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毎日SUUMOとにらめっこ、でも現実は「売約済み」か「崖地」。 「サラリーマン大家にはクズ土地しか回ってこないのか？」 諦めかけた君へ。その悩み、全部、僕も経験したから分かる。
「良い土地が見つからない」って、毎日嘆いていませんか？
半年間、会社帰りにスマホでSUUMOやat homeを眺めては、
「また売れてしまった…」
「どうせ問い合わせても『商談中』でしょ…」
「現地に行ってみたら、やっぱり崖地だった…」
なんて、ため息をついている35歳の佐藤さん。
正直、それ、当たり前なんです。
僕もかつては同じ道を歩んで、本当に疲弊しました。
「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
そんな疑心暗鬼に陥って、もう諦めようか、って本気で思ったこともあります。
でも、ちょっと待ってください。
その「当たり前」の裏には、あなたが見えていない「不動産業界の裏側」があるんです。
本当に美味しい「未公開情報」って、残念ながらネットに出回る前に、我々のような一部のオーナーや業者の間で決まってしまう。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づいてから、僕の不動産経営は大きく変わりました。
コネも資金も知識もない状態から、たった一人で不動産経営を始めて今年で10年目。
今は所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できています。
その最大の秘訣は、建物にお金をかけることじゃなくて、最初の「土地選び」で勝負を決めているから。
一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたこと。
それこそが、僕の最大の資産であり実績です。
このブログは、ネット検索をやめる勇気と、明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方から教えるつもりで書いています。
泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、綺麗事抜きで伝えていきたい。
ただの運じゃなくて、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる。
その希望と具体的なノウハウを、あなたに渡したいと強く思っています。
まずは「情報の川上」へ行く方法を、僕の経験談と合わせてお話ししていきますね。
この続きを読んで、あなたの「良い土地が見つからない」を解決するヒントを得る！
ネットで良い土地が見つからないのは、あなたが悪いわけじゃない
佐藤さん、最初に言っておきますね。
SUUMOやat homeで良い土地が見つからないのは、あなたの検索能力が低いわけじゃない。
もっと言えば、あなたが悪いわけじゃないんですよ。
僕もそうだったから、痛いほど気持ちが分かります。
「どうせ、人気のエリアの土地なんて、自分には手が届かないんだ」
「予算を上げないと、駅からバス20分の場所で我慢するしかないのか…」
そうやって、毎日、理想と現実のギャップに苦しんでいるんじゃないでしょうか。
希望エリアの土地がなぜ予算オーバーになるのか？
これ、いくつか理由があるんですよね。
まず、そのエリアの人気が上がりすぎている。
交通の便が良い、商業施設が充実してる、学区が良い、住環境が魅力的。
こういった生活利便性の高い場所は、誰もが住みたいと思うから、当然、需要が跳ね上がります。
あとは、低金利や住宅ローン減税みたいな外部要因も影響してますよね。
みんなが「今が買い時だ！」って動くから、土地の値段がどんどん上がっていく。
僕自身、最初はそういった「市場の原理」を全然理解していませんでした。
ただ「良い場所」が欲しくて、ネットで探しては、指をくわえて売り切れていく物件を見てるだけ。
それはもう、絶望的な日々でしたね。
「バス20分」で妥協する前に、考えてほしいこと
「駅からバス20分」の土地。
これは、多くの方が直面する現実的な選択肢の一つですよね。
僕も経験あります。
「まぁ、いいか…」って妥協しそうになったこと、何度もあります。
でもね、ちょっと立ち止まって考えてほしいんです。
その「バス20分」は、あなたにとって本当に許容できる距離ですか？
僕の場合、初めて手を出そうとした土地が、まさにそんな場所でした。
「少しでも安く…」と思って、駅から離れた場所の土地を不動産屋から紹介されたんですよ。
「静かで、広々としてますよ！」なんて言われてね。
でも、実際に通勤時間帯にバスに乗ってみたら…もう最悪。
バス停はいつも混んでるし、道も渋滞するから、表記の20分じゃ全然着かない。
雨の日なんて、傘さしてバス停まで歩くのも一苦労。
これじゃ、入居者さんも不便だし、自分だったら住みたくないな、って思ったんです。
「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」
この問いを徹底的に突き詰めた結果、僕はその土地の購入を辞めました。
もちろん、「駅からバス20分」がデメリットばかりじゃない、って視点も分かります。
都心では得られない静かで広々とした住環境、豊かな自然、良好な近隣関係。
物理的な距離と引き換えに、精神的な豊かさや生活の質を得られる可能性もあります。
でも、それが「本当にあなたにとっての最適解」なのか。
妥協で決めるのと、納得して決めるのでは、未来が全然違います。
僕が「奇跡の土地」を手に入れた、たった一つの泥臭い方法
結論から言うとね、僕が一般市場に出回らない「未公開」の土地情報を手に入れた方法は、
「ネット検索をやめて、足で稼ぎ、不動産屋さんと『人間関係』を築いた」ことです。
「え、そんなの当たり前じゃん？」
「いや、忙しいサラリーマンに、そんな時間ないでしょ？」
「結局、コネがないと無理なんでしょ？」
きっと、今そう思った人もいるでしょう。
ですよね、お待たせしました。
ここからが、僕が本当に伝えたい、綺麗事じゃない「裏側」の話です。
「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」
僕がよく話す例えなんですけどね、
「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」んですよ。
あなたも、良い結婚相手を見つけたいとき、どうしますか？
自宅のソファで、ひたすらマッチングアプリを眺めてるだけじゃ、なかなか理想の相手には出会えませんよね？
いや、出会える人もいるでしょうけど、確率は低い。
やっぱり、積極的に外に出て、色んな人に会って、自分から動かないと良い出会いは訪れない。
そして、一度や二度会っただけで「この人だ！」って決めるのは難しい。
何度も会って、会話を重ねて、お互いのことを深く知っていく中で、「この人となら」ってなるじゃないですか。
土地探しも全く同じなんです。
待っているだけじゃ、本当に美味しい情報は巡ってこない。
ネットに出回っているのは、すでに多くの人が目にしている「残り物」か、何らかの理由で売れ残っている物件が多いのが現実です。
【具体的な行動】明日からできる「情報の川上」に行く方法
じゃあ、具体的にどうすればいいのか？
僕が実践して、本当に結果が出た方法を伝えます。
① ネット検索を「情報収集」に変える勇気
まず、SUUMOやat homeを「即買いできる物件を探すツール」として使うのをやめましょう。
これからは「相場観を養うツール」として使ってください。
希望エリアの坪単価がどれくらいか、どんな物件がどれくらいの期間で売れているのか、なぜあの物件は売れ残っているのか。
ひたすら眺める中で、そういった肌感を養っていくんです。
そして、「このエリア、最近動きが活発だな」とか、「この会社はよく良い物件扱ってるな」とか、
具体的な不動産会社名や地域の特性を頭に入れておくこと。
これが、次の一手につながります。
② 足を使って「地域の不動産屋さん」と仲良くなる
これが、一番重要で、一番泥臭い部分です。
僕も最初は、飛び込みで地元の不動産屋さんを何十軒も回りました。
もちろん、門前払いもされましたよ。
「ああ、また冷やかしかな」みたいな目でね。
でも、それでも諦めなかった。
「この人の言うことなら、裏表がなくて信用できる」
そう思ってもらうことが、何よりも大切なんです。
明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方
ええ、まさにここからが具体的なノウハウです。
ただ手ぶらで行くより、断然効果があります。
大事なのは、「気の利いた、ちょっとした手土産」です。
例えば、有名店の菓子折り。
デパートの地下とかで売ってる、日持ちするクッキーとか焼き菓子がいいですね。
ポイントは、「地元で人気のあるお店」であること。
「ああ、この人、うちの地域のことを調べてくれてるな」って思ってもらえます。
高すぎる必要はないです。2,000円〜3,000円くらいで十分。
大事なのは、「あなたのために時間を割いてもらうことへの感謝の気持ち」を伝えることです。
僕も、何度も不動産屋さんに菓子折りを持って頭を下げました。
最初、門前払いされたお店にも、
「先日はいきなりお邪魔してすみませんでした。でも、どうしても〇〇さんのところで土地を探したくて…」
なんて言って、頭を下げて回りましたね。
ほんと、泥臭い話でしょ？
「どんな土地が欲しいか」を具体的に伝える
手土産を渡したら、今度はあなたの番です。
ただ「良い土地が欲しいです」じゃ、向こうも動きようがありません。
具体的に、譲れない条件と、妥協できる条件を明確に伝えましょう。
例えば、
「予算は〇〇円までで、できれば駅徒歩10分以内が理想です。」
「〇〇小学校の学区内なら、多少狭くても検討できます。」
「今は賃貸で住んでいるので、急いでいるわけではありませんが、良い情報があればすぐに動けます。」
特に重要なのは、「具体的な予算と、その範囲で何を重視するか」です。
そして、「急いでいないけど、良い話があればすぐに動ける」という姿勢。
これを伝えることで、不動産屋さんは「この人には、ちゃんと吟味した情報を出そう」って思ってくれます。
逆に、焦っている人には、売れ残りを押し付けようとする業者もいますから、そこは注意が必要です。
③ 「プロなら奇跡の土地を見つけてくれる」は期待しすぎない
佐藤さん、これは耳の痛い話かもしれません。
「プロなら、予算内で奇跡の土地を見つけてくれるんじゃないか？」
この期待、分かります。僕もそう思っていましたから。
でもね、不動産市場は情報と需要供給の原理で動いているんです。
「奇跡」は稀有。
プロも市場の限られた情報の中で動くので、過度な期待は禁物です。
僕も最初、業者に「なんとかしてください！」って丸投げしてました。
でも、結局は自分が動かないとダメなんですよね。
業者さんはあくまで「情報を持ってきてくれる人」であって、あなたの人生を背負ってくれるわけじゃない。
だから、「奇跡は待つものじゃない、見つけ出すものだ。ただし、現実を直視して。」
このマインドセットが、土地探しにおいてはめちゃくちゃ重要です。
予算を上げるべきか、エリアを変えるべきか？僕の経験談
結局のところ、予算オーバーの土地問題に直面したとき、多くの人がこの二択で悩みますよね。
「予算を上げるべきか、それとも希望エリアを諦めてエリアを変えるべきか。」
僕もこの問題で頭を抱え、夜も眠れない日々がありました。
僕が「予算を上げる」のをやめた理由
僕は最終的に、無理な予算アップはやめました。
理由はシンプルです。生活が苦しくなるのが目に見えていたから。
最初、条件の悪い物件を掴まされそうになったとき、
「もう少し予算を増やせば、もっと良いのが…」って何度も考えたんですよ。
でも、「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」という問いを突き詰めていくうちに、
「ただ高ければ良い」というわけじゃないと気づいたんです。
僕の目標は、不動産投資で安定したキャッシュフローを得て、将来の不安をなくすこと。
無理なローンを組んで、毎月ギリギリの生活を送ることじゃなかった。
無理に予算を上げて将来の生活が苦しくなる方が、精神的な負荷は大きい。
これは、僕が身をもって学んだことです。
「エリアを変える」ではなく「視点を変える」という選択肢
じゃあ、僕がどうしたかと言うと、「エリアを変える」というより、「エリアを見る視点を変えた」んです。
例えば、希望エリアの「隣接駅」に目を向けてみる。
一駅違うだけで、坪単価がガクッと落ちるエリアって結構ありますよね。
でも、実は生活圏はそれほど変わらなかったり、交通の便もそこまで悪くなかったりする。
あるいは、「将来的な再開発が見込まれるエリア」をリサーチする。
今はぱっとしなくても、数年後に新しい交通網が通ったり、大規模な商業施設ができる計画があったりする場所。
これって、まさに「先行投資」ですよね。
僕の場合、最初は全く候補になかったエリアに、
地元の不動産屋さんが教えてくれた「再開発計画」の情報があって。
それを信じて、少し駅から離れた土地を購入したんです。
そしたら、数年後に駅前に大きな商業施設ができて、土地の価値も、入居者のニーズもグッと上がった。
「バス20分」だって、見方を変えれば「20分の投資」に変えられるんです。
その20分で、読書したり、新しいことを勉強したり。
あるいは、都心では味わえない広々とした住環境を手に入れられるかもしれない。
大事なのは、「理想」の呪縛から解放されて、「最適解」を見つけることです。
完璧を求めすぎず、現状で最善解を見つけ出す知恵と、その決断を受け入れる心の強さ。
それが、家探し、ひいては人生において、めちゃくちゃ重要なんですよね。
後悔しないための「条件の見直し」と「自己資金の増強」
ここまで読んでも、「でも、やっぱり良い土地が見つからないよ…」と感じているかもしれません。
焦る気持ちはよく分かります。
でもね、「成功とは、失敗を重ねても熱意を失わない能力である。」（ウィンストン・チャーチル）
土地探しも、粘り強く情報収集と検討を続けること、そして自己を律することが大切なんです。
本当に譲れない条件は何ですか？
もう一度、紙に書き出してみてください。
「これだけは絶対に譲れない！」という条件と、
「ここは妥協できるかも…」という条件。
例えば、「駅徒歩10分以内」は譲れないけど、「土地の広さはちょっと狭くてもいい」とか。
「新築」にこだわっていたけど、「中古物件をリノベーションする」という選択肢もアリ、とか。
僕自身、最初は「日当たり最高、整形地、駅近、広い庭！」みたいな、全部盛りの土地を夢見てました。
でも、そんな土地が予算内で見つかるわけがないんですよ。
優先順位を明確にすることで、本当にあなたにとって大切なものが見えてきます。
「完璧な選択」を求める心理的プレッシャーから解放されると、グッと楽になりますよ。
自己資金を増強する、という選択肢
もし今、どうしても予算内で納得できる土地が見つからないなら、
無理をして今すぐ購入するのをやめて、数年後の購入を目指すという選択肢も、賢明だと思います。
賃貸に住みながら、集中的に貯蓄に励む。
副業を始める、キャリアアップして収入を増やす、といった方法も視野に入れる。
「サンクコスト効果（既に投じた時間や労力に囚われ、合理的な判断ができなくなること）」に注意して、
過去ではなく未来志向で意思決定をする重要性。
僕も最初は、早く買わないと！って焦っていました。
でも、一度立ち止まって、資金計画を立て直したことで、
「今無理して買うよりも、もう少し資金を貯めてから、納得できる物件を探そう」
と冷静に判断できるようになりました。
その結果、後々、より良い土地に巡り会えたんです。
住宅購入は「目的」ではなく「手段」です。
あなたの人生を豊かにするための「手段」であることを、どうか忘れないでください。
まとめ：今日から変わる「理想の土地」へのロードマップ
さて、佐藤さん。
今日の話で、少しでも「なるほど」と思える部分があったでしょうか？
僕が伝えたいことは、これだけ覚えてね、という内容をまとめます。
- ネットで良い土地が見つからないのは、あなたが悪いわけじゃない。
- 本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に決まってしまうのが現実。
- 「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」という事実を忘れないで。
- 「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」（待っているだけじゃ出会えない）。
- ネット検索をやめて、「地域の不動産屋さん」と『人間関係』を築くのが、情報の川上へ行く唯一の方法。
- 不動産屋への訪問時は、地元で人気のある有名店の菓子折りが効果的。（2,000円〜3,000円くらい）
- 具体的に譲れない条件と、妥協できる条件を明確に伝えること。
- 「プロなら奇跡を見つけてくれる」と過度な期待はしない。奇跡は待つものじゃない、見つけ出すもの。
- 無理な予算アップは生活を苦しめるだけ。それより、エリアを見る「視点」を変えてみること。
- 理想と現実のギャップに直面したら、条件を見直す勇気と、自己資金を増強する冷静さも必要。
「ああ、あの時、もっと頑張っていれば…」
そんな後悔を、あなたにはしてほしくありません。
最高の土地とは、最高の自分を生きられる場所のこと。
そして、その場所は、あなたが泥臭く動いて、ようやく見つけられるものなんです。
今日から、あなたの「土地探し」は変わります。
「ネット検索をやめる勇気」と、「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」。
これらを胸に、ぜひ、一歩踏み出してみてください。
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