ネットで探す優良物件は、
すでに誰かのものになっている。
その事実に、あなたは気づいていますか？
「また売れてしまった…」「問い合わせたら商談中だって…」
毎日SUUMOやat homeを眺めては、ため息をついているあなたへ。
半年間もネット検索に明け暮れて、もううんざりしていませんか？
現地に行ってみたら崖地だったとか、道路から細い通路を20mも入った旗竿地だったとか、散々な目に遭って、「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、疑心暗鬼になっていませんか？
もう、そろそろ諦めようかな…そんな風に思っているかもしれませんね。
僕も昔は、あなたと全く同じでした。
毎日、食い入るようにポータルサイトをチェックしては、夢と希望を打ち砕かれる日々。
「本当に良い土地なんて、どこにもないんじゃないか？」
「自分には、不動産投資なんて向いてないんじゃないか…」
そんな風に、何度も挫折しかけました。
でも、今は違います。
コネも資金も知識もない状態からたった一人で不動産経営を始め、今年で10年目を迎える僕が、なぜ今、所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できているのか。
その最大の秘訣は、建物にお金をかけることではなく、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。
そして、その土地は、ネットでは絶対に見つからない、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報ばかりです。
今回は、あなたをその「情報の川上」へ連れていくための、具体的な方法をすべてお話しします。
「ネット検索をやめる勇気」と、「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から、一緒に始めてみませんか？
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『良い土地がない』は当たり前。だって、あなたは「情報の下流」にいるんだから。
佐藤さん（仮名）、あなたの気持ち、痛いほどよく分かります。
だって、僕も最初はそうでしたから。
毎日毎日、スマホを握りしめてSUUMOやat homeを更新。
新しい物件が出たと聞けば、すぐに問い合わせ。
「すみません、先ほど申し込みが入ってしまいまして…」
このセリフ、何度聞いたか分かりません。
正直、めちゃめちゃ疲れますよね。
そして、「また残り物か…」って、どんどん心が折れていく。
でもね、これ、当たり前のことなんです。
だって、本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、もう決まっているんですよ。
世の中の不動産情報は、まるで川の流れのようなものだと思ってください。
一番上流には、売主さんが「そろそろ土地を売ろうかな」と考え始めたばかりの、ホヤホヤの情報があります。
そこから、信頼できる一部の不動産業者に話が持ち込まれ、その業者が「この土地なら、あのオーナーさんにピッタリだ」と見込んだ顧客に、まず最初に声をかけます。
これが、本当の意味での「未公開情報」。
そして、そこでも決まらなかったり、条件が合わなかったりした物件が、徐々に下流へと流れていき、複数の不動産業者の間で情報が共有され始めます。
さらにそれでも売れ残ったものが、ようやく最終的にポータルサイトに掲載されるんです。
つまり、あなたが毎日見ているネットの情報は、「情報の川下」のさらにその先、もう流れ着いた残り物中の残り物なんですよ。
これを聞くと、「じゃあ、未公開物件サイトに登録すればいいんじゃないの？」って思いますよね。
確かに、それは一つの手に見えます。でも、実はそれだけじゃ「当たり」は引けないんです。
未公開物件サイトに登録しても『当たり』を引けないワケ
「未公開物件」って言葉、すごく魅力的ですよね。
僕も最初は「これだ！」と思って、ありとあらゆる未公開物件サイトに登録しまくりました。
でもね、送られてくる情報を見て、正直がっかりしました。
「あれ？これ、全然良くなくない？」
「これだったら、SUUMOで見た物件の方がマシじゃん…」
そんな感想ばかりでしたね。
なぜだと思いますか？
それはね、「未公開」という言葉の裏に、いくつかの現実があるからです。
一つは、「一般公開しても売れ残る可能性のある物件」が「未公開」として提供されるケース。
例えば、ちょっとした条件が悪かったり、価格設定が高すぎたりする物件ですね。
業者側も、いきなりポータルサイトに載せて反響が悪かったら困るから、まずは「未公開」として様子見で流している、なんてことも珍しくありません。
もう一つは、単純に「販売活動が始まったばかり」で、まだポータルサイトに載せていないだけの物件。
これは時間が経てば、いずれ公開される可能性が高いですよね。
本当に、本当に美味しい「掘り出し物」や「一等地」の情報は、そんな未公開物件サイトに出てくることは、ほとんどありません。
だって、もしあなたが不動産屋さんで、超絶優良な土地情報を持っていたら、どうしますか？
真っ先に思い浮かぶのは、日頃から懇意にしている、「いつもお世話になっているあのオーナーさん」の顔じゃないですか？
「この土地なら、あの人ならすぐに買ってくれるだろう」
「あの人なら、変なクレームも言わないし、話も早い」
そうやって、信頼関係が築かれている顧客に、真っ先に電話一本で情報が流れるんです。
僕は最初、この事実を知った時、「なんて不公平なんだ！」って思いましたよ。
でも、これが不動産業界のリアルなんです。
だからこそ、僕たちは「情報の川上」へ行く必要があるんです。
良い土地は「見つける」んじゃない。「出会う」んだ。
「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」
これ、僕がよく使う例え話なんですけど、本当にそうだと思います。
あなたも、理想の結婚相手を探す時、どうしますか？
毎日、出会い系サイトを眺めて、来るメッセージに一喜一憂するだけでしょうか？
もちろん、それも一つの方法だけど、本当に理想の相手と出会うためには、それだけじゃ足りないですよね。
趣味のコミュニティに参加したり、友人に紹介を頼んだり、時には自分から声をかけたり、積極的に行動しますよね。
そして、何度も失敗しながらも、「この人は違うな」「でも、この人とは気が合うかも」って、たくさんの人に出会って、経験値を積んでいく。
そうやって、ある時「運命の人」と「出会う」わけです。
土地探しも全く同じです。
ネット検索は、例えるなら出会い系サイトで、多くの情報に触れることはできます。
でも、それだけでは、「本当にご縁のある土地」には出会えません。
待っているだけじゃダメなんです。
泥臭く足を使って、多くの不動産屋さんと「出会い」、関係を築くこと。
それが、あなたの理想の土地と「出会う」ための、唯一の道なんですよ。
僕が「情報の川上」へ行くためにやった、たった一つのこと
じゃあ、具体的に何をすればいいのか。
僕がコネも資金も知識もない状態から、一般市場に出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いた、たった一つのこと。
それは、「地場の不動産業者さんと徹底的に仲良くなること」です。
きれいごと抜きで、これに尽きます。
「は？そんなこと？」って思いました？
ですよね、お待たせしました。
でも、これが本当に、何よりも強力な「裏ワザ」であり、僕の最大の資産であり実績なんです。
具体的なアプローチは、すごくシンプルです。
『また来たの？』と言われても通い続けた理由
僕は、まず自分の住んでいるエリアと、これから投資したいエリアの地場の不動産屋さんを、手当たり次第にリストアップしました。
そして、スーツを着て、菓子折りを持って、一軒一軒訪問したんです。
「突然すみません、〇〇と申します。将来的にアパート経営をしたいと考えておりまして、良い土地を探しているのですが、ご相談させて頂きたく参りました。」
最初はね、もうひどいもんでしたよ。
「ああ、土地ね。今良いのありませんよ。」
「うちは賃貸専門だから。」
「どうぞ、そこの情報誌でも見て行ってください。」
門前払い、当たり前。
露骨に嫌な顔をされたことも、数えきれないほどあります。
「また来たの？」って顔をされたことも、一度や二度じゃない。
でも、僕は諦めませんでした。
一度断られても、一ヶ月後、また別の菓子折りを持って訪問しました。
「先日もお邪魔した〇〇です。何か変わりはございませんか？」
最初は事務的に対応していた担当者さんも、二度、三度と通ううちに、少しずつ態度が変わってくるんです。
「ああ、〇〇さんね。熱心だねぇ。」
こんな一言が、どれだけ嬉しかったか。
なぜ通い続けたのか？
それは、不動産屋さんにとっては、「本気の客」かどうかを見極める時間が必要だからです。
「とりあえず話を聞きに来ただけ」の冷やかし客と、「本気で物件を探している」顧客は、対応が変わるのは当然ですよね。
「この人は本当に買う気があるんだな」
「この人なら、変なトラブルを起こさないだろう」
そう思ってもらうことが、何よりも重要なんです。
だって、不動産屋さんも人間ですから。
信頼できる、気持ちの良いお客さんには、自然と良い情報を回したくなるものです。
手土産一つで、あなたの印象はガラリと変わる
「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から教える、って言いましたよね。
これ、めちゃくちゃ重要です。
菓子折りなんて、気休めだと思っていませんか？
いやいや、手土産は、あなたの「本気度」と「気遣い」を伝える強力なツールなんですよ。
僕が心がけていたのは、こんなことです。
- 高すぎず、安すぎないもの
高級ブランド菓子だと相手に気を遣わせるし、安すぎると「とりあえず持ってきた」感が伝わってしまいます。
だいたい1,500円～3,000円くらいのもので、個包装になっているものがベストです。 - 日持ちするもの
すぐに食べきれないこともあるので、クッキーやフィナンシェなど、日持ちする焼き菓子系が喜ばれます。 - 地域性のあるもの
もし自分が少し遠い場所から来たのであれば、地元の銘菓など、話のきっかけになるようなものも良いですね。
「〇〇市の△△というお菓子でして、美味しかったので皆さんでどうぞ」と一言添えるだけで、印象が全然違います。 - 渡すタイミング
いきなりドアを開けて渡すのではなく、担当者と少し話をして、帰る間際に「今日はありがとうございました。皆さんで召し上がってください。」と、スマートに渡すのが好印象です。
「そんなことで？」と思うかもしれませんが、僕の経験上、手土産は本当に効果絶大でした。
最初は事務的な対応だった担当者さんが、二度目に会った時に「ああ、この前のお菓子、美味しかったです」なんて言ってくれると、一気に距離が縮まります。
「この人は、ただの客じゃない。人間として付き合いたいと思っているんだ」という気持ちが、ちゃんと伝わるんですよ。
関係性を築けば、あなたは「特別な顧客」になれる
そうやって、何度も足繁く通い、時には電話で近況報告をしたり、不動産屋さんの前を通った時に挨拶したり。
泥臭く、地道に「人間関係」を築いていくんです。
すると、どうなると思いますか？
ある日、突然、携帯に電話がかかってくるんです。
「〇〇さん、お世話になってます。実は、今、面白い土地情報が出てきましてね…まだ他には出していないんですが、〇〇さんならどうかなと思いまして、一番にお電話しました。」
これこそが、僕が欲しかった「情報の川上」からの連絡です。
一般市場には出回らない、本当に優良な「未公開」の土地情報が、僕のもとに直接届くようになるんです。
僕が所有する3棟のアパートがすべて満室経営を継続できているのは、良い建物を建てたからじゃない。
最初の「土地選び」で勝負が決まっているからです。
そして、その土地のほとんどが、このようにして「不動産業者さんから直接電話で回してもらった情報」なんですよ。
僕も最初は条件の悪い物件を掴まされそうになったこともありましたが、この関係性ができてからは、本当に良い物件に出会えるようになりました。
だって、不動産業者さんも、信頼できる顧客には良い物件を回したいですからね。
そうすれば、取引もスムーズに進むし、トラブルも少ない。
結果的に、業者さんにとってもメリットが大きいんです。
あなたは、ただの「お客さん」から、「信頼できるビジネスパートナー」へとステップアップできるんです。
サラリーマン大家でも一等地を手に入れるための具体的な一歩
「でも、会社員で時間がないし…」
「そこまで泥臭いこと、本当に意味があるのかな？」
そう思いますよね。
でも、今の「疲弊した土地探し」を続けるよりも、はるかに効率的で、確実な方法だと僕は断言します。
明日からできる、具体的な一歩をリストアップしましょう。
まず、一番最初にやってほしいこと。
【To Doリスト】
- ネット検索をやめる勇気を持つ
完全にやめるのは難しいかもしれませんが、大幅に時間を減らしてみてください。
そこにエネルギーを使うのは、もう終わりにしましょう。 - 地場の不動産業者をリストアップする
あなたが本当に投資したいエリアの、地域に根ざした不動産屋さんを調べてみてください。
大手チェーン店だけでなく、個人でやっているような小さな会社も、意外な掘り出し物を持っていることがあります。 - 訪問計画を立てる
いきなり全部に行かなくてもいいです。まずは3～5軒に絞って、訪問計画を立ててみましょう。
休憩時間や、少し早めに仕事が終わった日など、スキマ時間を活用してみてください。 - 菓子折りを選ぶ
今日の話でピンときたなら、早速明日にでも、小さめの菓子折りを選んでみてください。
「明日、不動産屋さんに挨拶に行ってみようかな」くらいの軽い気持ちで大丈夫です。
もちろん、すぐに結果が出るわけではありません。
何度も通う中で、辛いことや、心が折れそうになることもあるでしょう。
でも、その泥臭い努力の先にこそ、あなただけの「一等地」が待っています。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づき、泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、綺麗事抜きで伝えたい。
ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、その希望と具体的なノウハウを渡したいと強く思っています。
この言葉が、今のあなたにとって、少しでも希望の光になれば嬉しいです。
まとめ：疲れた時こそ、戦略的に「動く」時
今日の話で、これだけは覚えておいてほしい、という内容をまとめます。
- ネット検索で「良い土地」は見つからない
ポータルサイトに出回る情報は「情報の川下」であり、本当に良い物件は一般公開前に決まっている。 - 「未公開物件サイト」も万能ではない
真の優良物件は、もっとクローズドな形で流通している。 - 成功への鍵は「地場の不動産業者との関係構築」
足繁く通い、菓子折り一つで印象を変え、担当者との信頼関係を築くことが、情報の川上へ行く唯一の道。 - 「特別な顧客」になれば、最高の情報が手に入る
信頼を得ることで、一般市場に出回らない優良物件が、あなたに優先的に紹介されるようになる。
もう「良い土地がない」と嘆くのは終わりにしましょう。
「サラリーマン大家だから」と諦める必要なんて、どこにもありません。
僕ができたんだから、あなたにも必ずできます。
今日から、ネット検索の時間を、地場の不動産屋さんとの「出会い」の時間に変えてみませんか？
小さな一歩が、あなたの未来を大きく変えると、僕は信じています。
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