毎日ポータルサイトを眺めては
「また売れてしまった…」とため息をついているアナタへ。「サラリーマン大家には、どうせ売れ残りのクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」
そんな疑心暗鬼で、もう諦めようかと思ってる？まだ、諦めるな。
本当に美味しい「未公開情報」は、ネットには出回らない。
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「70点の土地で手を打て」は誰のセリフだ？納得できない35歳会社員・佐藤さんへ
ねぇ、佐藤さん。毎日、SUUMOやat homeとにらめっこして、疲れてないですか？
やっと見つけた良さそうな土地に問い合わせたら「商談中」とか、現地行ってみたら「え、これ崖じゃん…」って、散々な目に遭ってるんですよね。
その気持ち、痛いほどよく分かります。だって、俺も昔はそうだったから。
「どうせ良い土地なんて、プロが押さえちゃってて、俺たちサラリーマンには残り物しか回ってこないんだろ？」
って、何度思ったか分かりません。
しかも、不動産屋に行けば「完璧な土地なんてありませんよ。70点くらいで手を打つのが現実的ですよ」なんて言われる。
は？って感じですよね。
3000万円も出して、なんで「70点」で納得しなきゃいけないんだ。
人生最大の買い物の一つなのに、モヤモヤしたまま妥協するなんて、絶対後悔するに決まってる。
俺はそう思いました。
もちろん、不動産業者さんが言う「100点はない」は、ある意味で真実です。
広さ、立地、価格、日当たり、形、法規制…
全部の条件が最高！なんて土地は、宝くじが当たるくらい珍しい。
不動産って、一つとして同じものがない「一点物」だからね。
だから、最大公約数的な「無難な70点」を提案しがちなんです。
でもね、その「70点」って、誰にとっての70点なんですか？
不動産屋さんの営業マンが、多くの顧客に無難に勧められる客観的な70点？
それとも、一般市場で換金性の高い客観的な70点？
俺たち買い手にとっての「人生が豊かになる90点」じゃないですよね。
本当に「自分だけの90点」の土地なんて見つかるのか？結論：見つかります
結論から言います。あなたにとっての「90点」の土地は、必ず見つかります。
ただ、その見つけ方が、ネット検索や一般的な不動産屋巡りとはちょっと違う、ってだけです。
土地探しってね、良い結婚相手を探すのに似ていると思うんです。
誰もが羨むような「高収入・高学歴・高身長」のハイスペックな相手（＝駅近・整形地・日当たり良好・広々）は、確かに人気があるし、素晴らしい。
でも、そんな完璧な人、簡単には見つからないし、競争率も高い。
仮に見つかったとしても、その人があなたにとって本当に「90点」の相手とは限らないですよね？
それよりも、「一般的には見過ごされがちだけど、自分にとっては唯一無二の魅力を持つ個性的なパートナー」を見つける方が、よっぽど幸せになれることって、あるじゃないですか。
土地も全く同じなんです。
市場価値が全てじゃない。その土地が、あなたの人生の価値を上げるかどうかが、一番大事なんです。
そして、その「自分にとっての90点」の土地は、残念ながらネットには出てきません。
本当に「美味しい」未公開情報は、ネットに出回る前に、俺みたいな一部のオーナーや、その地域の業者間で決まっちゃうから。
「情報の川上」へ行く方法を知らないと、いつまでも残り物の中から選ぶしかなくなっちゃうんです。
もうネット検索をやめよう。まず最初にやるべき「自己分析」
佐藤さん、今すぐSUUMOのアプリを閉じましょう。
もちろん、情報収集としてたまに見るのは良いですが、それに張り付くのはもうやめていいです。
疲弊するだけだから。
じゃあ、まず何をすべきか？
それは、徹底的な「自己分析」です。家族会議でも良い。パートナーと膝を突き合わせて、こんな話をしてみてください。
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どんな暮らしがしたいのか？
- 趣味：週末はDIYしたい？庭でBBQしたい？静かに読書するスペースが欲しい？
- 子育て：子供が駆け回れる広い庭？近所に公園は必須？通学路の安全性は？
- 仕事：在宅勤務が多いから静かな書斎？通勤時間はどれくらいまで許容できる？
- 自然：ガーデニングを楽しみたい？ベランダ菜園で十分？季節を感じる風景が欲しい？
- 利便性：駅までの距離？スーパーや病院の近さ？車は必須？
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自分たちにとっての「心の贅沢」とは何か？
- 一般的な条件（広さ、駅距離）じゃなくて、「これがあったら最高！」ってやつ。
- 例えば、小さくても良いから家庭菜園スペースが欲しいとか。
- 隣の家と視線が合わない、プライベートな中庭とか。
- 夕焼けが綺麗に見える窓とか。
- ペットが気兼ねなく遊べる空間とか。
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逆に、「これだけは絶対に譲れない」ことは何か？
- 価格？駅からの距離？騒音？日当たり？
- 「何をしないか」を決めることが、最も重要な決定だ。とスティーブ・ジョブズも言ってます。
- 何に妥協しないかを明確にすると、本当に必要なものが見えてきます。
このリストアップが、あなたの「90点」を定義する最初のステップです。
漠然と「良い土地」を探すんじゃなくて、「自分たちにとって何が最高の土地なのか」を具体的に言語化すること。
これが、一般的な70点の呪縛から抜け出すための第一歩ですよ。
「隠れたメリット」を見つける3つの泥臭いステップ
さて、自分たちの「90点」が少しずつ見えてきたら、次は行動です。
ここからは、俺がコネも資金も知識もない状態から、泥臭く足を使ってやってきた方法を伝えます。
これが、ネットには出回らない「隠れたメリット」のある土地を見つけるための、具体的なノウハウです。
ステップ1：足で稼ぐ「情報収集のプロになれ」
「良い土地探しは、良い結婚相手を探すのに似ている」って話しましたよね。
じゃあ、理想の相手と出会うために、家でじっと待ってるだけじゃダメなのは、分かりますよね？
行動あるのみです。
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候補地の「現地視察」は最低でも3回
昼間だけじゃなくて、朝、夕方、夜。平日、休日。時間帯や曜日を変えて、その土地を訪れてみてください。
昼間は静かだったけど、夜は意外と交通量が多いとか、休日は子供たちの声で賑やか、とかね。
日当たり、風通し、騒音、人通り、隣接地の状況…実際に体感しないと分からないことは山ほどあります。
「古着屋で一点物のビンテージTシャツを探すようなもの」です。
皆が欲しがる新品も良いけど、自分だけの価値を見出した古着は、他に代えがたい愛着と満足感をもたらす。 -
自治体の情報に目を光らせる
各自治体のホームページには、「地域計画」「ハザードマップ」「将来の街づくり構想」なんかが出ています。
これ、意外とみんな見てないけど、超重要情報です。
近くに新しい公園ができる予定とか、商業施設を誘致する計画があるとか、道路が整備されるとかね。
今は普通の土地に見えても、将来的にグッと価値が上がる「隠れたメリット」が隠されてることがあります。
逆に、災害リスクが高いエリアじゃないかも確認しておきましょう。 -
地域の歴史や文化を知る
これはちょっとマニアックに聞こえるかもしれないけど、その土地の「物語」を知ることは、住む上での愛着に繋がります。
昔から続くお祭りがあるとか、地元の名物があるとか、意外と魅力的なコミュニティがあるかもしれません。
地域に根ざした暮らしを求めているなら、これこそが「隠れたメリット」です。
ステップ2：プロの目を借りる「変形地を化けさせる設計の魔法」
「旗竿地」「狭小地」「傾斜地」…
こういう土地って、ネットでは「再建築不可」とか「要検討」とか、避けられがちですよね。
確かに、素人目にはデメリットだらけに見える。
でもね、これこそが「隠れたメリットの宝庫」</markだったりするんです。
なぜなら、一般的には人気がないから、価格が抑えられていることが多い。
そして、信頼できる建築家や工務店の腕にかかれば、唯一無二の魅力的な空間に化ける可能性を秘めているからです。
彼らは「一般的な人気はないが、設計次第で化ける土地」をよく知っています。
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土地契約前に、信頼できる建築家に相談する
これ、本当に大事です。
「この変な形の土地、どう思いますか？」って、早めに相談してください。
旗竿地なら、奥まったプライベート空間を活かした中庭のある家とか。
傾斜地なら、高低差を活かしたスキップフロアや地下室のある、ダイナミックな家とか。
「え、こんな発想があったのか！」って、目から鱗が落ちるような提案をしてくれることがあります。
土地家屋調査士にも相談して、法的制約や地盤、造成費用なども確認しておきましょう。
これらは契約前にやっておくべきことです。 -
「自分だけの個性」と割り切る勇気を持つ
確かに、変形地は将来の売却時に一般的な買い手がつきにくい可能性はあります。
でも、あなたは「一般の70点」を求めているわけじゃないですよね？
自分にとっての90点、唯一無二の場所を求めているんです。
多少の経済合理性を犠牲にしてでも、精神的な満足度を優先する価値があるかを、パートナーとよく話し合ってください。
ステップ3：人間関係を築く「不動産屋の『とっておき』をもぎ取れ」
ここが、俺の不動産経営10年間の最大の秘訣です。
そして、佐藤さんが「情報の川上」へ行くための、一番泥臭くて、でも一番効果的な方法です。
俺はコネも資金も知識もない状態から始めたけど、今では所有する3棟のアパートすべてが満室経営。
その最大の秘訣は、最初の「土地選び」で勝負を決めているから。
そして、その土地情報は、一般市場には出回らない「未公開」のものを、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえているからなんです。
どうやってそんな関係を築いたか？
もうね、綺麗事抜きで、「足を使って、頭を下げて、人間関係を築いた」これに尽きます。
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とにかく「地場の不動産屋」に毎日通う
SUUMOとかat homeに乗せてる大手じゃなくて、地元で何十年もやってる、看板がちょっと古びたような不動産屋さん。
そこに狙いを定めてください。
最初は「いい土地ありますか？」って聞いても、「ないねぇ」とか「ネット見てよ」って、門前払いされることもザラです。
俺も何度、冷たくあしらわれたか分かりません。
でもね、ここで諦めない。 -
手土産を持って、顔と名前を覚えてもらう
2回目、3回目と通うときに、地元のちょっと気の利いた菓子折りでも持って行ってみてください。
「いつもお忙しいのにすみません。近くに来たのでご挨拶に。」って。
大事なのは、「買わない客」でも、ちゃんと顔を覚えてもらうこと。
人間って、何回も会うと親近感が湧くものなんですよ。
「ああ、またあの人だ」って思われたらこっちのもんです。 -
自分の「90点」を具体的に伝える
ただ漠然と「良い土地」を探しているんじゃなくて、「自分たちはこんな暮らしがしたいから、こういう隠れたメリットのある土地を探しているんです！」って、具体的に伝える。
例えば、「日当たりはそこそこでいいから、静かな裏通りで、周りの視線が入らない中庭が作れる土地とかありませんか？」とか。
「駅近じゃなくてもいいから、子供が思いっきり遊べる、ちょっと広めの土地とか。」
あなたの「90点」を分かってもらうことが、彼らが「これはあの人に合うかも」って思い出してくれるきっかけになります。 -
「売れ残ったクズ土地」を「掘り出し物」に変える視点
地場の不動産屋さんは、大手には回せないような、ちょっと変わった土地、一般受けしない土地を抱えてることが多いです。
中には、相続で急いで売りたいけど、形が悪いから買い手がつかない…なんて土地もある。
そこを狙うんです。
一般の人には「売れ残ったクズ土地」に見えても、あなたの「90点」リストに合致するなら、それは「掘り出し物」です。
そんな時、「あの佐藤さんなら、この土地の良さを分かってくれるかも」って、真っ先に連絡が来るようになる。
これが「情報の川上」へ行く方法です。 本当に、泥臭く足を使って業者と関係を築くことこそが、俺の最大の資産であり実績です。
これは、一朝一夕にはできないけれど、着実に信頼関係を築けば、必ず報われます。
「隠れたメリット」にも潜む落とし穴とリスク
もちろん、「隠れたメリット」を見つけることには、リスクもゼロではありません。
どんなことにも、光と影はあります。先輩大家として、冷静な視点もお伝えしておきますね。
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経済合理性の軽視は危険
3000万円という高額な投資です。
いくら「自分にとっての90点」だとしても、将来的に売却する必要が出た場合や、賃貸に出す可能性をゼロにしない限り、市場価値を完全に無視するのは危険です。
ライフプランの変更や予期せぬ事態で、その土地が「負動産」になってしまう可能性も考慮すべきです。
「プロスペクト理論」って心理学用語があるんだけど、人は利益を得る喜びより、損失を回避する方を強く意識する傾向があるんです。
だから「70点でも損しないならOK」ってなりがちだけど、これは「90点を得る機会損失」を見逃すことにもつながる。
でも、あまりにも市場価値が低い土地だと、いざという時に困るかもしれません。 -
主観的評価の盲信に注意
自分たちにとって最高の90点だと思っていても、それは極めて限定的なニーズにしか応えられない「特殊な80点」である可能性もあります。
「最高の景色が見える！」と喜んでいたら、実は大規模な工事計画があって景色が変わる予定だった、なんてことも。
購入前に、専門家や地域住民からの客観的な意見も、冷静に聞く耳を持つことが大事です。
「隠れたメリット」が、ただの思い込みや、一時的な感情によるものではないか、何度も自問自答してください。 -
「隠れたメリット」の持続可能性
発見したメリットが、本当に長期的に持続可能かどうかも重要です。
例えば、「隣が空き地で静か」というメリットも、数年後にマンションが建つ可能性だってあります。
法改正によって、今まで可能だった利用方法ができなくなるリスクもゼロではありません。
これもステップ1で話した自治体の情報収集が役立ちます。 どんな土地にもメリット・デメリットはあります。
大事なのは、デメリットも理解した上で、「それでも自分たちにとっては90点だ！」と納得できるかどうかです。
ただの思い込みで「隠れたメリット」と美化しすぎないように、冷静な目も持ち続けてください。
あなたの「90点」は、他の誰かの「100点」かもしれない
土地探しは、人生という壮大なパズルのピースを探すようなもの。
みんなが欲しがる「普通の四角いピース」ではなく、自分たちのライフスタイルという絵にぴったりはまる「特殊な形」のピースこそが、最高の完成図をもたらすことがあります。
完璧なものはない、という前提に立ちながらも、その中で「自分にとって最適なもの」を、多角的な視点と創造性をもって追求する姿勢が、後悔のない選択に繋がります。
俺は、コネも資金も知識もない状態から、この泥臭い方法で、自分にとっての「90点の土地」を見つけてきました。
最初は条件の悪い物件を掴まされそうになったこともあったけど、「入居者が本当に住みたいと思う場所はどこか？」を徹底的に突き詰めた結果、安定経営を続けています。
それは、建物にお金をかけることじゃなく、最初の「土地選び」で勝負を決めているからなんです。
まとめ：もうネット検索に疲弊するのはやめよう
佐藤さん、もうネット検索に疲弊するのはやめましょう。
大切な3000万円を、モヤモヤする70点の土地に払う必要なんて、どこにもありません。
今日、この記事で伝えたことを、もう一度振り返ってみてください。
- 「70点で手を打て」は誰の言葉？：あなたにとっての90点を定義することから始めよう。
- 徹底的な自己分析：どんな暮らしがしたい？心の贅沢は？譲れないものは？具体的にリストアップしよう。
- 「隠れたメリット」を見つける3ステップ：
- 足で稼ぐ「情報収集のプロになれ」：時間帯を変えて現地視察、自治体情報、地域の文化。
- プロの目を借りる「変形地を化けさせる設計の魔法」：建築家や工務店に早期相談。
- 人間関係を築く「不動産屋の『とっておき』をもぎ取れ」：地場の不動産屋に足繁く通い、顔と名前を覚えてもらう。
- 落とし穴とリスクも忘れずに：経済合理性や持続可能性、主観の盲信には注意して、冷静な目も持ち続けよう。
完璧な土地を「見つける」という受動的な姿勢だけでなく、購入した土地に自分たちの手で手を加え、「自分たちにとっての90点」に育てていくという能動的な長期ビジョンを持つことも、後悔しない選択には重要です。
大丈夫。あなただけの「90点」の土地は、必ずあります。
ただ、それが、ネット検索の表舞台には出てこないだけ。
泥臭く、足を使って、人との関係を築けば、必ず道は開けます。
今日から、SUUMOを見る時間を、地元の不動産屋を回る時間に変えてみませんか？
そして、明日、不動産屋に持っていく手土産、ちょっとだけ良いものを選んでみてください。
あなたの行動が、未来の「90点の家」を創ります。
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