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登記簿の抵当権で焦るな。僕が知らなかった「裏ワザ」で安全な土地を手に入れた話
毎日SUUMO眺めても、いい土地なんて見つからない。
それはあなたの探し方が悪いんじゃない。情報が降りてこないだけだ。
この先を読むだけで、あなたの不動産探しは激変する。
佐藤さん、あなたもそう思ってますよね？
「また売れてる…」「この条件でこの値段？」「現地行ったら崖じゃん…」
毎日毎日、ポータルサイトを穴が開くほど見てはため息。
問い合わせたら、いつも「商談中」の返事ばかり。
もう、「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、本気で疑ってますよね。
うん、分かります。正直、僕も最初は同じ気持ちでした。
特に、「お、この土地いいじゃん！」って思って登記簿謄本を見たら、見慣れない「抵当権」の文字。
「え、これって売主が借金まみれってこと？」「本当に決済の時に消えるの？」「変なトラブルに巻き込まれたらどうしよう…」
こんな不安が頭をよぎって、せっかくの「良いかも」っていう気持ちが、一気に冷え込んじゃうこと、ありますよね。
分かりますよ、その気持ち。
だって、不動産って人生で一番高い買い物ですもんね。
安くないお金を出すのに、権利関係でモメるなんて、想像しただけでゾッとしますよね。
僕も最初の頃は、同じようにビビってました。
でもね、結論から言います。
抵当権がついてる土地でも、ほとんどの場合は全く問題なく買えます。
え？本当に？って思いますよね。
でもこれ、僕がコネも資金も知識もない状態から、泥臭く足を使って経験してきて、最終的に満室経営を実現できた「裏側」なんです。
ネット検索だけじゃ絶対に分からない、不動産業界の「情報の川上」へ行くための第一歩として、この「抵当権」の不安を、今日で完全に消し去りましょう。
大丈夫です。あなたも僕のように、安心して一等地を手に入れることができますから。
じゃあ、具体的にどうすればいいのか。
僕がたどり着いた、泥臭いけど確実な方法を、これから全部お話ししますね。
そうそう、記事の最後には、明日からすぐにできる「不動産屋に持っていく手土産の選び方」もこっそり教えちゃいます。
これ、実は「良い物件」への切符なんです。
では、行ってみましょう！
>> ネットじゃ見つからない「未公開物件」の探し方を知りたい方はこちら <<
「抵当権」って何？ 登記簿で見つけると「ギョッ」とする理由
まず、抵当権って一体何なのか、からいきましょうか。
佐藤さん、車を買う時にローンを組んだ経験ってあります？
あれって、もしローンを返せなくなったら、最悪の場合、車を差し押さえられちゃうことがありますよね。
抵当権は、これの不動産版だと思ってください。
売主さんが土地や建物を買うときに、銀行からお金を借りていたとします。
その借金のカタとして、「もしこの人がお金を返せなくなったら、この土地を売ってお金回収しますね」っていう約束が、抵当権なんです。
この約束を、みんなが見れるように「登記簿謄本」っていう国の台帳に記録するんですね。
だから、登記簿を見ると「抵当権」って書いてあるわけです。
これだけ聞くと、「うわ、やっぱり借金まみれじゃん！ヤバいじゃん！」って思いますよね。
ですよね、分かります、その気持ち。
僕も昔はそう思ってましたから。
でもね、ちょっと冷静に考えてみてください。
世の中のほとんどの人が、家を買うときにローンを組みますよね？
つまり、ほとんどの家には、銀行の抵当権がついてるんです。
これ、意外じゃないですか？
新築で買う家にも、もちろん抵当権は付きます。だって、銀行がお金を貸してるんですから。
だから、「抵当権がついてる＝借金まみれでヤバい」っていうのは、ちょっと早とちりなんですね。
じゃあ、なんでそれでも不安になるのか？
それは、この抵当権が「決済の時に本当に消えるのか？」っていう、プロセスが見えない不安なんですよね。
万が一消えなかったら、自分の買った土地が、前の持ち主の借金のカタになっちゃうかもしれない…そんな最悪のシナリオが頭をよぎりますよね。
安心してください。
その不安は、この先を読めば綺麗サッパリなくなりますから。
不動産屋が教えてくれない「決済日」の裏側。抵当権が消える「バトンリレー」の秘密
さて、抵当権に対する漠然とした不安、なんとなくの形は見えましたよね。
じゃあ、僕らが一番知りたい「決済の時に本当に抹消されるのか？」っていう部分を、具体的に見ていきましょう。
これはね、まるで緻密に計算された「バトンリレー」のようなものなんです。
ゴールは「佐藤さんが抵当権のない綺麗な土地を手に入れること」。
そのバトンリレーの主役が、実は「司法書士さん」なんです。
決済日、何が起こっているのか？「同時履行の原則」
決済日って、普通は銀行の会議室とかで、売主さん、買主さん、不動産屋さん、そして司法書士さんが集まって行われます。
ここで大事なのが、「同時履行の原則（どうじりこうのげんそく）」っていう考え方。
これは、「買主がお金を払う」のと、「売主が土地を引き渡し、抵当権を抹消する」のを、同時に行いましょう、っていうルールなんです。
「いや、そんなこと言ったって、お金払ったのに抹消されなかったらどうするの？」
って思いますよね。
そこを担保してくれるのが、さっき言った「バトンリレー」なんです。
司法書士が「バトン」を絶対に落とさない理由
バトンリレーの様子を想像してみてください。
第一走者は「売主さん」。
売主さんは、自分の土地についている銀行の抵当権を消すための書類（「解除証書」って言ったりします）を、決済日に持参します。
第二走者は「司法書士さん」。
この司法書士さんが、売主さんからその大切な書類を預かります。
そして、買主である佐藤さんが、土地代金を売主さんに支払うのと同時に、司法書士さんが、預かった書類を持って法務局へダッシュして、抵当権の抹消登記を申請するんです。
この「同時に」っていうのがポイントで、売主さんがお金を受け取ったら、すぐに司法書士さんは抹消の手続きに入ります。
司法書士は、売主と買主、どちらか一方の味方をするわけじゃなくて、公正な立場で取引の安全を守るプロなんです。
だから、もし抹消がされなかったら、その司法書士さんの信用に関わりますし、法律で罰せられる可能性だってあります。
「この人ならバトンを確実にゴールまで届けてくれる」っていう、法律の専門家としての信頼があるからこそ、このバトンリレーは成立するんですね。
僕も最初の頃は、「もし司法書士さんがサボったら…」なんてアホな心配もしてましたけど（笑）、それはまずありえないことなんです。
彼らは、僕らが高額な取引を安心して行えるように、厳格なルールと倫理観のもとで仕事をしてくれています。
「売主が借金まみれ」なんて心配、しなくていいって知ってた？
佐藤さん、抵当権が見つかったときに一番頭をよぎるのが、「この売主さん、もしかして借金まみれで、この土地を売って借金返済するのか？」っていう心配ですよね。
正直、僕もそう思ってました。
でもね、これもほとんどの場合、心配いらないんです。
銀行の「お墨付き」があるってこと
考えてみてください。
売主さんが家を買うときに、銀行がお金を貸してるわけですよね？
銀行って、お金を貸すときに、相手がちゃんと返せる人かどうか、ものすごく厳しく審査します。
つまり、抵当権がついてるってことは、一度は銀行の厳しい審査を通って、「この人ならお金を返せる」ってお墨付きをもらってるってことなんです。
もちろん、その後で経済状況が変わることはあるかもしれません。
でも、決済日に抵当権を抹消するためには、売主さんは銀行に「残っている借金を全部返します」っていう手続きをする必要があります。
その返済に充てるのが、佐藤さんが払う土地代金の一部なんです。
売主の借金と買主の不安、プロがどう繋ぐか
決済日には、売主さんが借りている銀行の担当者も同席することが多いです。
佐藤さんが払うお金の中から、銀行は貸したお金を回収し、その場で「はい、これで返済完了ね！」と解除証書を司法書士に渡します。
この一連の流れは、プロである不動産仲介業者と司法書士がしっかり管理しています。
もし売主さんが「借金まみれで、決済日に返済できない！」なんてことになったら、その情報は決済日より前に不動産屋がキャッチします。
そうなったら、そもそも決済自体が行われませんし、事前に中止の連絡が入ります。
だから、「お金を払ったのに、売主が夜逃げして抵当権が消えなかった！」なんてことは、現代の不動産取引ではまず起こらないんです。
ここまで聞くと、少し安心しました？
ですよねぇ、分かります、この複雑な仕組み、知れば知るほど「なるほど！」ってなりますよね。
良い不動産屋は「クリーンな物件」をどう見つけてる？僕らが「情報の川上」へ行くヒント
佐藤さんの本音、「権利関係がクリーンな物件だけを紹介してほしい」。
これ、僕もめちゃくちゃ共感します。
でもね、最初にも言った通り、世の中のほとんどの物件には抵当権がついてます。
じゃあ、「クリーンな物件」って何なのか？
それは、「抵当権がついていたとしても、確実に抹消されることが担保された物件」のことなんです。
つまり、専門家（司法書士）がしっかりと手続きを管理してくれて、僕らが不安になることなく所有権を手に入れられる物件、ってこと。
僕が10年間、満室経営を続けてこられたのは、まさしく「良い土地選び」に尽きます。
そして、その良い土地というのは、ネットには出回らない「未公開情報」がほとんど。
じゃあ、どうやって僕みたいな何のコネもなかった人間が、その「未公開情報」を手に入れてるのか？
ここが、まさに佐藤さんが知りたがっている「情報の川上」へ行く方法なんです。
泥臭いけど確実。「足で稼ぐ」関係性
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づいてから、僕がやったことは、とにかく地場の不動産業者さんとの関係性を築くことでした。
きれいな成功法則じゃなくて、本当に泥臭い話ですけどね。
最初は、何度も不動産屋に通って門前払いされたり、「また来たのか」みたいな顔されたり。
それでもめげずに通い詰めました。
「この人は本当に不動産を求めているんだな」「信頼できる人だな」って思ってもらうまで、とにかく足を運ぶ。
時には、菓子折りを持って頭を下げたこともあります。
「何でもいいので、情報が欲しいんです。未公開の情報があったら、一番最初に僕に教えてください！」って。
するとね、ある時を境に、本当に未公開の情報が、僕の携帯に直接電話で回ってくるようになったんです。
これって、ただの運じゃありません。
「この人には、ちゃんと決済能力がある」「変なトラブルを起こさない」っていう信頼を、僕が積み上げてきた証拠なんです。
「クリーンな物件」は、不動産屋との信頼関係から生まれる
良い不動産屋さんっていうのは、実は佐藤さんが思ってる以上に、売主さんの情報も細かく把握してます。
「この売主さんは、どんな理由で売却したいのか？」
「借金がどれくらいあって、今回の売却で完済できるのか？」
「抵当権を抹消する意志は確実にあるのか？」
彼らは、僕ら買い手はもちろん、売り手側の状況もきっちりヒアリングして、トラブルにならないように調整してるんです。
だから、「この不動産屋が紹介してくれる物件なら安心だ」って思える関係性を築くことが、実は「権利関係がクリーンな物件」を手に入れる一番の近道なんです。
ネット検索で「クリーンな物件」を探すんじゃなくて、信頼できる不動産屋と司法書士というプロフェッショナルを「クリーンな状態」に保つことが、僕ら個人の大家にとっての戦略なんですね。
今日からできる！「情報の川上」へ行くための具体的な一歩
さて、ここまで読んで、佐藤さんの抵当権に関する不安は、かなり解消されたんじゃないでしょうか。
「なーんだ、プロに任せれば大丈夫なんだな」って、少し肩の力が抜けました？
でも、僕が本当に伝えたいのは、ここからなんです。
「安心する」だけで終わらず、行動に移すこと。
そのための具体的な一歩を、僕から佐藤さんにプレゼントします。
Step1: ネット検索をやめる勇気を持つ
まず、思い切ってSUUMOやat homeを見る時間を減らしてみてください。
僕も昔は毎日見てましたけど、そこに「良い土地」はなかなか転がってません。
「また売れてる…」って疲弊するだけ。
その時間を、次のステップのために使いましょう。
Step2: 地域の不動産屋リストアップ。規模は小さくてもOK
次に、あなたの投資したいエリアの地場の不動産屋さんをリストアップしてください。
大手チェーン店も悪くないですが、狙い目は地域に根ざした、ちょっと古くからやってるような小規模な不動産屋さん。
なぜか？
彼らは、その地域の「裏情報」をたくさん持ってる可能性が高いからです。
Step3: 不動産屋へアタック！「手土産」で差別化する
そして、リストアップした不動産屋さんに、実際に足を運んでみてください。
この時、ただ手ぶらで行くのはもったいない。
ここで僕が実践して効果があった「手土産の選び方」を教えちゃいます。
ポイントは３つ。
- ちょっと気の利いた、高すぎない地元の菓子折り：地元の有名店のお菓子とか、デパートのちょっといいお菓子とか。相手に気を遣わせない程度で、「おお、分かってるな」って思わせるものがベスト。
- 個包装であること：スタッフみんなで分けやすいように。気配りが伝わります。
- あまり日持ちしないもの：これ、地味に重要です。「すぐに来れるうちにどうぞ」って意味合いも込めて。「また来たな、でもちゃんと手土産も持ってきてくれてるな」って印象付けになります。
これを持って、「いつもお世話になります」って、まだお世話になってないのに言うんです。
そして、「実は、このエリアで不動産を探してるんですが、なかなか良い物件に巡り合えなくて…。ぜひ、何か情報があれば一番最初に教えていただきたくて、ご挨拶に伺いました！」と伝えてください。
最初は門前払いされるかもしれません。
でも、めげずに何度も、同じ不動産屋に足を運んでみてください。
「この人、本気だな」って思ってもらえれば、必ず「情報の川上」への扉は開きます。
Step4: 信頼できる「司法書士」を見つける
そして、もう一つ大事なこと。
できれば、不動産屋さんとは別に、あなた自身の「信頼できる司法書士さん」を見つけておくと心強いです。
まだ物件が決まってなくても、「将来的に不動産投資を考えていて、色々勉強中です。もしよければ、今度お話聞かせてもらえませんか？」くらいの軽い気持ちで、一度会ってみるのもアリです。
いざという時に「この人なら安心だ」って思えるプロがいるかどうかは、僕らの精神的な安定剤になりますからね。
まとめ：抵当権の不安を乗り越え、「情報の川上」へ
佐藤さん、お疲れ様でした！
今日の話をまとめますね。
- 抵当権は、ほとんどの物件についてるもの。だから、見ても焦らなくて大丈夫。
- 決済日には、司法書士さんが「バトンリレー」のように、あなたの土地から抵当権を確実に抹消してくれる。
- 売主の借金云々を心配するより、プロ（不動産屋、司法書士）を信頼する仕組みを理解することの方が大事。
- 「クリーンな物件」は、ネットで探すのではなく、信頼できる不動産屋との関係性から生まれる。
- 今日から、ネット検索をやめて、足を使って不動産屋に会いに行こう。手土産は「信頼への投資」だ。
どうですか？
「なんだ、そうだったのか！」って、不安が少し晴れました？
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。
この事実に気づいて、泥臭く足を使って業者と関係を築くことの重要性を、綺麗事抜きで伝えたかったんです。
ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられます。
その希望と具体的なノウハウを、僕と同じように悩んでいる佐藤さんに渡したいと強く思っています。
ネット検索で疲弊する日々は、もう終わりにしましょう。
明日から、新しい一歩を踏み出してみませんか？
その一歩が、あなたの未来を大きく変えることになるはずですから。
応援しています！
>> 僕が実践した「不動産屋との関係性構築術」をさらに詳しく知りたい方はこちら <<
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