【実録】不動産営業の電話攻撃を撃退！私が「裏の未公開物件」を静かに手に入れた全記録

「また商談中か…」毎日SUUMOを眺めては、ため息。

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もういい加減、売れ残りのクズ土地はうんざりだ。

本当に良い土地は、ネットには出ない。この真実、知っていましたか？

不動産投資、いい物件探しに疲れていませんか？

特に、「一度資料請求しただけなのに、仕事中も構わず電話が鳴り続ける」…そんな経験、あなたにもありませんか？

僕も昔はそうでした。

ポータルサイトを穴が開くほど見ては、「また売れたのか…」と肩を落とし、問い合わせれば必ず営業電話の嵐。

正直、「このままだと一生、いい土地なんて手に入らないんじゃないか？」と諦めかけたこともありました。

「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、疑心暗鬼になる気持ち、すごくよく分かります。

でも、ちょっと待ってください。

僕も昔は、コネも知識も資金もなかった一介のサラリーマン大家です。

そんな僕でも、今では地元の業者さんから直接「未公開物件」の電話がバンバンかかってくるようになりました。

所有する3棟のアパートは、すべて満室経営を継続中です。これは決して運だけじゃありません。

その最大の秘訣は、ネット検索を「やめる勇気」と、不動産業界の「裏側」、つまり「情報の川上」へ行く方法を知ることにありました。

もしあなたが、同じように「電話攻撃」にうんざりしながらも、本当に良い土地を探したいと願うなら、この先を読み進めてみてください。きっと、あなたの土地探しに、新しい光が差し込むはずです。

僕が泥臭く実践し、結果を出した具体的なノウハウを、包み隠さずお伝えします。

「しつこい営業電話」、なぜあなたにかかってくるのか？その真実を知ろう。

資料請求した途端、怒涛の電話ラッシュ。

「この物件、他にも問い合わせが殺到していて…」「今すぐ動かないと、すぐに売れてしまいますよ！」

仕事中に電話がかかってきて、「ああ、またか…」ってうんざりしますよね。

なんで彼らは、あんなにしつこく電話をかけてくるんでしょう？

結論から言うと、あなたは彼らにとって「最高の見込み客」だからです。

不動産の営業マンは、毎月、いや毎週、厳しいノルマに追われています。

資料請求をしてきた人というのは、すでに「土地を探している」という明確な意思があるわけですよね？

まさに喉から手が出るほど欲しい「獲物」なんです。

電話が最優先される、古くて新しい理由

「メールでいいじゃん！」って思いますよね。僕もそう思います。

でも、多くの不動産会社では、今でも電話が最優先される傾向があるんです。

• 他社との競争：資料請求は複数の会社にしている可能性が高いですよね？他社より先に接触し、アポイントを取り付けることが、契約への第一歩だと考えているんです。
• ニーズの深掘り：メールだけでは伝わりにくい、あなたの具体的な希望や疑問。それを直接話すことで引き出し、最適な物件を提案したいという思惑があります。
• 物件の魅力の直接伝達：写真や図面だけでは分からない物件の良さ、周辺環境の魅力、さらには「今動くべき理由」を、熱意を持って伝えたいんです。特に未公開物件は、情報の鮮度が命ですから、「今すぐ決断すべき」という心理を喚起したいんですよね。

正直なところ、彼らは「お客様が静かに情報収集したい」というニーズを、「興味がない」ではなく「迷っている」と捉え、プッシュ型営業で背中を押すべきだと、誤った認識を持っていることが多いんです。

僕も昔は、その猛攻に「これって、ただの迷惑行為なんじゃ…」って思いました。プライベートな時間を妨害され、自己決定権が尊重されていないと感じると、精神的に疲弊しますよね。

でも、この業界の裏側を知れば、彼らの行動原理が理解できます。そして、理解すれば、僕らはそこから一歩抜け出すことができるんです。

「情報過多」に溺れてはいけない。本当に必要な情報は「静かに、選ぶ」ものだ。

ネット時代は情報に溢れています。

SUUMOやat homeを開けば、たくさんの物件情報がずらりと並びますよね。

でも、考えてみてください。

本当に「良い」土地は、そんなに簡単にネットに出てくるでしょうか？

僕の経験から言わせてもらえば、答えは「NO」です。

本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、我々のような一部のオーナーや業者の間で決まってしまうのが現実です。

まるで、高級レストランの「裏メニュー」みたいなものですね。常連さんや、特別な関係を築いている人にだけ、こっそり紹介されるんです。

だから、いくらネットで検索しても、「また売れてしまった」「残り物しかない」という状況になるのは、正直、当たり前なんです。

僕らは、情報の洪水の中で溺れている場合じゃないんです。

本当に必要な情報は、濾過して手に入れるべき「清流」なんです。そして、その清流は、ネットの「情報の川下」ではなく、「川上」にこそあるんですよ。

情報弱者になるな、情報過多に溺れるな。

それが現代の土地探し術だと、僕は声を大にして言いたいです。

【実体験】僕が「電話攻撃」を撃退し、「裏の未公開物件」を手に入れた具体的な3ステップ

「じゃあ、どうすればいいんだよ！」って思いますよね？

ここからは、僕が実際にやってきた、泥臭くて、でも確実に成果が出た方法を伝授します。

きれいな成功法則じゃありません。何度も失敗して、門前払いも経験してきました。

でも、これこそが、コネも資金もない僕が、今、安定した満室経営をできている理由なんです。

ステップ1：資料請求の「備考欄」はラブレターだと思え

まず、最初の一歩です。

資料請求をする時、ほとんどの人が「必須項目」だけ埋めて、備考欄は空欄にしているんじゃないでしょうか。

それが、もったいない！

この備考欄こそ、あなたの意思を明確に伝える、最初の「ラブレター」なんです。

ここに、「電話連絡は不要、メールでの情報提供を希望します」と明確に、かつ丁寧に記載してください。

僕が実際に使っていたフレーズは、こんな感じです。

「●●（物件名）に興味があり、資料請求させていただきます。現在、日中は仕事中のため、大変恐縮ですが、電話でのご連絡はご遠慮いただけますと幸いです。物件に関するお問い合わせやご提案は、メールにてご連絡いただけますようお願い申し上げます。未公開物件情報なども、もしございましたらメールにてご提供いただけますと幸いです。」

どうですか？丁寧だけど、意思ははっきり伝わりますよね？

これを書くか書かないかで、その後の営業電話の頻度が全然違ってきます。

たかが備考欄、されど備考欄です。

不動産会社も人間ですから、そこに書かれた内容を無視するわけにはいきません。少なくとも、「このお客様は電話が苦手なんだな」と認識はしてくれます。

ステップ2：初回の「営業電話」は、断るのではなく「教育する」チャンスだ。

それでも、中にはしつこく電話をかけてくる営業マンもいます。

これはもう、残念ながら一定数います。

その時に大切なのは、「断る」のではなく、「教育する」という視点を持つことです。

かかってきた初回の電話で、毅然とした態度で、でも高圧的にならずに伝えましょう。

「お忙しいところ恐れ入ります。資料請求時に記載させていただきましたが、現在仕事中のため、今後はメールでのご連絡をお願いできますでしょうか？お電話でしかお話しできない緊急の用件があれば別ですが、基本的にメールでのやり取りを希望しております。」

ポイントは、「緊急の用件があれば別」という一言です。

これで相手は、「単に電話を拒否しているわけではなく、真剣に情報収集をしたいと思っている」と感じます。

そして、「このお客様は、メールでのコミュニケーションを重視するタイプだ」と学習するわけです。

もしそこで相手が「分かりました！」と快諾してくれて、実際にメールでの情報提供に切り替えてくれたら、その営業マンは「あなたのニーズを理解できる優秀な担当者」です。

そういう担当者とは、その後も良好な関係を築いていける可能性が高いですよね。

僕も最初の頃は、何度か同じことを言わなければならないこともありました。でも、根気強く伝え続けることで、本当に優秀な担当者だけが残ってくれたんです。

着信拒否も最終手段としては有効ですが、まずは一度、あなたの意思を明確に伝えることが、長期的な関係構築のために大切だと僕は思います。

ステップ3：「足で稼ぐ」。地場の不動産屋には、まず「手土産」を持って行け。

これが、「情報の川上」へ行くための、最も泥臭く、しかし最も効果的な方法です。

ネット検索をやめる勇気を持つ。

そして、明日、地場の不動産屋に「手土産」を持って行くんです。

「え、手土産？」って思いますよね。そんなことするの？って。

でも、僕はこの方法で、たくさんの未公開物件情報をもらってきました。

良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている、と僕は思います。

待っているだけじゃ、理想の人には出会えませんよね？自分から行動して、人との縁を大切にする。不動産も全く同じなんです。

なぜ「手土産」なのか？

手土産を持っていく、というのは、「私はあなたと良い関係を築きたい」という無言のメッセージなんです。

単なる「お客様」ではなく、「この人とは長く付き合いたい」と思わせる一歩になります。

営業マンだって人間です。丁寧な人には丁寧に対応したいと思うのが自然ですよね。

どんな手土産が良いのか？

高価なものである必要は全くありません。

僕がよく持っていくのは、

• 地元の有名なお菓子（「いつもお世話になっております。これ、地元の美味しいお菓子なんですけど、よかったら皆さんでどうぞ！」）
• コーヒーや紅茶の詰め合わせ（「休憩時間にでも、どうぞ！」）

これくらいで十分です。大事なのは、「相手を気遣う気持ち」が伝わるかどうか。

「門前払い」も覚悟しろ！

僕も最初からうまくいったわけじゃありません。

「うちは、今、お客様がたくさんで…」とか、「紹介できる物件がないんですよ」って、門前払いされたことも何度もあります。

でも、そこで諦めてはいけません。

「そうですか、また何かあったら連絡しますね！」って、明るく笑顔で帰る。

そして、何回か通い続けるんです。

顔を覚えてもらうこと。これが何よりも大切なんです。

すると、ある時、ひょんなことから話が盛り上がって、「実は、こんな情報があるんだけど…」って、ポロッと未公開物件の話が出てくることがあるんです。

これが、僕が未公開物件を手に入れてきた、一番の成功法則です。

地場の不動産屋さんは、その地域の情報を一番持っています。表には出ない、掘り出し物の情報もたくさん持っているんです。

彼らと良好な関係を築くことこそが、あなたの最大の資産になります。泥臭く、足を使って、人との縁を繋ぐ。これぞ「戦略的」な土地探しだと僕は思います。

Q&A：それでも「しつこい電話」が止まらない時は？

「それでも、なかなか電話が止まらないんですが…」

そう感じる人もいるかもしれません。僕もそういう経験はありました。

そういう時は、最終手段も視野に入れましょう。

• 着信拒否設定：これ以上のコミュニケーションが難しいと感じたら、着信拒否をするのは全く問題ありません。自分の精神衛生が一番大切です。
• 情報収集専用のメールアドレスを作る：迷惑メールフィルターを強化し、専用のアドレスでやり取りすることで、プライベートのメールと分離できます。
• 特定の未公開物件情報サイトやアプリを活用する：最近は、プッシュ通知ではなく、自分から見に行く「プル型」で情報を得られるサービスも増えてきています。そういったものを活用するのも手です。

とにかく、あなたがストレスなく、自分のペースで情報収集できる環境を作ることが最優先です。

あなたの土地探しは、もう「情報弱者」じゃない。

しつこい営業電話は、まるで突然降りかかる「ゲリラ豪雨」のようなものです。

びしょ濡れになって、本当に必要な情報（未公開物件）を探すのが嫌になってしまいますよね。

でも、僕らが本当に欲しいのは、静かに湧き出る「泉」の水。

僕も最初は、豪雨に打たれながら泉を探していました。

でも、今は違います。豪雨を避け、静かに、最高の泉の水を汲む方法を知っています。

不動産探しは、単に物件を探すだけじゃありません。

それは、「情報の非対称性」と「コミュニケーションの主導権」という、現代社会における普遍的なテーマをクリアしていく旅なんです。

供給側（企業）の論理と、需要側（顧客）のニーズのギャップを埋める。

そして、いかにして双方がWin-Winの関係を築くか。

これができるようになれば、あなたはもう「情報弱者」ではありません。

むしろ、「情報の達人」として、一等地を手に入れるチャンスを掴めるようになります。

まとめ：今日から変わる、あなたの土地探し

今日お話しした内容で、これだけは覚えておいてほしい、という点をまとめます。

• 良い土地はネットに出る前に決まる：ポータルサイトを眺めるだけでは、本当に美味しい情報は手に入りません。
• 備考欄は「ラブレター」：資料請求時は、電話連絡不要と明確に意思表示しましょう。
• 営業電話は「教育」のチャンス：初回の電話で、メールでの連絡を希望することを、丁寧に、でも毅然と伝えましょう。
• 地場業者との関係性が命：「足で稼ぎ」、手土産を持って通い、信頼関係を築くのが「情報の川上」へ行く唯一の道です。

一つでも「お？」と思えるものがあったら、ぜひ今日から試してみてください。

もう、売れ残りのクズ土地に疲弊するのは終わりにしましょう。

あなたの土地探しが、ストレスなく、本当に良い物件と巡り合う、そんな素晴らしいものになることを心から願っています。

あなたが「情報の川上」へ行けるよう、これからも僕の体験をシェアしていきますね。