半年間、毎日SUUMOとにらめっこ。
「良い物件が出たら連絡しますね！」と言われて、早半年。
僕、もう見込み客リストから外されたんでしょうか？
ねぇ、佐藤さん。
これ、あなたのことですよね？
将来の不安を何とかしたくて、勇気を出して不動産投資を決めましたと。
ポータルサイトを穴が開くほど見て、やっと見つけた「これだ！」って物件に問い合わせても、いつも「商談中」とか。
頑張って現地に行ってみたら、まさかの崖地だったり…。
もう、散々な目に遭いまくって、正直「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って疑心暗鬼になってませんか？
「もう、諦めようかな…」
そんな風に、ちょっと心が折れかかっているあなたへ。
僕もね、かつてはあなたと同じでした。
いや、むしろあなた以上に、不動産屋に「また売れてしまった」「残り物しかない」って疲弊させられてた。
毎日ネットを眺めてはガッカリして、もうダメだって思ったことも、一度や二度じゃないんです。
でもね、今ではありがたいことに、所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できてます。
しかも、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報が、地元の不動産業者さんから直接電話で回ってくるような関係性を築けてる。
なぜ、僕がそんな状況になれたのか？
そして、なぜあなたの元には、いつまで経っても「良い物件情報」が届かないのか？
その答えは、不動産業界の「裏側」に隠されています。
いや、裏側っていうか、「情報の川上」に行けるかどうかの話なんですよ、結局。
この記事を最後まで読めば、あなたはきっと「ネット検索をやめる勇気」と「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から、何をすべきか具体的な行動がわかります。
もう、今日で「待ちの姿勢」は終わりにしませんか？
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不動産屋から連絡が来ない「本当に」の理由
佐藤さん、結論から言いましょう。
不動産屋から連絡がこないのは、単に「良い物件がない」だけじゃないんです。
残念ながら、そこには不動産業界特有の、いくつかの「合理的な理由」が隠されています。
これを理解しないと、いつまで経ってもあなたは「待ち」の姿勢から抜け出せません。
かつての僕がそうだったように。
【裏側暴露】不動産営業の「見込み客リスト」の残酷な真実
いきなりショッキングな話かもしれませんが、不動産会社の営業担当者は、お客様を「ランク付け」しています。
「え、そんなことあるの！？」って思いますよね？
あるんです。これが現実。
なぜなら、彼らのほとんどは契約が成立して初めて報酬が得られる成果報酬型だからです。
限られた時間の中で、効率よく売上を上げなければいけない。
だから、営業マンは無意識のうちに、あるいは意識的に、お客様を次の3つのランクに分類し、優先順位をつけています。
-
Sランク：今すぐ客（即決タイプ）
購入意欲がめちゃめちゃ高く、予算も明確。気に入った物件が出たら、すぐに契約まで持ち込める人たちです。 もちろん、連絡は一番早く来ますし、営業マンもめちゃくちゃ力を入れます。 -
Aランク：そのうち客（検討タイプ）
購入意欲は高いけど、条件がもう少し固まっていなかったり、もう少し時間をかけて検討したい人たち。 Sランク客がいない場合に、ようやく連絡が来るレベルです。 -
Bランク：冷やかし客（情報収集タイプ）
なんとなく情報収集しているだけの人や、予算と希望条件が市場価格と大きくズレている人。 残念ながら、このランクの人には、なかなか連絡が来ません。
佐藤さん、厳しいことを言うようですが、半年間も連絡が来ていないということは、現状、あなたはBランクと判断されている可能性が高いです。
「サラリーマン大家にはクズ土地しか回ってこないんじゃ…」という疑念、まさにこのランク付けが背景にあるんですよ。
でも、絶望する必要はありません。
このランクは、あなたの行動次第でいくらでも変えられるんです。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」は本当か？
僕が満室経営を続けている最大の秘訣は、建物にお金をかけることじゃなくて、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。
これ、本当にめちゃくちゃ大事なことだから、しっかり頭に入れてくださいね。
なぜ、土地選びがそんなに重要なのか？
それは、「入居者が本当に住みたいと思う場所」が、物件の収益性を決めるからです。
いくら立派な建物を建てても、ニーズのない場所なら空室だらけになります。
そして、本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、我々のような一部のオーナーや業者の間で決まってしまうという現実があります。
これは、不動産業界特有の「物件情報の囲い込み」という慣習も関係しています。
どういうことかというと、売主側から依頼を受けた不動産会社が、仲介手数料を両方（売主と買主）から取りたいがために、他の不動産会社に物件情報を提供せず、自社だけで客付けをしようとすることがあるんです。
つまり、一般市場には出回らない「隠れた良い物件」というものが、確かに存在するんですよ。
僕が今、そういう情報を直接回してもらえているのは、この「情報の川上」にアクセスできる関係性を築けているからに他なりません。
じゃあ、どうすればそんな「情報の川上」に行けるのか？
次の章で、その具体的な方法を伝えていきますね。
じゃあ、半年放置された僕たちはどうすればいい？具体的な行動リスト
佐藤さん、これまでのお話を聞いて「やっぱりか…」とため息をついているかもしれません。
でも、大丈夫です。
今からお伝えする行動リストを実践すれば、あなたの状況は劇的に変わります。
今日で、「ネット検索をやめる勇気」を持って、泥臭く足を使う戦略に切り替えましょう。
明日から使える！不動産屋に「良い客」と思わせる泥臭い戦略
僕がコネも資金も知識もない状態から、たった一人で不動産経営を始められたのも、この「泥臭い戦略」があったからです。
きれいな成功法則じゃなく、地道な努力が必ず実を結びます。
１．ネット検索はやめて、リアルな足を使え
「え、今さらアナログ！？」って思うかもしれませんが、これが一番の近道です。
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地元密着型の不動産屋を狙う：
大手よりも、その地域で長く商売をしている中小の不動産屋さんのほうが、未公開情報や土地勘がめちゃくちゃ豊富です。 彼らは地域の大家さんともつながりが深いので、物件売却の話が出たときに、いち早く情報が回ってくることがあります。 -
「ご挨拶」を兼ねて訪問する：
いきなり「良い物件ください！」じゃなくて、「〇〇エリアで不動産を探している佐藤と申します。今後ともどうぞよろしくお願いします。」という気持ちで訪問してください。 この時、「手土産」は必須です。 相手に時間を取ってもらうので、そのお礼と顔を覚えてもらうための投資だと思ってください。
【先輩大家流！手土産の選び方】
菓子折りは、高すぎず、安すぎず、そして「日持ちするもの」がベスト。
個包装されていると、オフィスで配りやすいので喜ばれます。
地元の有名店のお菓子とか、ちょっと気の利いた有名どころのクッキーなんかがおすすめです。
金額としては、2,000円～3,000円くらいが妥当ですね。
「ほんと、ただの良いヤツって思われるかも」って思うかもしれませんが、最初はそれでいいんです。
人間関係のスタートは、そういう泥臭いところから始まるんですよ。
２．自分の条件を明確に、かつ「柔軟に」伝える
これも、良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ているんです。
待っているだけじゃ出会えないし、相手にばかり理想を押し付けてもダメ。
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「絶対条件」と「希望条件」を分ける：
「ここは譲れない」という絶対条件はしっかり伝えつつ、「ここは多少妥協できる」という希望条件も伝えておくことで、担当者も物件を探しやすくなります。 あまりにも条件が多すぎると、探せる物件がなくなってしまいますからね。 -
購入への「本気度」をアピールする：
「〇月までに購入したい」「〇〇円までなら即決できます」といった具体的な購入意思を伝えることで、担当者から「Sランクの客だ！」と思われます。 資金計画についても、具体的に話せる準備をしておくと良いでしょう。 -
「何でも見てみたい」姿勢を見せる：
最初は条件に少し合わない物件でも「とりあえず見てみたいです」と積極的に足を運んでみてください。 「この人は本当に購入意欲があるな」と担当者に伝わりますし、見ているうちにあなたの本当のニーズが明確になることもあります。
３．定期的な連絡を「こちらから」入れる
半年放置された経験があると、「また連絡して、嫌がられないかな…」って心配になりますよね。
でも、大丈夫。
「先日はありがとうございました。その後、物件の情報はいかがでしょうか？何か気になることがあれば、いつでもご連絡ください」 こんな短いメッセージで十分です。
目安としては、1ヶ月に1回程度でいいでしょう。
これによって、「このお客様はまだ探しているんだな」「積極的に動いているな」と担当者の記憶に残りやすくなります。
相手に連絡を期待するのではなく、こちらから関係を築きに行くんです。
「もしかして、売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃ…」そんな疑心暗鬼をぶっ飛ばす方法
佐藤さん、僕も最初は条件の悪い物件を掴まされそうになったことがあります。
だから、「サラリーマン大家にはクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」というあなたの疑心暗鬼、めちゃくちゃよくわかります。
でも、その状況を打破する方法は、あなた自身が「情報強者」になること、そして「不動産業者と対等な関係を築くこと」です。
１．不動産市場の「肌感覚」を養う
ポータルサイトを見るのをやめる、と言いましたが、完全に情報を遮断するわけではありません。
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オープンハウスには積極的に参加する：
どんな物件が、どのくらいの価格で、どんなスピードで動いているのか、リアルな情報に触れてください。 担当者と直接話すことで、エリアの相場観や動向が肌で感じられます。 -
地域の情報にアンテナを張る：
地元の新聞、フリーペーパー、地域のSNSグループなども意外な情報源になります。 地域の開発計画や新しい施設の情報などは、将来の資産価値に直結します。
これを続けると、「あ、この価格でこの条件はありえないな」「これは掘り出し物かも！」という感覚が養われていきます。
そうなると、担当者から提示された物件に対しても、適切な判断ができるようになります。
２．「情報の川上」に行くための関係構築
僕が今、未公開情報を直接回してもらえている最大の秘訣は、まさにこれです。
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担当者の「困りごと」を聞き出す：
何度か不動産屋に足を運び、少し関係性ができてきたら、雑談の中で担当者の「今、どんな物件を探している売主さんがいますか？」「どんな土地だと売れにくいんですか？」といった質問をしてみてください。 彼らの悩みを聞き出すことで、あなた自身のニーズと、彼らが抱える売却案件の情報を紐付けやすくなります。 -
「感謝」と「信頼」を積み重ねる：
もし、担当者から紹介された物件が契約に至らなくても、きちんと「ありがとうございます。今回は見送らせていただきますが、また別の情報があればぜひお願いします」と丁寧に対応してください。 この積み重ねが、長期的な信頼関係につながります。 「この人には安心して良い情報を渡せるな」と思わせるんです。
最初は門前払いされることもあるかもしれません。
僕も、何度もそういう経験をしてきました。
でも、そこで諦めないで、泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、綺麗事抜きで伝えたいです。
「ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる。」
この希望を、あなたも手に入れてほしいと強く思っています。
まとめ：今日から「動く大家」になろう！
さあ、佐藤さん。
長くなりましたが、今日お伝えしたかった内容をまとめます。
これだけ覚えてね、という内容をまとめます。
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不動産屋から連絡が来ないのは、単に物件がないだけじゃない。
営業担当者の優先順位や、物件情報の「囲い込み」といった業界の裏側が関係している。 あなたは「見込み客リスト」のBランクにいる可能性が高い、という現実を知ることから始める。 -
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」は真実。
入居者が本当に住みたい場所を選ぶことが、安定経営の最大の秘訣。 そして、その情報は「情報の川上」にこそある。 -
ネット検索はやめて、「リアルな足」と「泥臭い戦略」で動く。
地元の不動産屋を訪問し、手土産を持って顔を覚えてもらう。 自分の条件を明確にしつつ、柔軟な姿勢を見せる。 こちらから定期的に連絡を入れ、購入への本気度をアピールする。 -
「情報強者」になり、「信頼関係」を築く。
オープンハウスや地域の情報で市場の肌感覚を養い、担当者の困りごとを聞き出すことで、情報の川上へアクセスする道を開く。 感謝と信頼を積み重ねることが、あなたに一等地をもたらす。
「この人の言うことなら、裏表がなくて信用できる」
そう思ってもらえるような関係性を築くことが、個人の大家が成功する一番の秘訣です。
今日から、一つでも「お？」と思えることがあったら、ぜひ試してみてください。
まずは、「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」を考えるところからでもいい。
あなたの未来は、あなたが行動することでしか変わりません。
「待っているだけじゃ出会えない」という普遍の真理を胸に、今日から「動く大家」への一歩を踏み出しましょう。
応援しています！
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