毎日SUUMOを眺めて
「また売れた…」と嘆くのは、
もう、やめにしませんか？「サラリーマン大家には、どうせ売れ残りのクズ土地しか回ってこない…」
そう思っているあなたに、僕が辿り着いた
不動産業界の「情報の川上」へ行く方法を、
綺麗事抜きで、全てお話しします。
「良い土地が見つからない…」
正直、そう嘆く気持ち、めちゃくちゃよく分かります。なぜなら、僕もかつてそうだったからです。毎日ポータルサイトを眺めては「また売れてしまった」「なんでこんな土地ばっかり残ってるんだ？」って、本当に疲弊していました。
佐藤さん、ですよね？ 35歳の会社員で、将来の不安から不動産投資を決意して、半年間毎日SUUMOやat homeとにらめっこしてるんですよね？ 問い合わせたら「商談中」ばかりで、やっと見つけたと思って現地に行ってみたら、まさかの崖地だった…なんて散々な目にも遭ってるんじゃないですか？
僕もそうでした。「サラリーマン大家には、業者が売れ残ったクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」って、本気で疑心暗鬼になって、もうそろそろ諦めようかと思っていました。
でも、ちょっと待ってください。
本当に美味しい「未公開情報」は、ネットに出回る前に決まってしまうって、知ってましたか？
まさにここが、僕が10年間の不動産経営でたどり着いた、「良い物件は、家を建てる前の『土地』ですべてが決まる」という真実なんです。
今日、僕があなたに伝えたいのは、
「ネット検索をやめる勇気」と、
「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」です。
これだけ聞くと、「え、どういうこと？」って思うかもしれませんね。
でも、大丈夫。
コネも、資金も、知識もない、ただの僕がどうやって一等地を手に入れ、満室経営を続けているのか、その泥臭い道のりを包み隠さずお話します。
戦略的に動けば、個人の大家でも一等地は手に入る。その希望と具体的なノウハウを、これから一緒に見ていきましょう。
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「安すぎる土地」には必ず裏がある…それ、本当です。でも、それがチャンスでもあるんです。
「相場より安い土地には必ず『擁壁工事が必要』とか『事故物件』とか、何か裏があるはずだ！」
そう思ってますよね？ それ、結論から言うと、ほとんどの場合で正解です。
不動産市場って、基本的に情報が公開されていて、みんなが欲しいものは高くなるし、そうじゃないものは安くなる。ごくシンプルに需給で価格が決まるんです。だから、市場の原理から外れて「え、なんでこんなに安いの？」って物件があったら、そこには必ず合理的な理由が隠されています。
崖地、再建築不可、旗竿地、境界未確定、法面（のりめん）が崩れそう…まあ、挙げたらキリがないくらい、いろんな「裏」がありますよね。
もちろん、「事故物件」なんて、いくら安くてもちょっと二の足を踏んじゃいますよね。僕も最初はそうでした。
でもね、佐藤さん。
その「裏」こそが、真の掘り出し物に化ける可能性を秘めているって知ってましたか？
プロが語る「掘り出し物の土地」本当の定義とは？
僕が考える「掘り出し物の土地」って、単に「相場より安い土地」のことじゃないんです。
それは、「表面的な価格だけでは判断できない、潜在的な価値や活用余地が市場で過小評価されている物件」のこと。
これだけ聞くと、ちょっと抽象的ですよね？
もっと簡単に言うと、みんなが「これはちょっと…」って避けるような問題があるんだけど、その問題を解決するコストや手間を含めても、結果的に大きなリターンや満足感が得られる土地のことなんです。
例えるなら、ダイヤモンドの原石を見つけるようなものです。
見た目はただの石ころ。でも、磨く知識と技術、そして手間をかければ、眩いばかりの光を放つ宝石に変わる。そこを見抜けるかどうか、なんです。
「いや、そんなのプロにしか無理でしょ？」
そう思いますよね？ でも、個人でもできることはたくさんあるし、プロとの付き合い方を覚えれば、その「目利き」は格段に上がります。
ネット検索は、もう卒業しよう。情報の川上へ行く具体的な方法
佐藤さん、半年間毎日SUUMOやat homeを見て、問い合わせても「商談中」ばかり…もう、ネット検索は卒業しましょう。
なぜかって？ 本当に良い物件は、ネットに出回らないからです。
想像してみてください。
あなたがめちゃくちゃ魅力的な人に出会いたいとして、自宅のソファでずっとSNSを見てるだけで、最高の出会いがあると思いますか？
良い結婚相手を探すのに似ていますよね。待っているだけじゃ、理想の相手には出会えません。自ら行動して、人の集まる場所へ足を運び、関係性を築くことが大切ですよね。土地探しも、全く同じなんです。
明日からできる！「情報の川上」へ行くための３つのステップ
僕が実践してきた、泥臭くて、でも一番効果があった方法を、今から具体的にお話しします。
ステップ１：地場の不動産屋さんを「恋人探し」のつもりで徹底的に探す
大手チェーンの不動産屋さんだけじゃなく、個人でやってるような「地場」の不動産屋さんを狙いましょう。
彼らはその地域に根差して何十年も商売してるベテランです。ネットには出てこない、地元の人しか知らない情報をたくさん持っています。
「どこがいいかなんて分からない」って？
探し方はシンプルです。
- エリアを絞る： まずは自分が本当に欲しいエリアをいくつか決めます。
- Googleマップで検索： 「〇〇市 不動産」で検索して、個人経営っぽい小さなお店をリストアップ。
- 直接訪問： これが一番重要！いきなり電話じゃなくて、とにかくお店に足を運んでみること。
「いや、いきなり行くのはハードル高いな…」
そうですよね。僕も最初はめちゃくちゃ緊張しました。でも、ここが勝負の分かれ目なんです。
ステップ２：「菓子折り」と「具体的な希望」を持って、何度も通い詰める
ここが、僕が「明日、不動産屋に持っていく手土産の選び方」で伝えたいこと。
最初は、手ぶらじゃなくて、ちょっと気の利いた菓子折りを持っていくのがおすすめです。
「これ、皆さんでどうぞ！」って笑顔で渡すんです。
手土産は、相手への敬意と、あなたの真剣さを伝えるための「名刺代わり」です。高価なものは不要。有名どころの美味しいお菓子とか、季節限定のものとか、ちょっとした心遣いが伝わるものが良いです。僕がよく使ってたのは、デパートで売ってるような少し日持ちする焼き菓子とか、夏なら涼しげなゼリーとか、その程度です。
そして、お店に入ったら、ただ「良い土地ありませんか？」じゃダメです。
あなたの具体的な希望を、熱意を持って伝えること。
- 「〇〇線沿線の〇〇駅徒歩〇分以内」
- 「広さは〇〇坪くらいで、予算は〇〇円まで」
- 「アパートを建てたいんですが、〇階建てくらいで、駐車場は〇台欲しい」
- 「日当たり重視で、静かな環境が良い」
これ、めちゃくちゃ細かく、具体的に話すんです。
「今は物件がなくても、こんな物件が出たらぜひ教えてほしいんです！」って。
最初は、門前払いされることも、冷たい対応をされることもありました。「ああ、また来たよ」みたいな顔されたりね。でも、諦めずに、間を空けて何度も通い続けるんです。
「お、また来たな」「こいつ、本気だな」って思われたら、こっちのものです。
彼らの頭の中に、あなたの希望がインプットされるんです。
ステップ３：信頼関係を築き、「非公開情報」をゲットする
何度か通ううちに、彼らも人間ですから、僕のことを覚えてくれるようになりました。
「ああ、〇〇さん、こんにちは！また何か良い情報ありました？」
こんな風に、向こうから話しかけてくれるようになったら、もう一歩リードです。
そうすると、ある日、不動産屋さんから電話がかかってくるんです。
「〇〇さん、実はね、まだネットには出してないんだけど、ちょっと良い土地が出そうなんだよ」って。
これこそが、僕が欲しかった「情報の川上」なんです。
まだ誰にも知られていない、未公開の情報。競争相手がほとんどいない状態で、物件を見極めることができる。
僕が所有する3棟のアパート、全てこの方法で手に入れた土地に建てています。
最初に掴まされそうになった条件の悪い物件とは、全く違う、入居者が本当に住みたいと思う場所ばかりです。
「裏」を見抜く目と、その「裏」をチャンスに変える戦略
さて、未公開情報が来ても、そこには「裏」があるかもしれません。ここからが「目利き」の腕の見せ所です。
「相場より安い土地には裏がある、しかし裏こそが価値を隠している。」
これが、僕の経験から得たパンチラインです。
プロでも見落としがちな「隠れたリスク」と「潜在的価値」の見極め方
安い土地に潜むリスクには、大きく分けて「法的リスク」と「物理的リスク」があります。
法的リスク：地図や書類から読み解く
- 用途地域・建ぺい率・容積率： 自治体の都市計画情報で確認。これによって建てられる建物の種類や大きさが決まります。小さすぎる土地でも、容積率が高ければ意外と収益性の高いアパートが建つこともあります。
- 再建築不可： 建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、基本的に家を建て直せません。でも、隣地を買い取って接道を確保できれば、一気に価値が跳ね上がることもあります。
- 土地の境界： 登記簿謄本や公図を確認。境界が不明確な土地は、隣地とのトラブルになりがちなので要注意。測量費用を見積もっておく必要があります。
これらの情報は、役所の窓口に行けば誰でも教えてくれます。最初はちんぷんかんぷんでも、何度か通えば慣れてきます。
物理的リスク：現地調査と専門家の目
- 地盤： 過去に田んぼだった場所や、埋立地などは地盤が弱い可能性が高いです。地盤改良費はバカになりません。必ず地盤調査費を予算に組み込みましょう。
- 擁壁： 傾斜地にある擁壁は、老朽化していると崩れる危険性があります。補修や建て替えには数百万かかることも。専門家（建築士）の意見を聞くのが必須です。
- 土壌汚染： 以前工場やガソリンスタンドがあった土地は、土壌汚染の可能性も。土壌調査費用、汚染除去費用も考慮しないといけません。
- 周辺環境： 騒音、悪臭、日当たり、近隣施設（工場、墓地、風俗店など）。これらは現地に複数回、異なる時間帯で行って確認するしかありません。早朝、昼間、夜、平日、休日…とにかく足を使ってチェック！
「うわ、こんなにやることあるの？」
そう思いました？ 大変です、正直。でも、ここを泥臭くやるかやらないかで、将来の収益が大きく変わるんです。
リスクをコストとして許容し、価値に変える視点
大事なのは、リスクを「ゼロ」にしようとしないことです。
万人が完璧だと評価する土地は、とっくに高値で売れてしまっています。僕らが狙うべきは、「問題はあるけれど、解決すれば大きな価値が生まれる土地」です。
例えば、擁壁工事が必要な土地。
これって、確かに大きな出費ですよね。でも、その工事費用を含めても、他の完璧な土地より安く買えるなら？
しかも、新しく頑丈な擁壁ができれば、その後の安心感も違いますよね。そして、新しい擁壁とセットで素敵な外構を計画すれば、むしろ魅力をアップさせるチャンスにもなり得ます。
これは、「未加工の食材」に似ています。
泥だらけの山菜でも、下処理や調理法を知っている者でなければ、ただの雑草にしか見えない。でも、その手間を惜しまなければ、絶品料理に変わるんです。
「情報の非対称性」を乗り越える。あなたもプロの目を持てる！
不動産市場には「情報の非対称性」という現象があります。
これは、売り手と買い手の持っている情報量に差があることで、市場が効率的でなくなる、という経済学の考え方です。
プロの業者は、この情報の非対称性をうまく活用して利益を出しているわけです。
でも、僕らが目指すのは、その情報の非対称性を埋めて、自分自身がプロの目を持つこと。
信頼できる「仲間」を作ろう
一人で全てを抱え込む必要はありません。信頼できる「仲間」を作りましょう。
- 建築士： 土地にどんな建物が建てられるか、擁壁の問題はどうかなど、技術的な判断を依頼。
- 不動産鑑定士： 土地の客観的な価値を評価してもらう。
- 司法書士・弁護士： 契約内容の確認や、法的なトラブルが起こった際の相談役。
- 金融機関： 資金計画のアドバイスや融資の相談。
これら全てを最初から完璧に揃える必要はありません。
まずは、ステップ１で出会った地場の不動産屋さんが、一番最初の「仲間」になるはずです。彼らに「こんなことで困ってるんだけど…」って相談してみるんです。
僕もそうやって、少しずつ人脈を広げていきました。
「でも、紹介してもらうのって、なんか申し訳ないな…」
そんな風に遠慮する必要はありません。僕たちは対等なビジネスパートナーとして、お互いにメリットがある関係性を築けばいいんです。
長期的な視点を持つ。地域の未来を見据える力
最後に、目先の価格だけでなく、長期的な視点を持つことが本当に重要です。
- その地域の人口動態はどうなっているか？
- 将来的な開発計画（道路、駅、商業施設など）はあるか？
- インフラ整備の状況は？（上下水道、ガス、光ファイバーなど）
これらの情報は、自治体の広報誌や都市計画課の窓口、地域の商工会などで調べることができます。
今がどんなに安くても、将来的に需要がなくなってしまう地域では、良い投資とは言えませんよね。
僕が満室経営を続けているアパートの土地も、購入当時は「ちょっと不便かな？」と思われる場所もありました。でも、地域の再開発計画や、将来的な人口流入の可能性を見越して、あえてそこに決めたんです。結果的に、僕の読みは当たって、今では安定した収入をもたらしてくれています。
「本質を見抜く力」と「リスクマネジメントの判断力」は、不動産投資に限らず、人生のあらゆる重要な意思決定において不可欠です。
表面的な情報や固定観念に囚われず、深く掘り下げ、多角的に評価する姿勢こそが、あなたを真の大家へと導いてくれるはずです。
まとめ：今日から「ネット検索」を卒業して、「足」を使おう
今日の話をまとめると、これだけ覚えてほしいです。
- 「掘り出し物の土地」は、単に安い土地じゃない。問題点はあるけれど、それを解決するコストを上回る価値を秘めた「原石」のことだ。
- ネットの情報だけでは、真の掘り出し物には出会えない。美味しい話は、ネットに出回る前に決まっている。
- 地場の不動産屋さんと「人間関係」を築くこと。これが「情報の川上」へ行く一番の近道だ。何度も足を運び、菓子折りと熱意で信頼を勝ち取ろう。
- リスクは「悪」じゃない。「コスト」として受け入れ、解決策を探せ。その過程で、土地の価値を最大限に引き出すことができる。
- 一人で抱え込まず、専門家（建築士、司法書士など）を「仲間」にしよう。そして、長期的な視点で地域の未来を見据えよう。
佐藤さん、どうでしたか？
「サラリーマン大家にはクズ土地しか回ってこないんじゃないか？」という疑心暗鬼な気持ち、少しは晴れましたか？
今日から、あなたの土地探しは新しいフェーズに入ります。
まず、明日。
お気に入りのエリアにある、地場の不動産屋さんをGoogleマップで探してみてください。
そして、デパートの地下で、ちょっと気の利いた菓子折りを選んでみてください。
最初の一歩は、誰でも緊張するものです。僕もそうでした。
でも、その一歩を踏み出せば、間違いなく今まで見えなかった世界が広がります。
泥臭く、足を使って、人との関係性を築く。
この方法で、僕がコネも資金も知識もない状態から、満室経営を続けられる大家になれたんです。
あなたにも、きっとできます。応援していますよ。
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