毎日スマホとにらめっこ、疲れてないですか？
その『良さそうに見える土地』、実は後悔の始まりかもしれない。
僕が経験した裏側を、今から全部話します。
会社から帰ってきて、くたくたの体に鞭打って、毎日スマホでSUUMOやat homeを開く。
「今度こそ、良い物件が見つかるかも…」
期待しては、すぐに現実を突きつけられる。
「この間問い合わせたやつ、また『商談中』になってる…」
「現地に行ってみたら、まさかの崖地って…写真じゃわからなかったよな…」
正直、もううんざりですよね。
「サラリーマン大家には、どうせ業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないのか？」
そんな疑心暗鬼な気持ち、すごくよく分かります。だって、僕もそうだったから。
半年間、毎日毎日ポータルサイトを眺めては、ため息ばかりついていたあの頃の僕と、今のあなたはそっくりかもしれません。
でも、大丈夫。
その感覚、実は「当たり前」なんです。
そして、ネット検索を必死に続けているだけでは、いつまで経っても「本当の良い土地」には出会えません。
なぜなら、本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、僕らのような一部のオーナーや業者の間で決まってしまうから。
それに、仮にネットで見つけた「良さそうに見える土地」にも、あなたの知らない“見えない地雷”が隠されている可能性、めちゃめちゃ高いんですよ。
僕も昔、危うくその地雷を踏みそうになったことがあります。
今回は、そんな僕がどうやって「情報の川上」へ行き、見えない地雷から逃げ切り、安定した満室経営を手にできたのか、その裏側を綺麗事抜きで全部お話ししますね。
ネット検索をやめる勇気、そして明日からすぐにできる具体的な一歩まで、包み隠さずお伝えします。
この先を読んで、あなたも後悔しない土地選びを始めましょう。
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「良い土地見つからない」は、ぶっちゃけ当たり前だったんです。
僕も不動産投資を始めた頃、「良い土地、良い物件」を見つけようと必死でした。
サラリーマンとして貯めた虎の子の資金を使うわけですから、失敗したくないのは当然です。
でも、どれだけSUUMOやat homeを眺めても、ピンとくるものがない。
たまに見つけて問い合わせても、「あ、すいません、ちょうどさっき商談が入っちゃって…」とか、「あの物件はもう決まっちゃいましたね〜」みたいな返事ばかり。
「え、これって僕らみたいな個人投資家には、もう残りカスしか回ってこないってこと…？」
正直、そう思いました。
はい、結論から言うと、その通りなんです。
本当に良い物件、特に収益性を見込める「良い土地」というのは、不動産市場の「川上」でほとんど決まってしまいます。
つまり、一般の人がネットで目にする物件は、すでに多くの業者のフィルターを通った後の「残り物」であることがほとんどなんですよね。
もちろん、その中にも掘り出し物がないわけじゃない。
でも、それを見つけるのは、大海原から針を探すようなもの。
時間も労力も、とんでもなくかかります。
僕自身も、最初は知識もコネも資金もない状態でしたから、そういう「残り物」の中から、危うく条件の悪い物件を掴まされそうになったこともあります。
「こんなに頑張ってるのに、なんで僕には良い話が来ないんだ…」
そう悩んでいるあなた、それは頑張り方が、ちょっとだけズレているだけかもしれません。
その「良さそうに見える土地」、実は「見えない地雷」が埋まってるかも？
たとえ運良く「良さそうに見える土地」に出会えたとしても、そこにはもう一つの大きな罠が潜んでいます。
それが、「越境トラブル」という見えない地雷です。
「え、越境トラブル？隣の土地との境目の話でしょ？僕の目で見れば分かるんじゃない？」
そう思いますよね？
でも、残念ながら、素人の目視には限界があるんです。
考えてみてください。
隣の家の庭木が、あなたの土地に少しだけ枝を伸ばしている。
古い塀が、実は数センチ、隣の土地にはみ出している。
地中に埋まっている配管が、境界線を越えていたりする。
これ、すべて「越境」なんです。
例えば、隣の木の枝があなたの土地に伸びていたら、日当たりが悪くなったり、落ち葉の掃除が大変になったりしますよね。
これまでは、隣の木の枝が越境していても、勝手に切っちゃいけなくて、まずは隣の住人にお願いしないといけませんでした。
でも、もし隣の人がなかなか応じてくれなかったら、時間も労力もかかって、すごくストレスですよね？
それがね、民法の改正（2023年4月1日施行）で、ちょっとだけ変わったんですよ。
隣の木の枝が越境していて、その持ち主にお願いしたのに、なかなか切ってくれない場合、自分の土地の所有者が勝手に枝を切り取ることができるようになる条件が緩和されたんです。
でも、これって裏を返せば、それだけ「枝が越境している」ことによるトラブルが多いってことの証拠でもあります。
もちろん、根っこは以前から自分で切っても良かったんですが、枝の話も加わって、より具体的な対応ができるようになったのは良いことですよね。
それでも、ですよ。
越境している木や塀を、「見た目で判断」するのは、実は「氷山の一角を見るようなもの」なんです。
水面下には、測量図や登記情報、地中や空中の権利範囲といった、素人には見えない巨大な情報が隠されています。
これを正確に判断するには、専門知識と専用の測量機器がどうしても必要になってきます。
そして、もしあなたがこの見えない地雷に気づかず、契約してしまったら…？
契約後に「隣人の枝が！」なんて発覚したら、どうなるか知ってますか？
僕も最初は、「多少の越境なんて、隣の人と話せばなんとかなるでしょ？」って軽く考えていました。
でも、これは「羅針盤と海図なしで大海原に航海に出るようなもの」なんです。
もし契約後に越境が発覚した場合、その解決責任は、ほとんどの場合、買主であるあなたが負うことになります。
そうなると、まず隣人との交渉が始まります。
これがね、本当に精神的にしんどい。
相手が穏やかな人ならいいですが、そうじゃない場合、感情的な対立に発展することもあります。
「いや、うちの方が昔からこうだったんだ！」
「なんで今になってそんなこと言うんだ！」
こんな言葉が飛び交い、最悪の場合、調停や訴訟にまで発展することだってあるんです。
そうなったら、弁護士費用や測量費用、時間も手間も、莫大な負担になります。
せっかく手に入れた「良い土地」で、穏やかな生活を送るはずが、毎日隣人とのトラブルに頭を悩ませる。
こんな悲劇、絶対に避けたいですよね。
僕たちは、普段の生活の中で「きっと大丈夫だろう」と都合の良い解釈をしてしまいがちです。心理学で言う「正常性バイアス」ってやつですね。
でも、不動産取引という一生に一度の大きな買い物では、この「正常性バイアス」が、後悔に繋がる最大の落とし穴になるんですよ。
だからこそ、契約前に徹底的に「土地の健康診断」をすることが、何よりも大切なんです。
僕が『一等地』を手にし、満室経営を続けているたった一つの秘訣。
僕がコネも資金も知識もない状態から不動産経営を始め、今年で10年目を迎えます。
現在、所有する3棟のアパートはすべて満室経営を継続中。
この安定経営の最大の秘訣は、派手なリノベーションにお金をかけることでも、最新の設備を導入することでもありません。
最初の「土地選び」で、勝負を決めている点にあるんです。
「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」
これを徹底的に突き詰めて選んだ土地だからこそ、多少古くなっても入居者が途切れない。
そして、この「一等地」と呼ばれるような土地は、一般市場には出回りません。
じゃあ、どうやって手に入れたのか？
それは、地元の不動産業者さんと、信頼関係を築き、未公開の土地情報を直接電話で回してもらえる関係性を作ったからなんです。
そう、「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」って、僕はよく言います。
待っているだけじゃ出会えない。
マッチングアプリ（ポータルサイト）でいくら頑張っても、本当に良い人はもう誰かに決まってるか、見つけるのが超大変。
やっぱり、足を使って人に会って、自分を知ってもらって、相手を知って、関係性を築くことが、一番の近道なんですよね。
これが、僕の最大の資産であり、実績です。
ネット検索をやめる勇気。そして「明日、不動産屋に持っていく手土産」の選び方。
じゃあ、具体的にどうすればいいのか。
まずは、スマホのSUUMOアプリを閉じる勇気を持ってください。
そして、次にやるべきことは、「足を使うこと」です。
まずは、あなたが土地を探したいエリアの「地元の不動産屋」をリストアップしてください。
大手チェーン店も良いですが、個人経営や小規模で長くやっているお店の方が、地域に根差した未公開情報を多く持っている可能性が高いです。
リストアップしたら、次にすることは「訪問」です。
「え、いきなり行くの？何を話せばいいの？」
そう思いますよね。
ここが、泥臭くも一番大事なポイントなんです。
門前払いされても、菓子折り持って頭を下げてでも通い詰めるべし。
最初から良い情報をもらえるなんて、思っちゃダメです。
僕も最初は、何度か門前払いされましたし、「どんな土地が欲しいんですか？じゃあ、何かあったら連絡しますねー」と、軽くあしらわれたことも数えきれません。
でも、そこで諦めちゃいけない。
僕がやったのは、「定期的に顔を出すこと」と「手土産を持っていくこと」です。
手土産は、高価なものである必要はありません。
地元の銘菓や、ちょっと気の利いたお菓子で十分。
「いつもお世話になっております。〇〇（あなたの名前）です。近くを通ったので、ご挨拶に伺いました。皆様でどうぞ。」
この一言と、笑顔で渡す。
これを何度か繰り返すんです。
すると、向こうも「あ、またあの人来たな」って顔を覚えてくれるようになる。
その時に、改めてあなたの希望を伝えてください。
「できれば〇〇駅近辺で、〇〇坪くらいの土地を探していまして。アパートを建てて、満室経営を目指したいんです。何か良い情報があったら、ぜひ教えていただきたいんです。」
この泥臭い努力を続けることで、地元の不動産屋さんは、あなたを「本気で土地を探している、信用できる個人」だと認識してくれるようになります。
ほんと、ただの良いヤツって思われてるかも、と最初は思いましたよ。
でも、ここからが勝負なんです。
未公開情報というのは、まずは「信用できる人」から順に回ってくるものだから。
僕自身も、この方法で、一般市場には絶対に出ないような「一等地」の情報を、直接電話で教えてもらえる関係性を築くことができました。
まさに、「情報の川上」へ行く具体的なステップです。
【契約前が勝負】「この土地、大丈夫？」を徹底的に洗う『土地の健康診断』
地元の不動産屋さんとの関係構築は、最高の土地情報をつかむための「第一歩」です。
でも、それだけではまだ不十分。
せっかく掴んだ情報が「見えない地雷」を抱えていたら、元も子もありませんからね。
だからこそ、「契約前の徹底的な土地調査」が、あなたの未来を守る「最後の砦」になります。
「でも、どうやって調査すればいいの？不動産屋さんがやってくれるんじゃないの？」
そうですよね、普通はそう思います。
でも、残念ながら、不動産仲介業者の標準的な業務では、越境リスクを徹底的に洗い出すところまではカバーしきれないケースがほとんどなんです。
だから、ここは「自分で動く」ことが重要。
具体的には、以下の専門家たちに相談してください。
- 土地家屋調査士： 土地の境界を専門とするプロです。既存の境界標の確認、もしなければ境界確定測量（隣地所有者立ち会いのもと、正確な境界線を確定すること）を依頼できます。これにより、越境の有無が明確になります。
- 弁護士： 権利関係の複雑な問題や、越境が発覚した場合の法的なアドバイス、隣人との交渉・トラブル解決のサポートを依頼できます。
「え、そこまでしなきゃいけないの？お金もかかるし、面倒だなぁ…」
気持ちはめちゃくちゃ分かります。僕も最初はそう思いました。
でもね、「目に見えないリスクに、あなたの未来を委ねるな。」って強く言いたいんです。
契約後に越境トラブルが発覚して、何百万円もの費用と数年間の精神的苦痛を背負うことに比べたら、契約前の数十万円の調査費用なんて、むしろ「安心を買うための保険料」と考えるべきです。
僕がおすすめしたいのは、こうした専門家たちが連携して、契約前に「土地の健康診断」をパッケージ化したようなサービスを積極的に利用することです。
『境界安心パック』という選択肢。見えないリスクを可視化する。
もし、あなたが購入を検討している土地について、
- 現地調査： 土地家屋調査士が現地で境界標の有無や越境物の目視確認
- 測量： 必要に応じて、正確な境界線を確定する測量
- 法務調査： 弁護士が登記簿謄本や公図などを確認し、権利関係や過去のトラブル履歴を調査
- 報告書： 越境の有無、そのリスク、法的対処法などをまとめた詳細な報告書
これらすべてをまとめて提供してくれるサービスがあったら、どうですか？
これはまさに、病気の早期発見のための人間ドックのようなもの。
症状が出る前に潜在的な問題を特定し、早期に対処することで、将来の重篤な「病（トラブル）」を未然に防ぎ、安心して「健康な生活（土地所有）」を送るための基盤を築くことができるんです。
今のところ、まだ一般的ではないかもしれませんが、こういうサービスへのニーズはこれからどんどん高まるはず。
あなたも、地元の専門家に直接相談して、「契約前土地リスク診断」のような依頼を積極的に持ちかけてみてください。
きっと、あなたの本気に応えてくれるはずです。
まとめ：今日から変わる、あなたの土地探し。
今日の話、いかがでしたか？
「なるほど、SUUMOとにらめっこしてるだけじゃダメなんだな…」
「まさか、見えないところにそんな地雷が隠れてるなんて…」
そう感じてもらえたら、僕の経験を話した甲斐があったというものです。
最後に、これだけは覚えて帰ってくださいね。
- 「良い土地」はネットには出回らない。情報の「川上」に行く努力をしよう。
- 地元の不動産屋さんとの関係構築が、未公開情報を得るための最大の武器。泥臭く足を使おう。
- 「越境トラブル」という見えない地雷は、素人目には判断できない。契約前に専門家による「土地の健康診断」を徹底すべし。
境界は、単なる線ではない。あなたの安心と平和の砦だ。
「よし、今日から頑張ってみよう！」
そう思ったあなたは、すでに成功への一歩を踏み出しています。
まずは、明日、あなたの地元にある不動産屋さんを調べて、どんな手土産を持っていくか、考えてみることから始めてみませんか？
一つでも「お？」と思えるものがあったら、スキマ時間で試してみてはいかがでしょうか？
あなたもきっと、理想の土地に出会えるはずです。応援しています。
【特別案内】あなたの土地探し、もっと効率的にしませんか？
「それでも、一人で不動産屋に行くのは不安…」
「もっと具体的なステップを知りたい！」
そんなあなたのために、僕がこれまで培ってきた
「未公開土地情報を手に入れるための戦略」と
「越境トラブルを徹底的に回避するプロのチェックリスト」をまとめた
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