「また売れちゃった…」
毎日ポータルサイトを漁るのに疲弊しているあなたへ
その探し方、実は「負け戦」なんです。
毎日SUUMOやat homeを食い入るように見てるのに、問い合わせる物件はいつも「商談中」か、「現地に行ってみたら崖地だった」とか。散々な目に遭って、「もうサラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、そろそろ諦めモードに入ってますよね？
僕もかつては同じ経験をして、何度も心を折られそうになりました。でもね、それは当たり前のことなんです。なぜなら、本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に我々のような一部のオーナーや業者の間で決まってしまうから。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。この事実に気づかないと、いつまで経っても「残り物」の中から選ぶことになってしまう。
でも、安心してください。今日、あなたに伝えたいのは、そんな情報格差の壁をぶち破って、「情報の川上」へ行く具体的な方法です。ただの運じゃなくて、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、その希望とノウハウを、僕の泥臭い経験談も交えながら、綺麗事抜きで全部話しますね。
「ネット検索をやめる勇気」と、「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から、一つ一つ、一緒に学んでいきましょう。
今日からできる！「情報の川上」へ行く第一歩を知りたい方は、この先を読み進めてください。
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ネットに出る物件は、もう「残り物」って本当？その残酷な真実
「ネットに出てる物件って、もう売れ残りなんでしょ？」って疑問に思ってる人、多いですよね。結論から言うと、残念ながら、その認識は概ね合ってます。
もちろん、全ての物件がそうだとは言い切れないけど、本当に魅力的な「掘り出し物」や「良い土地」は、ネットに掲載される前にほとんどが売れてしまうのが不動産業界のリアルです。
なぜ、本当に良い物件はネットに出回らないのか？
これには、いくつか理由があるんです。
- 業者の「両手仲介」狙い
不動産会社は、売主さんからも買主さんからも手数料をもらう「両手仲介」を狙いたいんです。自社で買主を見つければ、手数料が2倍になるわけですから、そりゃあ必死になりますよね。だから、まず自社の顧客リストの中から、買ってくれそうな人を探すんです。 - 情報の鮮度が命
良い物件は、市場に出た瞬間に取り合いになります。特に人気のエリアや条件の良い土地は、ネットに載せた瞬間、問い合わせが殺到してすぐに決まっちゃう。だから、業者も信頼できる顧客に先に情報を流して、サッと決めてしまいたいわけです。 - 売主のプライバシー
土地や建物を売る人の中には、ご近所に知られたくないとか、ひっそりと売りたいという人もいます。そういう場合、まずはクローズドな形で情報を流して、買主を探すのが一般的です。
つまり、あなたが毎日見てるSUUMOやat homeは、いわば「情報が出尽くした後の市場」なんです。
「でも、レインズがあるじゃないですか！あれって全ての物件が登録されるんでしょ？」って思うかもしれませんね。
確かに、レインズは宅地建物取引業法に基づいて運営される不動産流通情報システムです。でもね、これにも裏がある。不動産会社が売主さんと「専任媒介契約」とか「専属専任媒介契約」を結んだ場合は、レインズに登録する義務があるんだけど、「一般媒介契約」だと、登録義務がないんですよ。
この「一般媒介」の物件が、まさに非公開情報の温床になることもあるんです。
これを聞くと、「じゃあ、サラリーマンの僕らが良い土地を手に入れるのは無理なのか…」って、また諦めモードになるかもしれませんね。
でも、そうじゃないんです。この構造を知っているからこそ、僕らは戦略的に動けるんですよ。
良い土地探しってね、良い結婚相手を探すのに似てるんですよ。待っているだけじゃ理想の相手には出会えないし、出会い系サイト（ネット）だけ見てても、良い人から埋まっちゃうでしょ？自分から泥臭く動いて、色んな場所に出向いて、信頼関係を築いていく。それが、最高の出会いを引き寄せるんです。
じゃあ、どうすればいいの？『情報の川上』へ行くための３つのステップ
不動産市場は「情報」によって価値と機会が大きく左右される、情報非対称性の高い世界です。だからこそ、僕らは受け身で情報を受け取るんじゃなくて、能動的にネットワークを構築し、情報源に直接アプローチする戦略が求められます。これは単なる物件探しじゃなくて、市場の先行者利益を享受するための「情報戦略」そのものなんです。
僕がコネも資金も知識もない状態から、たった一人で不動産経営を始めて、今では3棟のアパートすべて満室経営を継続できているのは、この「情報の川上」に行く方法を実践してきたから。泥臭いけど、確実な３つのステップを教えます。
ステップ１：地域密着型の不動産屋さんと「顔見知り」になろう（短期戦略）
「え、また不動産屋に行くの？もう散々行ったよ…」って声が聞こえてきそうですね（笑）。でも、ここで言う「行く」は、ポータルサイトで見た物件の問い合わせついでに行くのとは、ちょっと違うんです。
① 複数の地域密着型不動産会社をリストアップする
まずは、あなたが今後アパートを建てたい、あるいは投資したいエリアにある、「地元に根ざした不動産会社」を何社かピックアップしてください。大手もいいけど、地元の小さな会社ほど、長年培った売主さんとの太いパイプを持ってる可能性が高いんです。
② 具体的な希望条件を、手書きでまとめて持っていく
これがめちゃくちゃ重要。「なんとなく良い土地があったら…」じゃダメです。
A4用紙1枚でいいから、
- どんなエリアで（〇〇駅から徒歩〇分圏内、〇〇学区内など）
- どんな広さの土地が欲しいか（〇坪～〇坪）
- 予算はどれくらいか
- 特に「更地になる予定の土地」や「非公開情報」を求めていること
- （もしあれば）「こんな建物が建てたい」という具体的なイメージ
これを明確に書いて持っていくんです。不動産屋さんも「この人は本気だ」って思うし、「更地になる予定の土地」を求めていることを伝えることで、解体前の古い建物の情報までアンテナを張ってくれるようになります。
③ 「手土産」はコミュニケーションの潤滑油
「え、手土産？！」って思いますよね。でもね、これが意外と効くんです。高級品である必要は全くありません。僕がよく持っていくのは、地元のちょっと有名なお菓子屋さんのお菓子とか、コンビニで買える人気のスイーツとか。「いつもお世話になっております」の気持ちを込めて、サッと渡すんです。
僕も最初は、「菓子折りなんか持って行って変に思われないかな…」って思ったけど、これが意外と相手との距離を縮めるきっかけになるんですよね。「この人、なんか面白いな」って思ってもらえれば、ちょっとした世間話の中から、思わぬ情報が出てくることもあります。
もちろん、最初は門前払いされたり、「今はないですね」で終わることもあります。僕も何度も経験しました。でも、そこで諦めない。根気強く通って、少しずつ顔を覚えてもらい、「この人になら、良い情報が来たら教えてあげよう」と思ってもらえる関係性を築くのが、このステップの肝です。
ステップ２：あなたの足とアンテナが「情報網」になる（中期戦略）
不動産屋さんに頼るだけじゃなく、自分自身が「情報ハンター」になることも大切です。
① エリアを「徹底的に」歩く
休日に、目的のエリアをひたすら歩き回ってみてください。車や自転車じゃなくて、自分の足で。
- 「あれ？この空き家、ずいぶん前から人が住んでないな…」
- 「この空き地、看板も何もないけど、いつか何か建つんじゃないかな？」
- 「あ、あそこで解体工事が始まってる！更地になるかも？」
こういう小さな兆候を見逃さないんです。考古学者が、わずかな地層の乱れから遺跡の存在を予測するように、表に出ない「変化の兆し」を読み解くことができれば、それは立派な情報源になります。
② 地域の情報誌や自治体情報をチェック
地元の広報誌や、自治体のウェブサイトを定期的にチェックするのもおすすめ。意外と、再開発計画や都市計画の変更、用途地域の変更といった、未来の土地の価値に大きく影響する情報が載っていたりします。
③ FPや税理士（特に相続専門）とのネットワーク
これは少し上級編ですが、信頼できるFP（ファイナンシャルプランナー）や税理士さんとの繋がりを作るのも有効です。特に「相続専門」の税理士さんは、相続に伴って土地を手放す必要がある人の情報を間接的に知っている可能性があります。もちろん、守秘義務があるので直接的な情報は得られないけど、「もし、その手の相談が来たら、紹介先として私を思い出してください」と伝えておくことで、未来のチャンスに繋がることもあります。
ステップ３：プロの輪に「参加」して、情報力を高める（長期戦略）
ここまで来ると、単なる物件探しじゃなくて、もはや「信頼資本の構築」の話になります。
① 不動産投資コミュニティや勉強会に参加する
僕もそうでしたが、最初はみんな素人です。でも、不動産投資コミュニティや勉強会に参加することで、他の大家さんや投資家と情報交換ができるようになります。
「あのエリアで、今こんな動きがあるらしいよ」「あの不動産屋さんは、〇〇の物件に強いらしい」といった、生きた情報が手に入りますし、人脈が広がることで、思わぬチャンスが舞い込むこともあります。
② 建築家、設計士、工務店との接点を持つ
物件の「上流」に関わる専門家と接点を持つことも、非常に価値のある情報源になります。
- 建築家や設計士は、新しい建物の計画に伴う土地探しの情報を持っていることがあります。
- 地域の工務店は、解体工事やリフォーム工事の相談から、売却前の潜在的な情報に触れる機会が多いです。
彼らは「家を建てる」プロですが、同時に「土地活用」のプロでもあります。積極的に交流して、自分の夢や計画を語ることで、「この人の計画なら、この土地が合いそうだ」と、声をかけてもらえる関係性を築いていくんです。
③ 自分自身が不動産知識を深め、業者と対等に話せるようになる
結局のところ、一番大切なのはこれかもしれません。
不動産屋さんも人間です。知識が全くない人と、きちんと質問して、専門用語も理解して話せる人なら、どちらに先に良い情報を教えたいと思うでしょうか？当然、後者ですよね。
本を読んだり、セミナーに参加したり、僕のブログを読み込んだりして（笑）、少しずつでいいから、不動産に関する知識を深めていくこと。それが、業者からの信頼を得て、より深い情報を引き出すための、最も確実な道なんです。
「売れ残り」だって悪くない？逆転の発想と潜むリスク
ここまで「ネットに出る物件は残り物！」みたいな話をしてきましたが、実は「売れ残り」物件が必ずしも悪いわけじゃないってことも、知っておいてほしいんです。
長期にわたってネットに掲載されている物件には、「何か問題があるんじゃないか？」って疑心暗鬼になりますよね。それは当然の心理です。
でも、見方を変えれば、「長期化しているからこそ、価格交渉の余地が大きく、隠れた魅力や再開発のポテンシャルが眠っている可能性もある」んです。
例えば、築古の建物が建っていて、解体費用がかかるから敬遠されている土地。もしあなたがその解体費用を含めても採算が合うような、素晴らしい建築プランを持っていたらどうでしょう？他の人が見向きもしない物件が、あなたにとっては「お宝」になる可能性だってあるんです。
一方で、非公開情報への過度な執着も、リスクをはらみます。
- 「まだ公表できないリスクや問題」が潜んでいる可能性もあります。例えば、隣地との境界が曖昧だったり、地中埋設物があったり。
- 情報源の信頼性を見誤ると、かえって無駄な労力や時間を費やすことにもなりかねません。
本当に良い物件は、非公開でなくても適正価格で流動します。だから、情報戦に疲弊するよりも、確かな目で物件の価値を見極める能力を養うことの方が、長期的な資産形成にはずっと重要なんです。
「未公開情報」を追い求める情熱と、「目の前の物件の価値」を見極める冷静さ。この両方を持ち合わせることが、賢い大家さんになるための秘訣だと僕は思っています。
これだけは覚えて帰ってね！今日のまとめ
今日は、ネットに出回る前の「超穴場土地」を見つけるための、泥臭いけど確実な方法をたくさん話しました。要するに、これだけ覚えて帰ってください。
- ネットの情報は氷山の一角、真の価値は水面下に眠る。良い物件はネットに出る前に決まってるよ。
- 不動産は「情報戦」。待ってるだけじゃダメ。自分から動いて、情報を掴みに行くべし。
- 地域の不動産屋さんとの「信頼関係」が最重要。手土産片手に、顔と名前を覚えてもらおう。
- 自分の足とアンテナが、一番の「情報源」。歩き回って、地域の変化を見つける癖をつけてみて。
- 「人脈」と「知識」は、あなたの強力な武器になる。投資コミュニティや専門家との繋がりを大切に。
きっと、あなたは今、「よし、明日からやってみよう！」って思ってくれているはず。その気持ちが一番大切です。
僕もそうでした。「また売れてしまった…」と疲弊していた過去の自分に、今の僕が言えるのは、「その探し方じゃダメだ、もっと泥臭く動け！」ってことです。
今日から、あなたも「情報の川上」を目指す旅に出ませんか？
まずは、明日、気になるエリアの不動産屋さんに、あなたの熱意が伝わる手書きの希望条件と、ささやかな手土産を持って、足を運んでみてください。
その一歩が、きっとあなたの不動産投資の未来を大きく変えるはずです。
応援していますよ！
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