＼無料！簡単3分ネットで一括依頼／
【絶望】高台の絶景、擁壁1000万は諦めるしかない？先輩大家が語る『裏ワザ』
毎日ポータルサイトを眺めては
「また売れてしまった」「残り物しかない」と疲弊しているあなたへ本当に美味しい「未公開情報」は、
実はあなたの見えないところで決まっているんです。良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる。
この真実に気づけば、あなたの不動産投資は大きく変わります。
「安くて景色の良い高台を見つけた！」
最高の眺望を思い描いて、ウキウキしながら不動産屋に問い合わせたものの、返ってきた言葉にあなたは絶句したはずです。
「既存の擁壁（ようへき）をやり替えるのに、1000万円くらいかかりますね。」
ね？ 想像を絶する金額に、思わず「耳を疑った」とか「冗談かと思った」って、そんな感じでしょう？
そりゃそうですよね、1000万円って、家が建っちゃうくらいの金額ですから。
毎日SUUMOやat homeを眺めては、「また売れてしまった」「残り物しかない」と疲弊し、問い合わせてもいつも「商談中」か、現地に行ってみたら「崖地だった…」なんて散々な目に遭ってきたあなた。
「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、正直、疑心暗鬼になっていませんでした？
私もかつてはそうでした。コネも資金も知識もない状態から、毎日ポータルサイトとにらめっこ。いいなと思う土地は、たいてい手遅れ。やっと見つけたと思ったら、とんでもない落とし穴が隠れていたりね。
でもね、諦めるのはまだ早いです。
その「1000万円の擁壁問題」も、実は見方を変えればチャンスに変えられることだってあるんですから。
今日は、かつて私自身が経験し、泥臭く関係を築き、最終的には満室経営を達成した「情報の川上」へ行く方法と、その高額な擁壁問題を乗り越えるための具体的な「裏ワザ」を、綺麗事抜きで伝えたいと思います。
高台の絶景、なぜ1000万円もかかるの？その「見えないコスト」の正体
まず、なんでそんなに擁壁にお金がかかるのか？そこから理解しないと、対策も立てられませんよね。 これは、高低差のある土地を買うときに、多くの人が見落としがちな「見えないコスト」なんです。
既存擁壁、実は「地雷」かもしれない？
1000万円という金額は、主に「既存擁壁のやり替え費用」にかかることが多いです。 なぜやり替えが必要になるかというと、大きく分けてこんな理由が考えられます。
- 老朽化・破損： ひび割れ、傾き、水抜き穴の詰まりなど、経年劣化で強度が落ちているケース。
- 設計基準の不適合： 昔の基準で造られた擁壁が、今の建築基準法や宅地造成等規制法といった法律の基準を満たしていないことが非常に多いんです。特に、高さ2mを超える擁壁は要注意。
- 安全性の確保： 土砂崩れを防ぎ、隣地や道路に影響を与えないための強固な構造が求められるから、手抜きは許されません。
- 材料費・工費の高騰： 重機を使った大規模な土工、専門技術者による施工、高品質な材料が必要。人件費や資材費も年々上がってますからね。
- 設計・申請費用： 構造計算、役所への申請、検査費用など、目に見えない費用もけっこうな額になります。
これだけ聞くと、「うわ、地雷じゃん…」って思いますよね。ですよね。私もそう思いました。 でも、高台の土地って、眺望の良さとか、平坦地に比べて土地単価が安いって魅力があるじゃないですか？だからこそ、安易に飛びついちゃう気持ち、すっごくよくわかるんです。
「安物買いの銭失い」にならないために
高低差のある土地は、まさに「ダイヤモンドの原石」のようなものです。
そのままだとただの傾斜地だけど、適切な「加工」（造成・設計・擁壁工事）を施すことで、唯一無二の輝きを放つんです。
加工にはコストがかかる。それは当たり前の話。でも、そのコストを「ただの出費」と捉えるか、「唯一無二の価値を生み出すための投資」と捉えるかで、結果は大きく変わってきます。
安さに釣られて、この「見えないコスト」を無視して突き進むと、将来的にとんでもない修繕費用や、最悪の場合、土砂災害のリスクに直面することもあります。まさに「安物買いの銭失い」ですよね。
じゃあどうすればいいのか？ここからが本題ですよ。
1000万円の壁を乗り越える！先輩大家の『裏ワザ』３ステップ
「魔法のようなプランはないのか」って、焦る気持ちは痛いほどわかります。
でも、残念ながら「魔法」はありません。
あるのは、泥臭い情報収集と、プロとの戦略的な連携、そして諦めない心だけです。
私が実践してきた「裏ワザ」を、３つのステップで紹介しますね。
ステップ１：土地契約前に「徹底的な現状把握」を！
ここが一番大事！「いいな」と思ったら、すぐに契約に飛びつかないこと。
良い結婚相手を探すのに似ていますよね？待っているだけじゃ出会えないけど、出会ったからってすぐに結婚するわけじゃないでしょ？ちゃんと相手のこと、じっくり調べるじゃないですか。土地も同じです。
１．既存擁壁の「健康診断」をする
- 構造計算書・検査済証の確認： 不動産屋を通じて、既存擁壁の構造計算書や検査済証があるか確認しましょう。もし無い、あるいは古いものなら、要注意信号点滅です。
- 複数の専門家に相談： ここがポイント。不動産屋が紹介する業者だけでなく、自分から動いて複数の建築士（特に傾斜地での実績が豊富な人！）や造成業者、不動産鑑定士に相談してください。擁壁の現状診断と、複数パターンの見積もりを取ることが重要です。
- 「何がダメなのか」を明確に： 「やり替えに1000万」と言われたら、具体的に「何が基準を満たしていないのか」「どの部分がどう老朽化しているのか」を専門家に徹底的に聞き出しましょう。
２．役所で「法規制」を死ぬ気で確認する
「え、役所？面倒くさい…」って思うでしょ？わかります。
でもね、ここを怠ると後で泣きを見ます。本当に。
- 建築指導課・宅地造成規制課へ： 土地のある役所のこれらの部署に直接足を運んでください。そして、その土地に適用される建築基準法、宅地造成等規制法、景観条例などの詳細な規制を、「素人でもわかるように」説明してもらいましょう。
- 担当者と良好な関係を： 何度か通って顔を覚えてもらうくらいが理想。わからないことは遠慮なく質問して、正確な情報を引き出すのがコツです。
３．総予算の「現実」を直視する
擁壁費用は、住宅本体価格とは別物です。 「土地代＋擁壁代＋建物代＋諸費用」で、本当に予算に収まるのか、現実的に考え直す勇気が必要です。 無理は禁物ですよ。
ステップ２：擁壁費用を「戦略的に抑える」代替案を検討する
1000万円をそのまま受け入れる必要はありません。 ここからが、あなたの「工夫」と「知恵」の見せ所です。
１．「全面やり替え」以外の道を探る
- 補修・補強で済まないか： 全面やり替えではなく、部分的な補修や、今の擁壁を補強する工法（例えば、アンカー工法など）で対応できないかを複数の専門家と検討しましょう。業者によって得意な工法や提案が全然違うので、比較検討が重要です。
- 擁壁の「範囲を最小化」する設計： これは建築士さんの腕の見せ所です。
建物の配置や基礎の形式を工夫して、擁壁が必要な部分を最小限に抑える設計を依頼してみましょう。
例えば、建物の一部を地中に埋める「高基礎」にしたり、段差を活かした「スキップフロア」にしたり、擁壁と一体化した「掘り込みガレージ」にするなど、様々なアプローチがあります。
「いや、これだけ聞くと、何が良いの？」って思うでしょう？
建物自体が高低差に合わせた形になることで、擁壁の壁を低くしたり、長さを短くしたりできるんです。そうすれば、当然費用も抑えられますよね。
２．高低差を「デザイン」として活かす発想
平坦な土地に無理やりするのではなく、高低差そのものを「個性」として活かすデザインを考えてみませんか？
例えば、段差を利用した庭園、スキップフロアのリビング、眺望を最大限に生かすテラスなど、平坦な土地では決して得られない、唯一無二の魅力的な空間が生まれます。
私も最初からそう思っていたわけじゃないですよ。 「高低差はデメリットだ」って思ってたけど、ある建築士さんが「いや、これは強みですよ！」って言ってくれたときに、目からウロコでしたね。 イタリアのサントリーニ島とか、ポルトガルのドウロ渓谷とか、世界の絶景地には、高低差を巧みに利用した建築がたくさんあります。制約を魅力に変える発想って、本当に面白いですよ。
３．補助金・助成金を「徹底的に探す」
地味だけど、意外と見落としがちなのがこれ。
自治体によっては、老朽化した擁壁の改修や耐震化に関する補助金制度を設けている場合があります。インターネットや役所の窓口で、積極的に情報収集してください。
もしかしたら、数百万単位で費用が浮く可能性だってありますからね。
ステップ３：長期的な視点で「安心」と「価値」を高める
擁壁工事は、一度やったら終わり、ではありません。 長期的な視点を持つことが、賢い大家への道です。
１．長期的な維持管理計画を立てる
擁壁も建物と同じで、定期的な点検やメンテナンスが必要です。 専門家と相談して、点検サイクルや将来的な修繕費用も考慮に入れておきましょう。 購入後に「想定外の出費」とならないように、あらかじめ計画に組み込んでおくのがベターです。
２．「安全性」は最高の資産価値
高低差を活かした独創的なデザインと、何よりも「安全性」が確保された住宅は、将来的な資産価値の向上にも繋がります。
見た目だけじゃなく、住む人の命を守る構造は、賃貸に出す時も、売却する時も、大きなアピールポイントになりますからね。
３．災害リスクへの備えも忘れずに
ハザードマップを確認したり、土砂災害への保険加入、万が一の際の避難経路の確保など、長期的な安全対策はしっかり講じておきましょう。
「羅針盤」がなければ荒れた海を航海できませんからね。災害に対する備えは、まさにあなたの航海を助ける羅針盤です。
【重要】「情報の川上」へ行く方法、教えます
ここまで擁壁の話をしてきましたが、冒頭で言った「本当に美味しい未公開情報」の話、覚えていますか？
「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」。この事実に気づけば、あなたの土地探しのフェーズは、間違いなく次のステージに進めます。
私がコネも資金も知識もない状態から、たった一人で不動産経営を始め、今では所有する3棟のアパートすべてで満室経営を継続できている最大の秘訣は、建物にお金をかけることではなく、最初の「土地選び」で勝負を決めている点にあります。
一般市場には出回らない「未公開」の土地情報を、地場の不動産業者さんから直接電話で回してもらえる関係性を築いたことこそが、私の最大の資産なんです。
これって、特別な才能があったからできたこと、だと思います？
いやいや、私も最初は門前払いの連続でしたよ。でもね、泥臭く足を使って、業者と関係を築くことの重要性を身をもって知ったんです。
「ネット検索をやめる勇気」と「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」から、私は教えるつもりです。
なぜなら、それが「情報の川上」へ行く、最初の一歩だからです。
「この人の言うことなら、裏表がなくて信用できる」と思ってもらえたら嬉しいです。
まとめ：1000万円は「諦める理由」じゃない
今日の話をまとめると、これだけは覚えてほしい、という内容です。
- 「安くて景色の良い高台」には、1000万円という「見えないコスト（擁壁費用）」が潜んでいる可能性が高い。これを「ダイヤモンドの原石を磨く費用」と捉え直そう。
- 土地契約前に、徹底的な現状把握と複数の専門家への相談、役所での法規制確認は絶対に怠らないこと。これが「安物買いの銭失い」を防ぐ第一歩。
- 擁壁の「全面やり替え」以外の道もたくさんある。補修・補強、擁壁範囲の最小化、高低差を活かしたデザインなど、戦略的に費用を抑える方法を検討しよう。自治体の補助金も要チェック。
- そして、本当に良い土地情報を掴むには、ネットの「残り物」を漁るのではなく、「情報の川上」へ行くための泥臭い努力と、業者との関係構築が不可欠。
1000万円の壁にぶち当たって、「もうダメだ」って思った佐藤さん。
でもね、それは諦める理由じゃないんです。むしろ、「賢い大家」になるための試練だと思ってください。
私もたくさん失敗してきたからこそ、今、あなたに伝えられることがあります。 ただの運ではなく、戦略的に動けば個人の大家でも一等地を手に入れられる、その希望と具体的なノウハウを渡したいと強く思っています。
コメント