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毎日SUUMOとにらめっこ、疲れてない？
『良い土地は出ない』って、もう諦めかけてるんでしょ？
その『未公開物件』、罠かもしれないよ。
ねぇ、佐藤さん。
将来の不安から不動産投資を決意して、もう半年。毎日毎日、ポータルサイトを穴が開くほど見てるんですよね。
「お、これだ！」と思って問い合わせると、いつも「商談中」とか「売れちゃいました」ばかり。
やっと現地に行けたと思ったら、日当たりの悪い崖地だったり、隣がボロボロの空き家だったり…。
「サラリーマンの俺には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
そう思って、そろそろ諦めようか、心が折れそうになってるんじゃないかな。
実はね、それ、当たり前なんですよ。
本当に美味しい「未公開情報」って、ネットに出る前に、水面下で決まっちゃう世界なんです。
私もかつては佐藤さんと同じように、日々、消耗していました。
でもね、そこには「裏側」があるんです。そして、その「裏側」を知れば、あなただって一等地を手に入れられる道がある。
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」この事実に気づけば、もう疲弊することはありません。
泥臭く足を使って、業者と関係を築くことの重要性。これを、綺麗事抜きで、先輩大家として伝えたい。
ただの運じゃない、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、その希望と具体的なノウハウを、今日から手渡します。
もう騙されない！本当の「未公開物件」探しへ
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「会員限定」の未公開物件サイトで消耗するな。その情報、実はあなたの時間と個人情報の無駄遣い。
佐藤さん、こんにちは。
いや、正確には「お疲れ様です」って言った方がいいかもしれないね。毎日毎日、朝から晩までスマホとにらめっこして、ポータルサイト巡り。
「またこの物件、商談中になってる…」「結局、問い合わせたところで微妙な土地ばっかりじゃん…」
もうそんな風に、ため息ついてるんでしょ？
特にね、「会員限定の未公開物件あり」なんて謳い文句のサイトに登録した時なんて、きっと「キタコレ！」って思ったはず。
「これでやっと、良い土地に出会える！」って、胸を膨らませたに違いない。
でも、実際どうだった？
送られてくるのは、見たことあるような物件か、ちょっと調べてみたら「これ、誰でも見れるじゃん…」みたいな微妙な土地ばかり。
「結局、個人情報を取られただけじゃないか！」って、もう腹立たしい気持ちでいっぱいになってるんじゃないかな。
ですよねぇ、わかります。
私も10年前、不動産投資を始めたばかりの頃は、同じような経験を山ほどしました。
コネも資金も知識もない、普通のサラリーマンだった私が、どうやって今、3棟のアパートを満室経営できているのか。
その最大の秘訣は、建物にお金をかけたことでも、特別なスキルがあったわけでもないんですよ。
実は、最初の「土地選び」で勝負を決めていたんです。
そして、その土地情報は、世に言う「未公開物件サイト」からは、決して手に入らないものでした。
今日は、そんな「未公開物件」の裏側と、本当に良い土地情報を手に入れるための泥臭い方法を、包み隠さず話していきますね。
「会員限定」の未公開物件サイト、本当に良い土地に出会えるの？
結論から言っちゃうと、残念ながら、出会えない可能性の方が圧倒的に高いです。
「え、そんなこと言われても…」って思うよね。でも、これにはちゃんとした理由があるんです。
その「未公開物件」、実は〇〇です。
「未公開物件」って聞くと、どんなイメージが湧きますか？
「まだ誰も知らない掘り出し物」「お宝物件」「出たらすぐに売れるから、一部の人にしか回ってこない」
こんな感じで、めちゃくちゃ魅力的な物件を想像しますよね。
でも、残念ながら、多くの「会員限定サイト」で紹介される「未公開物件」の実態は、こんな感じが多いんです。
- 売れ残っている物件：一般公開しても反響が薄かったり、何かしら問題があって売れ残っている物件。
- 公開前のテストケース：まずは「会員」だけに公開してみて、反響を見るための物件。本当に良いものは、この段階でほぼ決まることはない。
- 問題がある物件：権利関係が複雑、地盤が弱い、接道義務を満たさないなど、ちょっと工夫が必要な物件。
もちろん、中には本当に良い物件が紛れていることもあるかもしれない。だけど、そういう物件は、ごく稀です。
じゃあ、本当に良い「未公開物件」って、どこにあるの？って話になりますよね。
それはね、ネットには、まず出回りません。
本当に美味しい物件は、我々のような一部のオーナーや、業者同士の間で、ネットに出る前に決まってしまうんです。
まさに「情報の川上」で取引されているんですよ。
なぜサイト運営者は「微妙な土地」を「未公開」と称して送ってくるのか？
正直に言いますね。彼らの主な目的は、あなたの「個人情報」を獲得することです。
不動産って、人生で何度も買うものじゃないし、金額もめちゃくちゃ高いでしょ？
だから、購入を検討している人の情報って、不動産会社にとっては「超」が付くほど価値があるんですよ。
「未公開」とか「会員限定」って言葉は、私たちの「掘り出し物を見つけたい！」っていう射幸心を煽る、めちゃくちゃ強力な魔法の言葉なんです。
その言葉で釣り上げて、あなたの氏名、電話番号、メールアドレス、希望条件をゲットする。
これが彼らの本当の狙いだったりするわけです。
そうやって手に入れた情報は、他の物件の紹介だったり、ローン相談の営業だったり、関連サービスの案内だったり…
色々な形で活用されるんです。もちろん、それが全部悪いことではないけど、あなたの期待を裏切って情報を取るやり方は、ちょっとモヤモヤしますよね。
あなたの個人情報、本当に『掘り出し物』と交換する価値ある？
「まさか、自分の個人情報がそんな風に使われてたなんて…」
そう思うと、なんだか騙された気分になりますよね。腹立たしい気持ち、すごくよく分かります。
私たちは「限定」という言葉に弱いし、「お得な情報」には飛びつきやすい。
でも、その裏には、必ずと言っていいほど企業の狙いが隠されています。
だって、考えてみてください。
本当に「お宝」級の未公開物件だったら、わざわざ見ず知らずの人に「会員登録すれば教えますよ」なんてしませんよね？
既存の優良顧客や、長年の付き合いがある業者に、優先的に「こんな物件出ましたけど、どうですか？」って声がかかるのが普通なんです。
そう。つまり、「未公開」という言葉は、多くの場合、ただの「客寄せパンダ」だということです。
あなたの「掘り出し物を手に入れたい！」っていう純粋な気持ちと、個人情報という大切な財産を、本当に意味のない情報と交換してしまっているかもしれない。
これって、すごくもったいないことなんですよ。
ネット検索をやめる勇気。本当の「情報の川上」へ行く方法。
じゃあ、どうすれば本当に良い土地に出会えるのか？
もうネット検索で疲弊するのは、今日で終わりにしましょう。
私が10年間、泥臭くやってきた「情報の川上」へ行く方法を、今から具体的に話しますね。
良い土地探しは、良い結婚相手探しと似ている。
いきなり何の話？って思ったかな。
でもね、これ、本当に似てるんですよ。
良い結婚相手って、家にじっとして、マッチングアプリで待ってるだけで出会えるものですか？
もちろん、ゼロじゃないけど、やっぱり積極的に外に出て、色々な人と会って、自分から関係を築いていく中で「この人だ！」って人に巡り合うことが多いでしょ？
土地探しも、まさにこれなんです。
待っているだけじゃ、本当に良い土地には出会えません。
自分から動いて、人に会って、関係性を築く。これが「情報の川上」へ行く、たった一つの道なんです。
足で稼ぐ「泥臭い」情報収集術。
「でも、具体的に何をすればいいんですか？」
ですよね、お待たせしました。
やるべきことは、シンプルです。それは、地域の不動産会社と、とことん関係を築くこと。
大手ポータルサイトに出しているような会社じゃなくて、地域に根ざした、町の不動産屋さんを狙ってください。
「え、そんな地味なところ？」って思ったでしょ。
でも、ここがポイントなんです。彼らこそが、地域の「生の情報」を持っている、まさに「情報屋」なんです。
私がやったことを、そのまま教えますね。
-
まずはリストアップ：あなたの希望エリアにある、個人経営や小規模な不動産会社を、徹底的に探してリストアップします。
Googleマップで「不動産」って検索して、古い感じの看板とか、個人感が出てる会社を狙うのがコツです。
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手土産を持って訪問：アポなしでOKです。
「近所で土地を探している者ですが…」と切り出して、元気よく挨拶しましょう。
その時に、「手土産」は必須です。これ、めちゃくちゃ大事。
別に高価なものである必要はありません。有名店のちょっとしたお菓子とか、地域の特産品とか、相手に気を使わせない程度のものがベスト。
ポイントは、「話を聞いてくれてありがとうございます」っていう気持ちを形にすること。
「この人、なんか面白いな」って思ってもらうことが最初のステップです。
私の場合は、最初は地元のちょっと良い和菓子屋さんで買った、日持ちのする個包装のお菓子を持って行きましたね。
-
具体的な希望を伝える：「こういうエリアで、予算はこのくらいで、こんなアパートを建てたいんです」と、具体的に伝えましょう。
そして、「どんな情報でもいいので、もし何かあったらご連絡いただきたい」と、謙虚にお願いするんです。
ここで、「未公開物件をください！」なんて言っちゃダメですよ。そんなの、彼らからしたら「何を偉そうに」って話ですからね。
-
何度も通う、顔を覚える：一回行って終わり、じゃダメです。
最初は門前払いされたり、「今、情報はないですね」で終わることもザラでした。
「また来たの？」って顔をされることも、数えきれないくらいありましたよ。
でも、めげずに、1ヶ月に1回とか、2ヶ月に1回とか、顔を出すんです。
「お久しぶりです！何か良い情報ないですかね？」って、明るく。
「この人、本当に真剣に探してるんだな」って思ってもらうことが、信頼関係を築く第一歩です。
正直、めちゃくちゃ泥臭いでしょ？
でもね、この地道な努力が、一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性になるんです。
私が今、所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できているのは、この関係性こそが、私の最大の資産であり実績なんです。
「売れ残りのクズ土地」を卒業する第一歩。
あなたが今、SUUMOやat homeで目にしている土地は、ある意味「選ばれなかった土地」です。
多くの業者や個人投資家がすでに見て、何らかの理由でパスした物件。
でも、地元の不動産屋さんが持っている情報は、そうじゃない。
「あ、そういえば、〇〇さんのところの土地、売るって言ってたな。この前来てた佐藤さん、探してたような気がするな」
そうやって、あなたの顔と名前が、彼らの頭の中にインプットされるんです。
「ちょっと癖はあるけど、佐藤さんならうまく使いこなせるんじゃないかな？」
「まだ表には出してないけど、まずは佐藤さんに話を持っていってみるか」
そうやって、本当に「会員限定」じゃない「限定情報」が、あなたに回ってくるようになるんです。
これが、ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、希望の光なんです。
先輩大家が語る「土地選び」で勝つための思考法
業者さんとの関係性が築けて、いざ情報が来た時に、どうやって良い土地を見極めるか。これもすごく大事です。
「どんな情報でも」って言ったけど、もちろん本当にクズ土地を掴んじゃ意味がないですからね。
「入居者が本当に住みたい場所」を徹底的に突き詰める
私も最初は、条件の悪い物件を掴まされそうになったことが何度もあります。
「利回りだけ見れば、悪くないけど…なんか違うんだよな」って。
その時、いつも自分に問いかけていたのは、「ここ、もし自分が住むならどうかな？」「入居者さんが、本当に快適に暮らせる場所かな？」ということでした。
駅から遠すぎる、周辺にスーパーがない、日当たりが悪すぎる、騒音がひどい…
一見、安くて利回りが高そうに見える物件でも、入居者が寄り付かない物件は、結局、赤字を生むだけです。
利回りという数字だけじゃなくて、「住む人目線」で土地を見る目を養うことが、本当に大切なんです。
良い土地は、入居者さんを自然と引き寄せます。
それが、満室経営を継続する上での、何よりも強い味方になってくれるんですよ。
運じゃなく、戦略で一等地を手に入れる。
私自身、特別な能力があったわけではありません。コネも資金も知識も、最初はゼロでした。
でも、「どうすれば良い土地が手に入るか？」を、徹底的に逆算して考えたんです。
ネットに出回る情報には限界がある。
だったら、ネットに出る前の情報を掴むにはどうすればいいか？
→ 地域の情報源に食い込むしかない。
地域の情報源ってどこ？
→ 地元の不動産屋さんだ。
地元の不動産屋さんは、どんな人に情報をくれる？
→ 信頼できて、真剣な気持ちが伝わる人だ。
信頼を築くには？
→ 顔を出す、話をする、手土産を持って行く、そして「人間関係」を築く。
こうやって、一つ一つ道を切り拓いていったんです。
これは、決して「運」じゃなくて、「戦略」です。
佐藤さん、あなたもこの戦略を、今日から実践すれば、必ず良い土地に出会えるはずです。
「サラリーマン大家にはクズ土地しか回ってこない」なんて諦めは、もう捨てましょう。
まとめ：今日から変わる、あなたの不動産投資
ここまで読んでくれて、ありがとうございます。
「未公開物件サイト」の裏側と、本当に良い土地情報を手に入れるための泥臭い方法、少しは伝わったでしょうか？
今日、持ち帰ってほしいポイントは、これだけです。
- 「会員限定の未公開物件サイト」は、あなたの個人情報を得るための「客寄せパンダ」である可能性が高い。そこに本当の掘り出し物は少ない。
- 良い土地情報は、ネットには出回らず、地域の不動産業者の「情報の川上」に存在する。
- その川上へ行くためには、泥臭く足を使って、地域の不動産会社と信頼関係を築くことが最も重要。手土産は有効なツール。
- そして、いざ情報が来た時は、「入居者が本当に住みたい場所か」という視点で、土地の本質的な価値を見極める目を養うこと。
「また不動産屋に頭を下げて、菓子折りを持って行くのか…」
そう思うと、気が重くなるかもしれないですよね。
でもね、この泥臭い一歩が、あなたの10年先を大きく変える、確実な一歩なんです。
私だって、最初はそうやって、何度も門前払いされてきました。
「なんだかんだで、いい人ですよね。」って思ってもらえるまで、結構な時間がかかったんですよ。
でも、その先に、本当に「これは！」と思える土地との出会いが待っていました。
今日から、ネット検索の時間を減らして、代わりに、あなたの希望エリアにある町の不動産屋さんを調べてみませんか？
そして、明日、勇気を出して、一つだけでもいいから訪ねてみてください。
その一歩が、きっとあなたの不動産投資の未来を大きく変えるはずです。
個別相談で、あなたの土地探しを徹底サポート！
「もっと具体的に、どうすれば良い土地を見つけられる？」
「私の場合、どんな手土産が良いんだろう…？」
そんなあなたの疑問や不安、私が直接お答えします。
個別相談では、あなたの状況に合わせて、具体的な戦略と行動プランを一緒に考えていきましょう。
もう一人で悩むのは終わりにしませんか？
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