円～3000円くらいのお菓子が良いでしょう。
- 個包装のもの：オフィスで皆で分けやすい個包装のものが喜ばれます。
- 日持ちするもの：すぐに食べきれない場合もあるので、賞味期限に余裕のあるものがベターです。
- 地元の有名菓子、あるいは「ちょっと良い」もの：「いつもお世話になります」という気持ちが伝わる、特別感のあるものが良いです。デパートで買えるような、少し有名なお菓子だと「おっ」と思ってもらえます。
手土産を渡す時に、「いつもネットで情報を拝見させていただいております。一度ご挨拶に伺いたくて。」と伝えましょう。そして、「〇〇（希望エリア）で土地を探しておりまして、もし何か良い情報がありましたら、ぜひお声がけいただけると嬉しいです。」と、具体的な希望を伝えて名刺を渡します。
こうすることで、あなたは「ただの冷やかし客」から、「本気で土地を探している、礼儀正しいお客さん」として認識されます。
ステップ３：定期的に顔を出す、あるいは連絡を入れる
一度訪問して終わり、ではいけません。これは長期戦です。
「最近、何か新しい情報ありませんか？」と、月に1回くらい、短い時間でも良いので顔を出す、あるいは電話やメールで連絡を入れてみてください。
最初は何もないかもしれません。でも、通い続けることで、「この人は本当に熱心に探しているんだな」と、不動産屋さんもあなたを覚えてくれます。そして、「何か良い情報が入ったら、この人に一番に声をかけよう」と思ってくれるようになるんです。
僕自身、本当に良い土地情報を最初に教えてもらえたのは、何軒もの不動産屋に何度も足を運び、世間話をして、時にはプライベートな相談に乗ってもらったりする中で、人間関係ができたからでした。
専門家は土地のドクターです。レントゲン（現地調査）を撮り、隠れた病巣（コスト）を診断し、適切な治療法（解決策）を提案してくれる、そんな関係性を築くことが、何よりも重要なんです。
あなただけの「裏コスト見抜き専門家」を見つける方法
さて、不動産屋さんと関係を築き、良い情報が入るようになったとしても、その土地に「隠れたコスト」がないか、最終的に判断するのは難しいですよね。
そこで登場するのが、「第三者の専門家」です。
不動産屋さんは売主と買主を繋ぐのが仕事ですが、専門家はあなたの味方として、客観的な視点で土地を評価してくれる存在です。
僕が必ず相談するようにしている専門家は、主に以下の2種類です。
- 建築士（設計事務所）：建物の専門家なので、その土地にどんな建物を建てられるか、どんな制約があるか、そしてどんな工事が必要になるか（特に擁壁や造成など）を具体的にアドバイスしてくれます。インフラの引き込み費用についても、過去の経験から概算を出すことが可能です。
- 土地家屋調査士：土地の境界や形状、登記に関する専門家です。測量が必要か、境界のトラブルはないかなどを確認してくれます。
土地の情報が入ってきたら、まずは不動産屋さんから「土地の資料一式（公図、測量図、登記簿謄本など）」をもらい、それを持って、彼らに相談に行くんです。
できれば、土地の購入契約前に、現地に同行してもらって簡易的な調査を依頼するのがベストです。費用はかかりますが、数百万、数千万円という隠れたコストを未然に防げると考えれば、投資としては安いものです。
「専門家を雇う費用自体が追加コストでは？」という意見も分かります。もちろん、どこまで完璧を求めるかは費用対効果とのバランスです。でも、ある程度の不確実性は許容するとしても、プロの目で一度見てもらうことで得られる安心感は計り知れません。
土地の価格はパズルのピースの一つに過ぎません。インフラ整備費用や税金など、全てのピースが揃って初めて全体像（総コスト）が見えてくるんです。専門家は、そのパズルのピースをあなたと一緒に集めてくれる、大切なパートナーになってくれますよ。
まとめ：土地選びは「情報戦」。賢く戦うための３つの秘訣
佐藤さん、ここまで読んでくださってありがとうございます。
今日の話で、これだけは覚えてほしいというポイントをまとめますね。
- ネット検索に依存するのをやめる勇気を持つ：本当に良い土地情報は、水面下で動いています。ネットには残り物しかない、という現実を受け入れましょう。
- 泥臭く足を使って、地元の不動産屋さんと関係を築く：手土産を持って訪問し、定期的に顔を出す。人間関係が、未公開情報へのパスポートになります。
- 第三者の専門家（建築士・土地家屋調査士）を味方につける：彼らは「土地のドクター」です。隠れたコストを見抜き、あなたの予算と安心を守ってくれます。
土地選びは、ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、希望に満ちた「情報戦」です。
僕自身、コネも資金も知識もない状態からたった一人で不動産経営を始め、今年で10年目を迎えます。最初に条件の悪い物件を掴まされそうになった経験があるからこそ、この「情報の川上」へ行く方法と「裏コスト見抜き術」の重要性を、身をもって知っています。
もう、SUUMOとにらめっこして疲弊するのはやめて、今日からこのステップを一つずつ実践してみてください。
一つでも「お？」と思えるものがあったら、ぜひ明日から試してみてはいかがでしょうか？
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