毎日SUUMOとにらめっこ、
もう限界じゃないかな？
「良い土地」はネットには落ちてないよ。
半年間、毎日欠かさずSUUMOやat homeをチェック。
問い合わせるたびに「商談中」の文字。
やっと現地に行ってみたら、まさかの崖地だったり、隣が墓地だったり。
「どうせサラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんだ…」
佐藤さん、そう思って、もう不動産投資を諦めかけているんじゃないかな？
正直、その気持ち、痛いほどよくわかる。だって、私も昔、まったく同じ経験をしたから。
多くの人が「良い土地が見つからない」と嘆くのは、正直当たり前のことなんだ。
なぜかって？
本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に、我々のような一部のオーナーや業者の間で、あっという間に決まってしまうから。
でもね、諦めるのはまだ早い。
ポータルサイト検索を止める勇気と、明日からできる「情報の川上」へ行く具体的な方法があれば、あなたも一等地を手に入れられる可能性は十分にあるんだ。
私がコネも資金も知識もない状態から、たった一人で不動産経営を始め、今では3棟全て満室経営を続けられている最大の秘訣。
それは、建物にお金をかけることじゃなくて、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にある。
そして、その「土地」は、ネットには出てこない「未公開」の情報を、泥臭く足を使って手に入れたものばかりなんだ。
今日は、その裏側と、あなたが明日からできる具体的な一歩を、綺麗事抜きで全部話そうと思う。
もう「残り物」に振り回されるのは終わりにしよう。
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「未公開物件」って聞くと、なぜか魅力的だよね。
「お客様だけの特別情報です！」
「まだネットにも出ていません！」
「今週末で決まっちゃうかもしれませんよ！」
不動産屋の営業担当者から、こんな言葉を聞かされたら、ドキッとしないわけがないよね。
「未公開」って響きには、特別な響きがある。
まるで、自分だけが知る秘密の宝箱を開けるような、そんなワクワク感があるんだ。
正直、私も昔、まんまと口車に乗せられそうになった経験がある。
初めて不動産投資をしようと意気込んで、複数の不動産屋を回っていた頃の話だ。
ある会社で「とっておきの未公開物件があるんです！」って言われて、もう舞い上がっちゃってね。
場所も良さそうだし、価格も手頃。これはまさに「掘り出し物」だ！って興奮したのを覚えてる。
ところが、後日、別の不動産屋で、その「未公開物件」が数ヶ月前から普通に市場に出回っている、いわゆる「売れ残り」だったことを知ったんだ。
あの時の衝撃と、ちょっとした憤り、そして「自分はなんて無知なんだ」って情けなさ。
今でもはっきり覚えてるよ。
佐藤さん、もしかしたら君も、似たような経験をしているかもしれないね。
不動産屋が「未公開ですよ」と囁く、本当の理由。
じゃあ、なんで不動産屋はそんな嘘をつくのか？
いくつか理由があるんだけど、結論からいうと、「あなたに今すぐ決断させて、他社に逃したくないから」、これに尽きる。
詳しく見ていこうか。
- 「希少性」を煽って購買意欲を高めるため
人間ってさ、限定品とか、秘密の情報とか、他の人が持っていないものに弱いんだよね。これは「希少性の原理（スノッブ効果）」っていう心理学的なもの。不動産営業はこの心理を巧みに利用して、「今を逃したらもう二度と手に入らないかも！」って焦らせてくるわけ。 - 売れ残り物件を早く処分したいから
実はね、多くの「未公開物件」と称されるものの中には、「市場に出ていたけど、なぜか売れ残ってしまった物件」が少なくないんだ。「未公開」って言えば、なんだか新しい情報に聞こえるでしょ？ でも実際は、なかなか買い手がつかないから、営業マンが必死になって「特別感」を演出しているだけ、なんてこともざらにあるんだよ。 - 他社との比較検討をさせないため
ネットに公開されている物件だと、他の不動産屋でも扱っている可能性が高いよね。そうすると、あなたは複数の業者に問い合わせて、サービスや価格を比較検討する時間を持つことになる。でも、「未公開」って言われれば、あなたは「この会社でしか手に入らない特別な情報だ」と思い込んで、他の選択肢を考えることをやめてしまう。結果的に、営業マンはあなたを囲い込み、他社との競争を避けられるってわけ。
いい土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ているんだ。
毎日家に閉じこもって、マッチングアプリだけ見てたって、本当に「ビビッ」とくる相手にはなかなか出会えないよね？
やっぱり、自分から色々な場所に顔を出したり、信頼できる友達に「誰かいい人いないかな？」って相談したり、泥臭くても足を動かさないと、運命の出会いは訪れない。
不動産も一緒で、営業マンの言葉だけを鵜呑みにせず、自分から動くことこそが、本当に良い物件と出会うための鍵なんだ。
あなたが半年間、良い土地に出会えない「本当の理由」
佐藤さんが半年間、毎日ポータルサイトを眺めては「また売れてしまった」「残り物しかない」と疲弊しているのは、当たり前なんだ。
なぜなら、本当に「美味しい情報」は、ネットには出回る前に消えていくから。
これは、不動産業界の構造的な問題とも言えるんだけど、「情報の川上」と「情報の川下」という考え方があるんだ。
- 情報の川上： 物件が市場に出る前の、売り手や一部の業者しか知らない段階の情報。ここには、良い条件の物件や、市場価格よりも安く手に入る可能性がある物件が多い。
- 情報の川下： ポータルサイトや店頭に貼り出されているなど、広く一般に公開されている情報。この段階では、すでに多くの人が知っている情報だから、競争率が高いか、あるいは「川上」では決まらなかった物件が多いんだ。
佐藤さんが毎日見ているSUUMOやat homeは、まさに「情報の川下」なんだ。
そこにあるのは、すでに多くの人の目に触れて、それでも決まらなかった物件か、よほど急いで売りたい、などの特殊な事情がある物件がほとんど。
本当に良い物件は、不動産会社同士のネットワーク（レインズなんかはその典型だね）や、長年の信頼関係で結ばれた特定の顧客にまず最初に紹介される。
そこで決まらなければ、ようやく一般公開される、という流れなんだ。
だからね、ネット検索だけを続けていても、いつまで経っても「残り物」しか見えないのは、ごく自然なことなんだよ。
これは、あなたの努力不足じゃない。情報の入り口が違うだけなんだ。
【体験談】私が「未公開の罠」で掴まされそうになった話
私も最初、不動産投資を始めた頃は、本当に何も知らなかった。
ポータルサイトで良さそうな土地を見つけては問い合わせて、不動産屋に足しげく通っていたんだ。
ある日、ある不動産屋から「お客様、これはとっておきの情報です。まだネットにも出していませんが、先日売り主さんからお話をいただいたばかりの土地でして…」と、熱心に紹介された物件があった。
場所は駅徒歩10分以内、整形地で、価格も相場より少し安い。
「おお、これは！」って思わず前のめりになったよ。
担当者も「これはすぐに決まりますよ！今週末には他のお客様にも紹介する予定なので、お早めに！」って、たたみかけるように勧めてくる。
私は「これこそ、先輩大家さんが言ってた『情報の川上』なんじゃないか！？」って、完全に舞い上がってしまったんだ。
でも、念のため、もう一社、以前から相談していた別の不動産屋にもその土地の話をしてみたんだ。
すると、そこの担当者さんはパソコンをカタカタと操作しながら、こう言った。
「あー、この土地ですね。これはうちでも扱ってますよ。っていうか、半年くらい前からずっと売りに出てるんですけどね…」
半年くらい前から、ずっと売りに出てる！？
あの「お客様だけの特別情報」が、実は半年間も売れ残っていた物件だったって知った時のショックは忘れられないね。
しかも、その土地、日当たりが悪くて、擁壁（ようへき）の修繕費用がかなりかかりそうだったんだ。
初めて紹介された不動産屋は、その大事な情報をサラッとしか説明しなかったんだよね。
もしあの時、即決していたら…今頃、とんでもない不良債権を抱えていたかもしれない。
危なかった、本当に。
この経験から、俺は悟ったね。
「未公開」という言葉は、買い手の心を惑わす魔法の言葉に過ぎない、と。
本当に価値ある物件は、言葉で飾る必要なんてないんだ。
「未公開」の裏側を見抜く！先輩大家の【鉄板チェックリスト】
じゃあ、佐藤さんが同じ目に遭わないために、どうすればいいのか？
「未公開」という言葉を聞かされた時に、営業の嘘を見抜き、真実を見極めるための具体的なステップを教えよう。
あなたの情報力が、未来の家を守る最強の盾になるからね。
STEP1：まずは「情報源」を疑え！
「未公開ですよ！」と言われたら、まずは深呼吸。
その言葉を鵜呑みにせず、常に多角的な視点を持つことが大事だ。
- 複数の不動産屋に同じ条件で相談する
これが一番シンプルで効果的な方法だね。A社から「未公開」と言われた物件情報を、B社、C社にもそれとなく話してみて、「こんな物件、ご存知ですか？」って聞いてみるんだ。本当に未公開なら、他の会社は知らないはず。もし他の会社でも「ああ、あの物件ね」なんて言われたら、もうその時点で嘘だよね。 - 地元の業者と全国チェーンの両方を活用する
大手の不動産会社は幅広い情報を持っているけど、地元の小さな不動産屋は、地域密着で独自のネットワークを持っていることが多い。どちらか一方だけでなく、バランス良く複数社と付き合うことで、情報の偏りをなくせるよ。
STEP2：自分の手で「真実」を掘り起こせ！
営業担当者の言葉は、あくまで参考情報の一つ。
大切なのは、自分の目で、自分の足で、真実を確かめることだ。
- インターネットで徹底的に検索する
物件の所在地番（〇丁目〇番地）や地番が分かれば、Google検索や地図アプリでその周辺を徹底的に検索してみよう。過去の物件情報サイトの履歴、SNSでの話題、地域の掲示板なんかにも、思わぬ情報が転がっていることがある。特に「レインズ（REINS）」という不動産会社間で物件情報を共有するネットワークがあるんだけど、一般公開されないこのシステムに掲載されている物件も、営業が「未公開」と偽ることがあるんだ。検索で見つからなくても、他の業者が知っている可能性は十分にあるってことだね。 - 「登記簿謄本」や「公図」を確認する
法務局に行けば、誰でもその土地の登記簿謄本や公図（こうず）を取得できる。ここには、土地の所有者履歴や、過去の売買記録が載っている場合があるんだ。もし「未公開」とされているのに、頻繁に所有者が変わっていたり、最近の売買記録が残っていたら、それも怪しいよね。 - 役所で「都市計画情報」や「建築制限」を確認する
不動産屋が教えてくれない、あるいはサラッと流すような「デメリット情報」は、役所の窓口に行けば教えてくれることがほとんどだ。その土地がどんな地域に指定されていて、どんな建物が建てられるのか、災害リスクはどうか、といった重要な情報を自分の目で確認しよう。「この土地には、こんな建物を建てたいと思っているのですが…」と具体的に相談してみるのが効果的だ。
STEP3：焦りは禁物！「即決」を迫られたら立ち止まれ！
「今すぐ決めないと、他の人に取られちゃいますよ！」
こんな言葉を聞かされたら、あなたの心に黄色信号が点滅するはずだ。
- 必ず「持ち帰って検討する」と伝える
どんなに魅力的だと思っても、その場で即決は絶対にNGだ。一度自宅に持ち帰り、冷静になって家族や信頼できる第三者に相談する時間を持つこと。「少し考えさせてください」と毅然と伝える勇気を持とう。本当に良い物件なら、一日二日考えたところで、そう簡単には売れないものだよ。 - 「手付金」や「申込金」の支払いを急がない
契約を急がせるために、安易に手付金や申込金を要求してくる業者もいる。安易に支払ってしまうと、後でキャンセルする際に返金トラブルになる可能性もあるから、くれぐれも注意が必要だ。 - 中立的な専門家にセカンドオピニオンを求める
信頼できるファイナンシャルプランナーや、中立的な立場にある不動産コンサルタントに相談してみるのも非常に有効だ。彼らはあなたに利益誘導する理由がないから、客観的な視点でアドバイスをくれるはずだよ。
これらのチェックリストを実践すれば、不動産営業の口車に乗せられるリスクは格段に減るはずだ。
確かに手間はかかる。泥臭い作業も多いだろう。
でも、数千万円、数億円という大きな買い物なんだから、それくらいの労力は惜しむべきじゃない。
あなたの頑張りが、未来の安定した資産へと繋がるんだからね。
佐藤さん、明日から何をする？【今日からできる具体的な一歩】
さて、佐藤さん。
「ネット検索をやめる勇気」は、もう持てたかな？
そして、「良い土地は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」という事実も理解してくれたと思う。
じゃあ、明日から具体的に何をすればいいのか？
私がコネも資金も知識もない状態から、どうやって「情報の川上」へ行けるようになったのか。
その具体的なアクションを伝えよう。
ポータルサイト検索の時間を「足で稼ぐ」に変えよう
佐藤さんが毎日SUUMOやat homeを見ていた時間を、これからは「不動産屋巡り」の時間に変えてほしい。
最初は「また冷やかしだと思われないかな…」なんて不安になるかもしれない。
でも、大丈夫。
私も何度も不動産屋に通って、門前払いされたり、「何しに来たんだ？」って顔をされたこともあったよ。
それでも、諦めずに足を運び続けることが大切なんだ。
まずは、あなたが本当に欲しいエリアの「地場の不動産屋」をリストアップしてみよう。
大手のチェーン店も悪くないけど、本当に地域の情報を持っているのは、地域に根差した中小の不動産屋であることが多いんだ。
「この辺りでアパート用地を探しているんです」と、自分の目的を明確に伝えよう。
最初は何も出てこないかもしれない。
でも、それでいいんだ。
大事なのは、あなたの顔を覚えてもらい、「こいつは本気なんだな」って思ってもらうこと。
地場の不動産屋と「友達」になる方法
不動産屋も人間だ。
誰にでも平等に情報を回すわけじゃない。
やっぱり、「この人には良い物件を紹介したいな」って思ってもらえる人に、優先的に情報が回ってくるものなんだ。
そのために、私が泥臭くやってきたことをいくつか教えるね。
- 定期的に顔を出す（できれば週に1回、無理なら月に1回でも）
顔と名前を覚えてもらうこと。これが第一歩。毎回新しい物件を期待しなくていい。「こんにちは、お変わりありませんか？」くらいの挨拶で十分だ。 - 「手土産」の選び方
「じゃあ、明日、不動産屋に何持っていけばいいんですか？」
そう思うよね。変に高価なものじゃなくていい。むしろ、相手に気を遣わせないものがベストだ。
ポイントは、「ちょっとした心遣い」と「話題性」。
例えば、地元の有名なお菓子屋さんの、日持ちする焼き菓子とか、「これ、この前テレビで紹介されてて、美味しかったんで！」なんて、ちょっとした会話のきっかけになるようなもの。
予算は1,000円〜2,000円くらいで十分。大事なのは、「あなたに会いに来ました」という気持ちが伝わることだから。 - 聞く耳を持つ（物件以外の話もする）
物件の話ばかりじゃなくて、世間話も大事。「最近、この辺りどうですか？」「何か面白い動きあります？」なんて、軽い会話の中から、地域のリアルな情報を引き出せることもある。人間関係って、そういうものだよね。 - あなたの「本気度」を伝える
「良い土地があれば、すぐにでも動きたいと思っています！」という熱意を伝えること。資金計画や希望条件を具体的に伝え、「いつでも契約できる準備があります」という姿勢を見せるんだ。これが、向こうが安心して情報を回してくれる信頼に繋がる。
これって、まさに「良い人間関係を築く」ってことなんだ。
私の最大の資産は、所有するアパートでも、貯金でもない。
地場の不動産業者さんたちが、一般市場に出回らない「未公開」の土地情報を、直接電話で回してくれる関係性を築けたことなんだ。
「良い土地」は、あなたを待っているだけじゃ絶対に出会えない。
泥臭く足を使って、信頼できるパートナーと関係を築くこと。
これが、個人の大家でも一等地を手に入れられる、唯一の希望であり、具体的なノウハウなんだよ。
まとめ：ネット検索は卒業！泥臭い一歩が未来を変える
佐藤さん、今日伝えたかったことを、これだけ覚えて帰ってほしい。
- 「未公開物件」という言葉には、営業側の都合が隠されていることが多い。安易に飛びつかず、冷静に判断しよう。
- ネットのポータルサイトには、本当に「美味しい情報」はほとんど出回らない。「情報の川下」で疲弊するのはもうやめよう。
- 「情報の川上」へ行くには、泥臭く足を使って、地場の不動産屋と信頼関係を築くことが何よりも大切だ。
- 手土産一つ、定期的な挨拶一つでも、あなたの「本気度」と「人間性」は伝わる。それが、彼らがあなたに特別な情報を回してくれる理由になるんだ。
私も最初は、コネも資金も知識もなかった。
何度も失敗しそうになりながら、それでも諦めずに泥臭く行動し続けた結果、今がある。
だからね、佐藤さん。
「サラリーマン大家にはクズ土地しか回ってこない」なんて諦めないでほしい。
たった一つの行動が、半年後の、1年後の、そして10年後のあなたの未来を大きく変えることになるんだ。
明日、いつもの通勤路にある不動産屋に、ちょっとした手土産を持って、挨拶に行ってみないか？
そこから、あなたの「情報の川上」への旅が始まるんだから。
応援しているよ。
— 10年先を歩く先輩大家より
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